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刘璐:2015年房企去库存是当务之急

58 1539 讲师: 刘璐
开课时间:2015-10-10 14:24:43
课程领域: 市场
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介绍
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简介

在四川首届房地产经纪市场发展趋势交流会上,观察家智库专家、西南财经大学经济学院副教授刘璐对中国经济和房地产发展现状及趋势进行了深度剖析。他表示,在中国经济深度调整,GDP增速下降的大环境下,房地产市场分化加剧,大房企在市场集中度会增加,中小房企更加艰难,一二线城市市场好转,三四线城市情况可能会更严重,成都房地产市场的当务之急是去库存。至于房价走势,刘璐认为2015年3、4月成都房价有望止跌。

一、经济深度调整 

2014年中国经济处于深度调整状态,实际上我国经济增幅从2012年开始就有一个放缓的趋势。从图一GDP走势图来看,自2011年一季度到2012年是明显下滑趋势,其中2011年还比较平缓,整体增速为9%,到2012年增速就降到7.7%左右。

图一:2011-2012年我国GDP走势图

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在这样的情况之下,当时的国际背景则是,2008年次贷危机之后有一波复苏,到2012年又出现欧债危机,无论是次贷危机和欧债危机对我国外贸有影响。我国的三架马车——投资、消费、外贸中,外贸在中国经济里面,特别是近二十年扮演了非常重要的作用。消费量一直上不去,我们很多年说要提振消费但是一直上不去,所以外贸受损情况下投资成了中国重要的政策点。在这样的情况下2012年整个经济情况差不多是八万多亿美元的规模,差不多是美国的一半多一点。

地方债风险问题 80%的城市靠卖地还债

中国经济当前面临的严峻形势有十点,也是影响很大的十点,即增速放缓、外贸严峻、内需乏力、投资过度、产能过能、货币超发控制通胀难度大、房地产调控任务艰巨等。

2014年国家提了双向调控,就是不要涨太快也不要跌太快;还有热钱流入,热钱不仅有流入还有流出的问题,我们国家面临的是流出太快的问题;资本市场乱向丛生,特别是2014年中国股市表现非常差,但是2014年第四季度有明显的上涨;然后是地方债风险累计并加大;最后一个是劳动力成本上升,一方面是工资问题,一方面是赋税问题。劳动力成本上升对实体经济的冲击比较大,很多中小企业的利润利跌幅超2008年的金融危机,2014年就更严重了。

如果我们把中美做一个对比会发现一个很有趣的现象,美国经济增2%已经非常了不起,但是美国即使经济只增长2%,也有大量企业能够盈利,中国即使以8%的速度增长,很多企业也觉得盈利困难。这是因为劳动力成本是一方面,税赋也是一方面,两个因素综合决定。

从这十点中挑一个地方债来说,伴随着近十年中国房地产高速发展,大家发现一个很有趣的问题,就是说各个地方非常热衷投资特别是基础投资,这可能和地方官员考核、晋升有关系,也和当地经济相对弱势也有关系,这是中国近十年非常典型的画面。

由此产生了一个问题,说地方政府和中央政府在融资上有很大的区别,中央政府融资渠道比较多,可以买卖外汇,可以买卖黄金,地方政府手段相对来说比较多,当前中国地方政府融资有三个手段,一个是税收,有分税制,中央和地方要分税,地方政府税收这块实际上是受限的;另外一个就是债务,地方政府发的信托,地方债务平台发放地方债;第三个就是所谓的土地财税,通过卖地解决财税的问题,这个比例在依赖土地不同程度的城市不一样,有的50%,有的更高,甚至高于百分之百。

国际货币基金组织指出中国80%的城市靠卖地还债,这风险实际上非常高。2013年很多国际评级调低了,就是因为地方债成了一个权衡条件。地方债有多大?国际审计数据显示,2012年末地方债余额是15亿,而2012年国内生产总值是50万亿,那么50万亿里面有15亿就是地方债。2012年全国的财政收入差不多是10万亿,所以地方债在2012年末比财政收入高,而且高很多。在2013年中旬时,地方债数据已飙升到17.9万亿,现在估计数据已经达到20万亿,所以现在地方政府如何还债是很严峻的问题。

