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房地产行业是一个关系到国民经济发展和人民生活的重要领域,其管理目标之一就是确保税收的合法征收与管理。由于房地产行业的复杂性和特殊性,房地产企业普遍存在欠税问题,这严重威胁着税收的稳定性和国家财政收入的正常运转。

房地产行业的管理目标(房地产行业欠税管理)

针对房地产行业欠税问题,管理目标加强对房地产企业的税务监管。税务部门应加强对房地产企业的税收核查工作,严格按照法律法规,对企业进行全面的纳税审查,发现欠税情况及时予以纠正。加强对房地产企业的税收宣传,提高企业纳税意识,引导企业自觉遵守税收法规,确保税收的及时、规范征收。

管理目标还包括强化对房地产企业的信用评价。税务部门应建立完善的信用评价制度,对房地产企业纳税行为进行评估和分类,根据企业的纳税诚信度,确定差异化的税收管理措施。对那些欠税情况严重、违法行为明显的企业,采取严厉的处罚措施,追缴欠税,并进行公示,从而形成对其他企业的警示作用。

管理目标还需要加强与其他相关部门的合作。房地产行业的税收管理涉及多个部门,包括税务部门、国土资源部门、建设部门等。这些部门应该加强沟通协作,共享信息资源,形成合力,提高对房地产企业的监管能力。特别是对一些存在欠税问题的企业,要加强跨部门的合作,形成合力,全面整治。

房地产行业的管理目标是确保税收的合法征收与管理,特别是对欠税问题的严厉打击。通过加强税务监管、强化信用评价、加强合作等措施,可以有效解决房地产行业的欠税问题,确保税收的稳定性和国家财政收入的正常运转。只有实现了这些管理目标,房地产行业才能健康发展,为国民经济的增长做出更大贡献。

房地产行业的管理目标(房地产行业欠税管理)

争取项目的成功实施是项目管理的总目标。

要取得项目的成功,首先必须做好如下工作

(1)要对具体项目进行充分的战略研究,制定正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。

(2)要对项目技术方案进行科学、经济的设计。在设计的过程中,要坚持技术先进与经济合理相结合的原则,坚持资源可持续利用的原则,坚持经济发展与人类生存发展相结合的原则,加强人居环境的改善,保证项目实施的安全性和使用的高效性。

(3)要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍,才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来,才能把所有的项目参与者调动起来,融为一个统一的整体,才能把项目所有的活动联系起来,形成一个有序的整体。高素质队伍的建立是项目成功的关键和基础。

上述三个方面的工作是项目取得成功的前提条件和基础。这里的项目成功是一个相对的概念,是相对于项目所处的具体环境而言,离开了这个具体环境,一个成功的项目也可能会转化为不完全成功的项目,相反,一个非成功项目也可能转化为一个基本成功的项目。成功项目在不同时期、不同环境下的判断标准是有差别的。但这并不是说没有判断标准,一般情况下,作为一个成功的项目应满足下列条件。

一个成功的项目应满足的条件

(1)要在限定的费用条件下,尽可能地降低项目的费用消耗,减少资金的占用,达到项目预定的使用功能和使用效果,使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行。

(2)要在预定的时间内完成项目的建设,不拖延,及时地实现投资目的,达到预定的项目总目标和要求。

(3)要使项目能合理地有效地利用各种资源,使项目具有可持续发展的潜力。必须使项目能为使用者(顾客或用户)所接受、认可,同时要照顾到社会各方面及各参加者的利益,使各方面都感到满意(这可能是一个比较苛刻的条件)。

(4)必须使项目与环境协调。这是“以人为本”思想在房地产项目的具体体现,包括与自然环境的协调,与人文环境的协调,与社会环境的协调。

(5)必须使项目实施按计划、有秩序地进行,尽可能降低工程变更和事故发生,较好地解决项目过程中出现的风险、困难和干扰,使项目的损失降低到最低限度。

要使项目完全符合上述每一个条件,几乎是不可能的。因为在一个具体的项目中各个评价指标的重要地位不同,常常需要确定它们的优先级,如有的指标必须保证,有的指标尽可能照顾,有的指标是不可能完全得到保证,甚至有些指标之间是相互矛盾的等。在具体项目中,我们应根据项目的具体特点,确定各个指标的优先等级,保证项目总体目标的实现,这一工作实质是属于项目目标优化的工作内容。

