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众议:地产众筹监管缺位 风险隐患较大

2014年12月25日 00:14 人物

房观察12月25日讯 随着互联网思维的盛行,众筹开始在房地产领域初现端倪。2014年4月,有个人在微信朋友圈发起“众筹买房”项目,声称将运作河北省沧州市某住宅项目。随后,房宝宝、平安好房网、万科苏州纷纷尝试地产众筹。

公开资料显示,众筹(Crowd Funding)指的是在互联网上面向大众筹集资金,以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。这个概念2006年由美国互联网杂志《连线》率先提出,这些年催生了一批受到投资人和公众追捧的众筹网站,涉及领域多在文化创意行业。在美国,成立于2013年3月的Realty Mogul和成立于2013年6月的Realty Shares,率先将众筹模式植入房地产领域。

在中国,无论是众筹还是地产众筹皆属新鲜事物。随着房地产行业资金的持续紧缺,地产众筹被视为可缓解资金问题的有效方式,同时,房地产行业的投资属性开始在的地产众筹中扮演重要角色。但经济学家、地产专家、律师纷纷表示,地产众筹仍处于初级阶段,边界模糊难以定论,由于缺乏相应监管,地产众筹恐将存在较大风险,未来前景难测。

陈宝存:团购就是团购 集资建房就是集资建房不是一个概念

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亚太城市研究会房地产分会长陈宝存

到底什么是众筹?我原来也看到过,确实有人把众筹和集资盖房子联系到一起,筹集资金然后搞集资建房。但是这种在我看来完全就是瞎搞,如果单单就是集资建房,目前为止还没有成功的案例,原来就是大家伙不通过开发商,集资到一起去拿地盖房子,这个方式是不可行的。如果说众筹是一种融资方式的话,我觉得叫众筹也可以。这种手段实际上,倒退到2005年的时候有大量的民间集资,给开发商发展去盖房子,在那个时候央行也一直鼓励民间集资。

万通地产的冯仑提出这个思想,但是就是不出效果,严格意思上的众筹做地产的概念还是很模糊。当然如果是集资类的形式,采用互联网,大家集资找团购的机会,那还不如不找,没用,也没有这样的案例集资建房。现在把这个概念弄到一起去了,团购就是团购,集资建房就是集资建房,不是一回事儿。现在就是房地产商对于资金的需求特别强烈,这样就出现我给你定向在建,这是地产商组织的团购行为,跟众筹没有关系。

当然团购也能够解决开发商资金问题,团购现场也一直广泛存在,相当于商品的批发,拿个优惠价,这是可以搞,但是为什么非要加上众筹的名义呢?

现在我想说的就是大家集资到一起买地盖房子是不可能的,这种成本也不低,不专业的因素加上不可控的一些因素,到现在为止,那种集资到一起民间组织建房的都没有成功案例,全部都失败了,我觉得属于这类的集资建房未来是没有空间的。

如果说你要集资建房,那就是买房者。如果直接把钱投资给开发商,那就是投资者,这种的话风险很大。投资者不可控的就是对开发商的投向,到底是住宅市场还是商业地产,投到哪个领域投资者是没办法控制它的,而且现在各个领域乱七八糟的。我概念里面除了住宅,其他养老地产、旅游地产等等全部都是泡沫,全部都是结构性的过剩,尤其是像成都商业综合体太过了,大家不管拿下哪块地都敢挂上文化、旅游、休闲、养老地产的项目。

之所以说有风险,刚才我说的民间集资出现很多问题,温州、鄂尔多斯等地方都出现过老板跳楼的时间。就是拿到老百姓众筹的钱,拿到钱以后投到一个不该投的项目,这样本和息都拿不回来,投资的老百姓不就也毁了吗?所以我不赞成这种方式,不可控制的因素太多,如此一来不如投给那些正规的金融机构。

王琪延:于投资者而言 风险隐患较大

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中国人民大学教授、中国休闲经济研究中心主任王琪延

众筹一直在国内有一些,当然也没有真正的做起来,关键是国家没有特别的提倡。因为好多事情放开后,有些纠纷就不好处理,整个市场就会比较乱。众筹基本上处于实验过程中。

前面所谓纠纷,就是没有一个强有力的后盾做保障,容易产生纠纷,好多事情需要完善后才能发展。而且对投资者而言,这个风险隐患较大,国外法律相对健全,这种事情也比较多,也有规范的模式。众筹可能在中国水土不服,反正还需要很长时间去完善。

张宏伟: 全国房地产众筹还处于试水现状

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北京同策咨询研究中心总监张宏伟

现在全国的房地产众筹实际上还处于一个试水的现状,它的发展前景现在还很难说,实际上很多都是线下谈好线上操作而已。

这种模式实际上投入了之后不能销售房产,最终投资的目的可能是对投入者购房有优惠,退出的话有一些收益,实际上这只是以房产本身作为载体,来做融资而已,是一种融资模式和融资方式。比如你投入了100万,但是房屋的产权不在投资者这里,项目被销售了都不知道,这就是最大的风险,这个模式没有一个明确的规范来说到底是否可行,或者违法。

何世胜:房地产众筹模式不受监管  发展前景难测

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四川中原地产总经理何世胜

房地产众筹这个概念一定程度上跟国内的一些担保公司做的事情是一样的,他们会找一些地产项目来包装,但是这个没有实际上能够帮助发展商的销售,只是可能会解决一部分资金的来源,而投资者的收益实际上是与项目的销售和其租金收益挂钩的,如果是以这种方式来投资房地产,是很不稳妥的,例如现在成都不少私立的投资担保公司跑掉,投资风险很大。

这样的模式看似拿出钱来投资房地产,并且能获得较高的收益,但是资金的用途投资者是没有什么发言权。民间有钱参与房地产投资的,有实力投大钱的可以直接跟开发商谈怎么投,绝不会拿出个几十万通过网络平台来实现投资,这个有一点非法集资的嫌疑。因为这样一个模式没有受到监管,要继续发展下去很难。这个模式其实跟基金产品是一样的,投基金也是固定的项目,例如外国的学校、电力、煤矿,基金公司还会有专家提供建议参考,如果要投资地产,买公司股票就即可,如果是直接投钱来投资项目,风险太高,也达不到基金投资管理的规范程度。

孔建会:众筹实际上是缺乏监管的金融产品

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北京德恒(成都)律师事务所律师孔建会

众筹涉及到与非法集资之间的边际问题,众筹是面向特定社会公众的筹集资金,有可能会涉嫌非法因为做得不好就有可能变成非法集资,集资的问题。如果在熟悉的人之间,比如单位内部,按照现在司法解释,特定的关系人就不属于非法集资。

对被众筹的人来讲,信息需要公开透明,有知情权,必须告诉被众筹的人,做什么怎么做,风险的提示,客户的知情同意,不能有任何的虚假宣传,尤其是利益的引诱。还有一部分来自投资回报的担保。同时,众筹必须要有一个合法的身份。主体资格,房地产建筑项目都不能违法、虚拟的、必须是真实有效的。不能有欺诈的因素在里面。

众筹其实是一种投资,类似投资理财的产品,有投资回报的问题,就有兜底不兜底,担保不担保的问题,其实和信托的产品是一样的,但信托的产品是有监管的,必须是金融机构,但众筹到目前为止没有监管,实际上是缺乏监管的金融产品。所以无论是P2P还是房地产众筹,如果成功皆大欢喜,但如果失败了,就是投资有风险,入市需谨慎。

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