2008年中央搞了一个四万亿政策,现在有很多垢病,这个四万亿造成了很多产能过剩问题。实际上四万亿在这么大一个国家其实也不算特别大,关键是在四万亿之后很多地方政府跟进了很多地方投资项目,数据在当时是九万亿,但是估计更高,地方政府配套了很多项目,这些项目造成了很多产能过剩。如在四川乐山,在2008年以后上了很多项目,搞了一个一号工程,很多上市公司在那里都是以亿计投资,后来国际价格降低,所以就造成产能过剩。

信贷泡沫 货币超发问题严重 

如果把近十年货币发行量和房地产做一个对比,它们匹配程度很高。货币不是房价飙升的唯一原因,但肯定是其中一个原因。很多国际大型投行都在估计中国实际的信贷规模,2013货币发行总规模应该是GDP的两倍左右。

十年时间中国货币供应量规模基本上翻了6倍。去年我看到的数据图显示,2013年底中国的广义货币量占了全球将近一半,这是非常大的数据。2014年在货币量供应有一个把控,贷款非常困难。怎么样理解这个问题呢?中国货币有一个悖论,一方面我们印了很多钱,另一方面觉得钱不够用,很难贷款,怎么理解呢?

这儿有一个公式:MV=PQ。方程式左边就可以理解为货币供应量,右边理解为货币需求量,美联储创造货币能力是中国的三倍,这实际上就是V,就相当于我们在实际生活中除了一定数额外还需要钱转得快,钱从我这儿花出去,另外一个人又花出去,然后又转回来,不需要印很多钱,钱流得很快。

如何理解存量盘活?实际上就是V要快,就是加快钱的使用速度。货币在中国的金融机构里面空转现象很严重。什么叫空转?即投资者把钱给金融机构,需要把钱放给实体经济,放给真正需要用钱的人,但实际情况时是金融机构把钱放给另外一个金融机构赚利差,不断转下去这就叫空转。这在中国金融系统里面非常常见,无论是银行还有民营金融机构都非常常见,这造成了大量钱流入到政府的机构或者房地产业上去,就出现了钱荒问题。

再看2013年中的运行,2013年初很多国营经济对中国经济非常不看好,年底结果还看得过去,经济增幅是7.6%,比预计的高一些,规模是超过九万亿美元。但是最重要的是2013年底出现了一个拐点,第二产业首次低于第三产业规模。说广义的服务业,实际上我们在座的都是服务业,就是说第三行业迅速崛起。

2013年十八届三中全会的背景是改革进入深水区,它有很多决定,关键是强调了让市场发挥配置资源决定性作用,以前我们是发挥基础性作用,没有强调决定性作用,实际上2014年看中央的政策实际上都在贯彻思想起决定性作用,房地产的各种调控要退出,很多行业准入门槛都在取消,这都是市场化的举措。

经济发展“新常态” 企业融资问题急需解决

2014年四中全会没有经济上的看点,但是它有两点需要强调,第一点它强调保持速度,就是说实际上在中国经济增速到底是多少合适方面我相信大家都有自己的看法,以前说是7.5%,但是现在可能逐渐要降到7%,甚至6.5%,甚至6%都有可能,我们逐渐以经济增速牺牲来换取结构优化,这是当前的一个主要问题。2014年开局来了一个低开,一季度低于预期是7.5%,这应该是从2011年以来季度的走幅,有波动,一季度有一个低开高走或者说维持平稳,2014年的情况怎么样呢?实际上2014年一季度是7.4%,二季度7.5%,三季度7.3%,四季度数据没有出来,但是往年低开高走没有高起来,那么2014四季度能不能高起来要打一个问号。

在2014年听得最多的话就是“新常态”,怎么样理解“新常态”呢?我的看法就是翻任意一本经济教材对宏观经济状态描述只有两个,一个是增长,一个是衰退。实际上“新常态”就是换了一个非常委婉的说法描述它的状态。但我理解的“新常态”也不是衰退,而应该是主动去接受这个速度。

按照我国前十年或者前二十年经济发展结构来看,要维持高速经济增长,只要愿意付出代价不是特别难。只要能够把投资一直不断地投下去,维持较高的经济增速没有问题。但是经过这么多年的发展看出一个明显的问题,投资有两个非常大的问题,我们都知道投资的本质是牺牲现在的消费换取以后更多的消费,这无论对个人还是国家都一样,就是说我把现在能花出去的钱来搞建设,目的是未来消费的钱更多。