项目是否能够获得成功,不仅与项目管理的内容和方法手段有较强的相关性,而且与项目管理的目标设计是紧密相连的,如英国建造学会在《项目管理实施规则》中定义项目管理为:“为一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调,以满足委托人的要求,使项目得以在所要求的质量标准的基础上,在规定的时间内,在批准的费用预算内完成。”在房地产项目管理的多目标体系中,其三大基本目标及其关系的确定是建立项目目标体系的主要内容。所以房地产项目管理的功能(质量)目标、进度(工期)目标和费用(成本)目标,共同构成了房地产项目管理的目标体系,项目管理的三大目标通常由项目任务书、技术设计和计划文件、合同文件(承包合同和咨询合同等)具体地定义。这三大基本目标在项目生命期中有如下特征:

(1)三大基本目标共同构成项目管理互相联系、相互影响的目标系统。某一方面的变化必然引起其余两个方面的变化。如果过于追求缩短工期,必然会损害项目的功能(质量),引起成本增加。所以项目管理应追求它们三者之间的优化和平衡。

(2)这三个基本目标在项目的策划、设计、计划过程中经历由总体到个体,由概念到实施,由简单到详细的过程。项目管理的三大目标必须分解落实到具体的各个项目单元(子项目、项目活动)上,这样才能保证总目标的实现,形成一个完整的控制体系,所以项目管理实质是目标的管理。

(3)三个基本目标结构关系的均衡性和合理性,构成项目管理目标的基本逻辑关系,任何只强调最短工期、最高质量、最低成本都是片面的。它们的均衡性和合理性不仅体现在项目总体上,而且体现在项目的各个单元上。