但关键是投资会带来更多的产能,比如说又建一个六千万吨的钢厂或者修高铁、地铁等等,这都是投资。后它会造成产能过剩,以前我们经常批判西方国家说它的经济危机就是由产能过剩引起的。我十几年前读书的时候经常说大危机,大萧条的时候西方国家把牛奶倒地上,此前看新闻说广东就把牛奶倒了,这就是产能过剩的问题。现在我们需要其他办法去消化产能,但是投资速度不能再这样下去。

那么如何解决融资问题?中央层面印钱,地方层面借钱,不管怎么样钱借了都要还,不可能一直高速投资下去。所以现在我们就说容忍比较低的增速,把结构进行调整。2014年对房地产经纪行业的一个重大利好就是第三产业比重越来越高,就是广义现代服务业增长非常快。比如像互联网金融或者说现在的中介行业,实际上在发达国家广义的中介,比如地产、金融、IT、信息中介是处于经济比较顶尖的行业,一次我认为中介行业是一个比较好的行业。

二、世界经济:美国大象起舞、其他继续调整 

再看一下美国的情况。我们想象美国还在2008年的金融危机,实际上美国早就走出来了,现在美国已经超过了以前的顶峰创造了新高。现在有一个新数据说美国2014年第三季度经济增速高达5%。

美国增速能达到2%已经非常厉害了,因为美国基数大。现在中国经济增速是七点几,美国经济上来是百分之五,实际上两个经济差距在拉大,所以赶超美国并不容易。2013年经济是中国的1.8倍,现在很快下来会到2倍,所以赶不及美国。美国经济增速比较高,物价都比较高。

大家投资股票就发现,2008年一段时间中美股市都在暴跌,美国是从14000点跌到最低6000多点,现在这么多年美国早就创新高了,现在已经是18000了,所以说美国经济增长是非常强劲的。

在2008年以后,美国在经济上去杠杆动作力度非常大。在2008年,在美国买房非常容易,只要每个月有收入打你卡上,这个时候银行甚至找到你贷款,首付5%—10%就可以买房了,像教师、律师之类比较稳定的职业不需要首付就可以买房。

贷款是一个杠杆,就相当于花首付就可以把房子买到,这是非常高的杠杆率。华尔街把收取放贷权利又打包成一个资产拿来卖,所以杠杆在不断放大,到最后刺激贷款。但一旦有人违规,这个杠杆一下去就非常吓人,就像多米诺效应一样。中国杠杆实际上并不高,在2004年买房也需要两成首付,但是因为民间金融的存在把杠杆一放大,中国当前的杠杆还在集聚累计的情况,美国已经去杠杆了。

美国的制造业在回流。以前美国为降低成本把制造业放在中国、东南亚,现在回归美国,这对美国经济是非常大的贡献。另外美国的能源也非常厉害,以前是约束控制中东,不惜常驻一个航母监督控制中东国家,现在正逐渐变成一个石油输出国。现在美国的石油供应非常多,为它新一轮经济增长贡献了非常大的比例。

三、房地产市场:从分化到转型 

近十年中国高速增长造成了什么?造成了全行业的产能过剩,不管是钢铁还是汽车、能源还是房地产。

图二:2013年全国70个大中城市房价走势图

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2013年全国房价还在飞涨,特别是一线城市。根据图二,国家统计局做的全国70个大中城市环比走势,从2013年1—12月份走势非常明显,但是涨得越来越慢,所以在2014年初就说房地产行情非常不好。就像跑步一样,加速的速度越来越慢,到某一个点就是一个拐点。我挑了一些城市专门对比一下,这是北上广深的情况,在2013年比例都是从高到低的走势,在2013年初的时候增幅一度高达3%左右,每个月3%是很厉害的增幅,到年底逐渐接近于1%了,这是一线城市。

接下来二线城市,挑了成都、武汉、重庆、杭州,感觉没有一线城市明显,但是总的来说比较大的增幅在逐渐变低,一线最大的时候是3%,二线城市最高也就不超过2%。接下来三、四线城市,像温州、唐山之类的,这些城市它的幅度更小,都在1%左右甚至以下,温州在2013年开始已经出现了负增长。