房地产行业的人力资源管理

如何提升房地产企业竞争力 针对房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局,进一步加快市场的“洗牌”速度。在房地产市场宏观调控前,整个行业经历了一个黄金期,几乎每一个开发商(无论品牌实力、规模大小)都赚了大钱,开发商之间也几乎不存在什么竞争。即使有竞争的话,也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争,而不存在你死我活的“零和博弈”。在新的市场政策下,房地产企业之间的竞争将由“村民间的攀比性竞争”变为“运动员间的公平竞争”。如何在竞争中胜出?“提升竞争力”无疑是唯一的答案!房地产市场竞争格局的变化一、房地产市场竞争的四个阶段第一阶段:成本竞争阶段在这一阶段,房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低,谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。第二阶段:性价比竞争阶段性价比用于产品宣传最早在IT领域,传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展,2003年以来,部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”(广告语)和“性价比最优”(口头语),而且大都取得了良好的销售业绩。于是,更多的开发商群起效之,昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。第三阶段:模式竞争阶段房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提,是实现资本、规模快速扩张的基础。所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。当前,处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式,并在积极探索管理模式。可以预见,随着房地产市场的宏观调控,房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化,“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。第四阶段:品牌竞争阶段当市场竞争到一定阶段,随着大量的中小企业被淘汰出局,房地产市场份额的集中度会越来越高。届时,房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。因为各地发展的不均衡,以上四种阶段在一定时期内会同时呈现,但趋势是必然的。二、房地产市场的竞争格局房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下,房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征:1、部分中小企业被淘汰出局,房地产开发企业数量会减少。1996年房地产开发企业的数量比调控前减少了40%,参见下表。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策,特别是土地和房贷政策,可能将部分企业,特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看,被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。2、市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局,加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业,房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变,品牌企业的市场份额将逐步提高。3、行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高,品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展,追求企业的市场份额和行业地位,而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈,使得行业的利润率下降。房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出,必须提高竞争力。 一、房地产企业应注重综合竞争力房地产的产品属性决定了房地产企业不像其它行业企业一样有“专利壁垒”,房地产企业不会有具有明显对比优势的核心竞争力,因此应更多地关注并提升企业的综合竞争力。 二、房地产企业综合竞争力的构成房地产企业的综合竞争力包括品牌形象力、制度有效力、战略执行力、研发创新力、资源整合力等。1、品牌形象力品牌形象力是房地产企业最基本的竞争力,包括企业品牌力和产品品牌力。企业品牌力主要包括认知度、美誉度和忠诚度。随着消费者置业经验的不断丰富和提高,消费者越来越倾向购买品牌企业开发的物业。随着市场集中度的不断提高,大中型房地产企业的竞争将越来越激烈。房地产企业必须塑造鲜明的企业品牌,提升企业的品牌形象力。产品品牌力是指产品模式的竞争力,包括产品模式的市场预测力和市场竞争力,体现在价格上,就是产品品牌的附加值。研究并确立企业的产品模式是提升产品品牌力的基础。2、制度有效力房地产企业的管理制度包括三个层面:最高层面是指企业的基本管理制度,包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等;第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等,包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章,可以形成文件的有100-150项;第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。一个企业的成功往往是制度的成功。如民营企业比传统的国有企业更具竞争力,二元结构、三元结构的股份制民营企业比一元结构的民营企业更具竞争力,具有完善的法人治理结构的股份制企业比“换汤不换药”的“股份制”企业更具竞争力,职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力,有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度(如管理制度汇编、ISO9000质量管理体系文件)、但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。房地产企业要提升竞争力,必须建立一套全面、适宜的管理制度,并确保各项制度的有效施行。3、战略执行力与计划的作用一样(制定计划的原因是因为有“变化”,制定计划的目的是应对变化),制定企业发展规划的目的也是为了应对企业各种权变因素的变化。在企业发展环境发生重大变化的时候(如市场政策的变化),越应该加强对企业发展战略的研究,调整或重新制定切实可行的企业发展战略规划。企业发展战略研究包括:(1)发展环境研究,(2)企业特点、优势、劣势研究,(3)竞争对手研究,(4)发展资源研究,(5)战略选择,(6)战略规划。发展战略确定后,企业应通过沟通、宣介等方式使企业员工知晓,以提高员工的认同度,进而提高企业的凝聚力和战略执行力。4、研发创新力研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。例如在产品方面,企业通过系统地研究房地产的产品形态,研究消费者的消费心理和购买行为,研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等,设计出满足消费者需求的产品,就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话,就更具比较优势。5、资源整合力资源整合力是指企业利用和整合内外部资源的能力。房地产企业的内部资源包括人力资源、土地资源和资金资源;外部资源即企业的公共关系资源,包括政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者(包括股东)资源、供方资源和客户资源等六个方面。其中供方资源是指为企业提供产品或服务的组织或个人资源,如设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位、销售代理公司、物业管理公司等。房地产开发企业的供方有二十类左右。房地产企业的“投资管理型”和“外包型”的特性决定了企业整合资源的重要性。要提升竞争力,房地产企业除了充分利用、发掘内部资源外,还要构筑全面、均衡、稳定的公共关系资源链--在每一个环节都要有1-3家相对固定的长期合作伙伴,从而降低选择的风险和时间成本、使用成本,缩短项目的开发周期,提高效率和效益。三、综合竞争力的数学模型房地产企业的综合竞争力用数学模型表示如下:F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn k是指各竞争力(分力)在企业各阶段的权重,f是各竞争力(分力)的相对值。运用这一模型可以测算出企业的相对综合竞争力及比较优势。提升竞争力的具体措施在当前的市场态势下,因为消费预期的影响,交易量的阶段性减少是必然的。在这段时间内,房地产开发企业可以做相应的阶段性工作调整,如重新研究、制定年度计划和目标,建立、健全管理制度等。建议采取的具体措施有:一、研究制定企业发展战略规划房地产市场环境的变化要求企业必须重新制定或调整原来的企业发展战略规划。在新的市场政策下,房地产企业一定要由原来的机会导向、关系导向和银行导向转变为政策导向、市场导向和战略导向。二、调整组织机构设计房地产市场政策的变化已经导致房地产投资开发模式的变化,投资开发模式的变化意味着企业必须对各职位、部门、项目部等重新进行职能设计(因为开发流程的变化导致工作流程发生了变化)、重新进行职责分工,重新界定工作接口关系。利用市场调整期对组织机构进行适宜的调整极为必要,也是较容易做好的。三、建立、健全管理制度房地产企业建立体系化的管理制度的一般程序是:(1)对现行的“管理制度汇编”及散乱的“管理办法”等进行梳理,并逐一地评审各项规章制度的适宜性和有效性,分析执行不力的原因。(2)分类列出缺失的和需要改进的制度,如分为行政管理类、法律事务类、人力资源类、财务管理类、招标采购类、工程管理类、营销策划类、客户服务类等。(3)决定是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构。企业自行编制的制度局限性较大,表现在几个方面:A、在起草制度时“心态”不正常,或者过于严厉(总经理亲自起草时往往如此),或者过于简单、应付(指定某人起草时,为了“及时”完成或担心“得罪人”)。B、起草制度的主体不合适。许多企业的制度由制度的主控部门或主控人来起草,如车辆管理制度由车辆管理员起草、报销管理制度由出纳起草,起草人在起草制度的过程中往往不顾及其它部门或人员的执行而过多地考虑到自己如何管理、如何回避责任,从而导致执行效果差。C、颁布制度前不经过全面、认真的评审,往往是在未取得高度认同的情况下而强制颁布、实行。D、制度的预防性差。制度的目的不仅是“纠正”,更是为了“预防”(预防将来发生的可能做出损失的情形)。专业的管理咨询机构,特别是有着丰富的行业企业咨询经验的机构能够规避以上问题,在广度、高度、深度、精度上可以比企业做得更好,也可以减少不必要的损失和内部冲突。(4)成立工作小组。无论是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构,企业都应成立一个临时的工作小组,以确保工作质量。四、加强学习培训工作有些企业提出了“建立学习型组织”的理念,但往往仅是停留在口头上,而缺少具体的行动。建议业界企业利用这段时间,制定各级人员的培训计划并切实执行。培训不仅可以增强企业的凝聚力,提高员工的业务能力,还可以为今后的工作做好智力储备。针对房地产市场所采取的宏观调控政策是及时的,必要的,相信也是有效的。房地产企业应顺应市场政策的变化,变心动为行动,变冲动为行动,采取切实可行的具体措施,为本企业的持续健康发展打下坚实的基础。

房地产行业欠税管理

法律主观:该行为涉嫌逃税罪,应当承担刑事责任。《刑法》第二百零一条规定,纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。扣缴义务人采取前款所列手段,不缴或者少缴已扣、已收税款,数额较大的,依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为,未经处理的,按照累计数额计算。有第一款行为,经税务机关依法下达追缴通知后,补缴应纳税款,缴纳滞纳金,已受行政处罚的,不予追究刑事责任;五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。

房地产行业税务管理

(一)加大税法宣传力度。针对房地产商纳税意识薄弱的情况,将税法宣传作为一项长期的工作来抓,可以不局限于税收宣传月,而定期对房地产和建筑企业的法人代表和财务人员进行集中培训,对房地产业涉及的相关税收法规政策进行重点宣传和讲解。并通过各种媒体进行税收政策宣传,在有关管理部门和施工现场张贴公告,提高有关部门的协税意识和施工企业的纳税意识。同时积极对那些诚信纳税的企业进行宣传并予以奖励,起到为其他企业树立榜样的作用,对纳税不积极和偷逃税款的企业予以严厉打击,以达到惩恶扬善的社会效应,全面净化税收执法环境。(二)健全协税护税网络。一是密切部门配合。健全内外信息共享机制,建立健全与发改委、房管、规划、建设、金融等部门的信息沟通制度,由政府牵头,定期召开联席会议,全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量、房产交易租赁信息和预收房款情况、已付产权情况等各种信息,通过信息交换和分析比对,最大限度的掌握相关涉税信息,实行项目登记备案管理,加强房开项目的源泉控管。二是加强信息的有效利用。通过信息分析比对,对差异户进行实地核查,及时发现并解决漏征漏管问题。三是加强银行账户预收款信息的监控。按照《税收征管法》第五十四条第六款的规定,争取银行部门的合作,对房开企业设立的预售房款账户及相关账户进行有效监控,掌握销售收入情况,实现源泉控管。并通过实地调查等方式,及时掌握楼盘销售的进度,加强对售楼情况的动态监控,保证销售信息、预收房款信息真实、准确。四是加强关联方信息的监控。到企业关联方进行调查走访,了解关联企业之间的业务往来关系,看其收入、费用的划分是否合理、合法,不合理的可以按照《税收征管法》第三十六条的规定进行合理调整,从而达到有效监控税收的目的。(三)优化税源管理手段。一是加强信息化建设。应用现代化科技手段,结合房地产建筑业项目税收管理系统,建立模拟商品房模型,按照存量房销售状况分户录入房屋销售信息,包括房屋面积、销售价格、购房者联系方式等信息,方便税收管理员调阅核实,并实行动态化管理,随时根据实地巡查等掌握的信息进行更新,对整个房地产税源实施动态的税源监控。二是充分利用联动机制。通过对税源信息的综合运用,充分发挥联动机制作用,与纳税评估等管理手段相结合,与房地产税收预测和统计分析相结合,全面提高税源管理水平,推动房地产业税收征管上新台阶。三是实行房地产业、建筑业协同管理。由地域管理转变为专业管理,即由一个科室统一管理房地产、建筑行业,充分利用两个行业的相关性,对房地产建筑业上、下游产业实行一体化的管理,提高税收征管的针对性。(四)加大日常巡查力度。在开发初期,要求房地产开发企业上报项目立项书、规划图、建房方式、主要材料供应方情况、建筑承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额、工程总造价、土地出让信息、拆迁补偿协议等涉税资料,并将企业上报的情况与实地核查的情况相比对,总体掌握工程的开发情况,为日后的监管打下基础。依托商品房模型管理软件,对房地产开发项目进行全过程监控。在定期对房开企业申报纳税和发票开具情况进行分析比对的基础上,不定期到施工现场进行巡查,根据巡查的结果记录房开企业日常监控管理动态台账,同时更新商品房模型内的分户信息,通过台账和模型软件反映其商品房销售明细、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况等,对存在问题的企业及时进行检查调整,对应缴未缴的税款进行补征。根据商品房模型管理软件的分户销售信息,逐一与购房者核实其购买价格,对经确认与销售方提供的销售价格不一致的及时进行调整,并补征税款。在项目竣工后,加强对存量房的监控管理,不定期地对购房户和有关知情人员进行走访调查,掌握存量房销售情况,并及时对企业进行土地增值税清算和企业所得税汇算,防止企业故意拖欠税款,逃避纳税。(五)强化重点税种管理。