在2013年分化加剧,大众城市的增幅超过15%,北京全年增幅将近17%,上海将近16%的增幅。其他二线城市也在涨,但是幅度相对来说温和一些,成都、重庆是8%、9%左右。在2013年全国一线城市房价飞涨的时候三、四线城市涨幅不到2%,温州还是负增长。这说明什么?中国的CPI在2013年控制得比较好,也是3%的水平,相当于在2013年三、四线有一套房的增值幅度还不如物价好。

图三:2004年以来成都整体房价走势

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图三是成都十年的走势图,把2014年1月份当成一百,总的来看都在涨,只不过中间有三段所谓的调整,第一段就是大家熟悉的2008年受国际金融危机以及地震影响,一年时间成都房价跌了4%左右。第二波是2012年左右受限购、限贷的调控,房价跌了1.1%。第三波就是2014年5月份开始出现下跌,按照这个指数来说可能跌9%—10%左右。

大家都知道,行业里面通常用刚需、改需和投需度量居民的住房需求。刚需有多大呢?我们的统计数据是通过全国抽样调查推算出来当前中国城市平均用房数量已经超过1.22套,这说明中国十年高速发展大多数城市房子已经卖得差不多了。投资性需求对楼市支撑非常大,实际上以前中国的房价飞涨,投资性的需求在里面供需非常大。但是问题来了,住房的需求不在了,到哪儿了呢?

中美房价差距很大,中国很多房价都超过了纽约、伦敦,但是收入不及别人的十分之一。当然还有一些段子,比如一个美国教授把美国房子卖了回到北京,发现北京一个厕所都买不起。成都2012年人均GDP为一万美元左右,而美国人均GDP是四万美元左右,美国40万美元独栋别墅算是中等住房,便宜一点的20万美元就可以买,40万美元的房子平均下来就是六千块钱的房子,但是在成都只能在郊区买房。

美国家庭金融资产比例非常高,将近40%是金融资产,中国家庭以房地产为代表的非金融资产超过90%,金融资产占8%左右,所以中国家庭把买房当做一个资产配置的重要工具,这是过去十年支撑房价飞速增长的原因。

当前来看,中国家庭资产配置结构正在发生一个非常大的改变,因为大量的金融产品飞速发展,从2012年开始中国民间金融蓬勃发展。2012年有一个“全民发债”,现在出现一个“全民讨债”的问题。现在房地产还是中国家庭主要配置资源的工具,但是在弱化,中国民间借贷规模高达8.6万亿。

图四是成都土地市场情况,蓝线就是刚才讲的房价指数,下面红线表现成都每个月土地溢价率,他们的比例是0.7%,房价指数每变化1%,将会引起土地成交平均溢价率的0.7%。

图四:2014年成都土地溢价率与房价指数

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2014年二月份红牌楼商服用地地价过万,三月万达落子郫县,当前房产扭转型就是去库存是当务之急,成都住宅库存估计是14到15个月。随着库存的逐渐消化,当前的严峻形势会逐渐缓和。还有一个很有意思的现象,2014年跌得最凶的是刚需户型,首先就是成都土地供应商有一个70、90规定,主城区要求90平米以下的户型要占70%以上,让开发商没有办法。另外受限购、限贷影响,开发机构为了规避投资性的限制,它不得以开发了很多小户型产品,造成了成都小户型产品供应过剩更高。现在最紧俏的户型是100—110的户型,这个面积的户型我认为在2015年会有不错的表现。

根据图四显示,2014年十一月房价环比下跌0.6%,因为在“90”跌幅非常大,每个月将近2%的跌幅,跌幅越来越低意味着什么?就相当于跌不动了。综合跌幅走势,还有刚才讲的库存走势,我判断2015年房价会出现一个止跌的情况。库存如果小于一年这个城市房价会涨,一年左右相对平缓,如果高于一年下降压力大一些,这个正好降到三个月左右,四月份就会止跌,之后会处于一个比较平缓的走势,相当于2015年1—4月份跌,后面是比较平缓的趋势。

房地产行业是典型的资金密集行业,如果做其他生意可能不需要这么多钱。但是房地产行业拿地就需要几个亿、几十个亿,门槛非常高,它就是一个拿钱去砸的行业。所以融资是一个大问题,即上市公司房企和大房企的自由资金和融资资金压力小一些。大量房企更多依托非银行渠道去融资,以后开发机构解决融资是一个主要问题。大房企在市场集中度会增加,中小房企拿地更加艰难。

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