强化企业所得税和营业税的管理。一是针对房地产开发企业虚构建筑业务,虚增建筑工程成本的,按照施工合同金额征收承建商的建筑业营业税,以此控制房地产开发成本的真实性。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低负担率。每一个项目办理竣工结算后,按实际收入和实际成本进行项目应缴税款的结算,计算该项目的所得税最低负担率,达到规定标准的项目,可将产生的项目利润并入企业当年的应纳税所得额计算应纳税额;对于纳税人不能按项目准确核算收入、成本、费用,或项目完工结算后,未达到规定标准的,由税务机关核定其应纳所得税额,从而促进房地产企业财务核算的规范化。三是在存量房出租营业税管理上重点突破。通过采取多方询问、实地察看等措施,确定房地产企业存量房出租价格和收取的租金金额,及时补征税款,并将房地产企业出租存量房纳入日常管理的重点,防止企业逃避纳税义务。强化土地增值税的管理。在合理确定土地增值税预征率的基础上区分住宅、商业用房情况随同营业税一同征收。对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用,及时进行土地增值税清算。对纳税人有《征管法》第三十五条规定情形的,采取核定方式征收土地增值税。(六)强化以票控税。一是严把发票开具关。销售不动产发票专人管理专人开具,并严格按照规定的综合税率进行开具,个人所得税和企业所得税一律在开具发票时进行预征。同时管理部门和发票管理人员应分别建立房屋销售台账和销售不动产代开发票管理台账,定期将代开发票金额与已完税销售收入进行比对,避免出现超出预缴税款代开销售不动产发票的情况。二是严把发票索取关。对外来房开企业,要求其必须索取施工地税务机关开具的建筑业发票,不得接受外来发票,以保证其建安成本的真实性。三是严把发票审核关。房开企业代开发票时应先由税收管理员审核房屋销售合同,对同类房屋销售合同标明销售价格必须控制在合理范围内,对有疑点的进行实地调查并调整其销售价格。四是严把发票处罚关。对检查中发现违规使用发票的,严格按照《税收征管法》和《发票管理办法》的有关规定进行处罚,体现税法刚性。(七)加大税务稽查力度。充分发挥稽查的杀手锏作用,规范税收秩序,加强对房地产企业的专项检查,特别是加强对亏损、微利、售价偏低等疑点纳税户的重点稽查,同时在稽查中要做到“两个坚持”。一是坚持实地查访。针对房地产开发周期较长,开发产品是不动产,具有不可隐匿性的特点,检查人员在工作中不能仅仅“就账查账”,还应坚持到实地进行“三看”,即看实际操作是否按规划进行,有无自行更改规划项目的情况;看住户的入住情况,对销售数量进行估计;看售楼部台账,了解检查项目已售、预售情况和销售价格。二是坚持找准重点。检查人员应在实施账簿检查前,通过询问的方式进一步了解企业在被检查年度开发、销售项目等情况;调阅开发项目立项批文、土地转让协议、房产预售证、物价部门的价格批复等;对搜集了解到的被查企业的静态资料信息进行案头分析,比对涉税核算项目的各类指标,对检查重点做到心中有数,有针对性地制订检查方案,避免盲目的“就账查账”。(八)切实提高干部队伍素质。房地产税收是税收征管的一个难点,也是社会关注的一个热点。做好房地产税收管理工作,必须要有一支作风过硬、业务精通、执法严格的干部队伍。加大培训力度,要创新培训学习手段和方式,有针对性的开展好房地产业税收政策、相关财务核算知识、高级计算机知识的专项培训,切实提高房地产税收管理队伍的业务素质和管理水平。减少税收管理员的事务性工作,使税收管理员能够全身心投入到房地产业税收征管工作中,提高工作质量。加强信息化配备,给税收管理员配备笔记本电脑等现代化信息设备,提高征管工作效率。由于房地产业税收征管环境极为复杂,要加强对房地产税收管理员的职业道德教育和党风廉政教育,引导其立足本职工作,做到爱岗敬业、诚信服务、秉公执法,自觉抵制外来诱惑,确保房地产税收征管工作的科学、健康发展。(九)加强执法监督和绩效管理。一是加强工作反馈。实行工作日志和工作反馈制度,以便及时了解掌握管理员的管理质量是否符合税源精细化管理的要求。二是加强绩效考核。根据《税收管理员制度》和房地产税收管理员的日常工作特点,详细制定工作量和工作指标,定期进行绩效考核,并做到奖优罚劣,解决能力强弱一个样,素质高低一个样,干多干少一个样,干好干坏一个样的问题。三是加强执法监督和纪检监察。实行分级负责制,明确责任,由执法监督部门按照《税收执法责任制》的要求,对税收管理员的执法行为进行过程监督,同时充分发挥纪检监察部门的作用,对执法不严的实行执法过错责任追究,并按有关规定进行处理。四是拓宽监督渠道。通过召开纳税人座谈会,走访企业、发放测评表等形式,加大对税收管理人员的外部评议评价。

房地产行业目标分析

房地产行业现状与未来如下:

从现在整体的情况来看,住宅依旧是很多人投资的一个重点,而且一线城市的住宅用地出让金占比也是在慢慢增长,房地产行业的获利空间依旧是比较大的,不过竞争也是越来越激烈了。

未来各地方的房价依旧是会呈现上升的趋势,不过由于相关政策的影响,所以竞争肯定是要激烈一些,在未来城市化的进程将会加快,所以也会带动房地产的需求增长,而且小户型的房子将会成为重中之重,如果打算投身房地产的话,还是需要慎重考虑。房地产发展的影响因素

1、供需关系。当供给大于需求,商品价格就会下跌,当需求大于供给,那商品价格就会上升,这是微观经济学最基本的供需规律。房产作为商品,就遵守商品经济的规律,肯定受到供需的影响。2、成本因素。房地产作为商品要受成本制约,成本越高,价格越高。房地产企业想要获得利润,房价必须要高于成本。推高房价的不仅仅是供需。随着地方政府债务的增加,很多地方政府不得不通过卖地来增加财政收入,地价的增加导致房地产的成本增加,也一定程度上推高了房价。3、政策因素。政府的干预对经济发展起着重要作用,房地产作为商品经济的重要组成部分,政府政策对房地产的影响至关重要。政策因素又包括货币政策、财政政策及各类产业发展政策等。

关于本次房地产行业的管理目标(房地产行业欠税管理)的问题分享到这里就结束了,如果解决了您的问题,我们非常高兴。