大家好,今天来为您分享审计房地产行业的一些知识,本文内容可能较长,请你耐心阅读,如果能碰巧解决您的问题,别忘了关注本站,您的支持是对我们的最大鼓励!

审计房地产行业

审计房地产行业

房地产行业一直是国民经济的支柱产业之一,对经济增长和就业起到了重要的推动作用。随着房地产市场的快速发展和规模的不断扩大,也带来了一系列的问题和挑战。审计房地产行业成为了非常必要的一项工作。

通过审计房地产行业可以有效监督房地产企业的运营状况。房地产企业作为市场的主要参与者,其经营状况直接关系到市场的稳定和发展。审计可以对房地产企业的财务报表进行全面的审查,查明财务状况、经营成果等方面的信息,发现存在的问题,并提出相应的整改意见和建议。

审计房地产行业可以防止违法违规行为的发生。在房地产市场中,存在着一些不法分子通过虚假宣传、价格操纵等手段进行非法牟利的行为,给市场秩序和消费者权益造成了严重的损害。审计可以对房地产企业的经营活动进行全面审查,发现违法违规行为,及时采取措施进行查处,维护市场的公平竞争环境。

审计房地产行业可以促进房地产市场的健康发展。房地产市场的繁荣不仅仅依靠市场的自律,还需要相关的监管机构对市场进行有效的监管。审计可以对地方政府的土地使用计划、房地产开发规划等方面进行审查,确保相关政策的执行情况,减少政府过度干预和不当行为,促进房地产市场的稳定和健康发展。

审计房地产行业可以提高企业的风险管理能力。房地产企业面临着市场风险、信用风险等各种风险,通过审计可以对企业的风险管理制度、内部控制等方面进行评估,帮助企业发现和应对潜在的风险。

审计房地产行业对于推动房地产市场的健康发展、保护消费者权益具有重要的意义。只有通过审计的全面监督,才能促使房地产行业更好地服务于经济社会发展的大局,创造更加公平、透明和有序的市场环境。

审计房地产行业

审计去审房地产,最重要的就是房地产企业的收入确认问题,很多企业的房子是预售的,但是实际上并不符合收入确认的条件,房地产公司为了达到银行进一步融资的负债率等指标,就会设法操纵利润。所以到房地产行业要特别注意以下几点:

1 反复研究房地产的销售合同是否符合收入的确认原则,并且必须要实地观看销售楼盘的入住率,看是否属于提前确认收入的问题。

2 注意测算银行的长期借款利率,特别是看是否看属于费用化的部分企业也予以资本化从而使得利润数字达到一定标准

3 注意看是否有投资性房地产,其公允价值如何获得、如何计价等

4 房地产的产权是否转移,查看房地产转移的相关文件。

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审计房地产行业风险点

随着社会主义市场经济的发展,房地产市场化程度的提高,越来越多的经济活动需要进行房地产估价。巨大的市场需求催生了大量的房地产估价机构,越来越多的人才投身于房地产估价行业,使得房地产估价师队伍日益壮大,着实令人欣慰。房地产估价师的执业风险时刻存在,近几年业界也确实有房地产估价师承担相应责任的事件发生。更好地防范房地产估价师执业风险就显得越来越重要。防范执业风险需要房地产估价师个人、估价机构、行业协会、政府主管部门等各方面的努力,尤其是估价师个人一定要加强风险意识,提高职业素养和专业技能,学法、知法、依法执业,要有自我保护的意识。本文主要从房地产估价师个人的角度,提出一些房地产估价师执业风险与防范的看法,寻求与业界同行的探讨。(一)房地产估价师执业风险的内涵分析我们知道,房地产估价的程序包括承接项目→估价准备→现场查勘→撰写估价报告→复核审批→交付报告→立卷归档。从工作程序上说,房地产估价师通过自己的执业活动,撰写了房地产估价报告,交付委托方,收取费用后,估价任务算是完成了。从一开始,估价师就有了承担风险的可能。房地产估价是专业性极强的工作,房地产估价师出具的估价报告具有法律效力,许多经济活动均以此为据。因此国家制订了许多相关的法律法规,明确了房地产估价师必须对其出具的房地产估价报告的真实性负责,并规定了相应的责任。笔者认为,房地产估价师执业风险的内涵,可以理解为房地产估价师在出具了评估报告后,由于评估报告内容的真实性偏差对相应经济活动造成的损失应承担的责任。(二)房地产估价师执业风险的类型从现有的法律、法规来看,房地产估价师执业中可能面临的风险有以下几种:1、民事赔偿风险《房地产估价师执业资格制度暂行规定》(建房[1995]147号)第二十六条规定,“由于房地产估价失误给当事人造成经济损失的,由所在单位承担赔偿责任。所在单位可以对房地产估价师追偿”。《房地产估价师注册管理办法》(建设部100号令)第二十五条重申,“在房地产价格评估过程中,因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失,由房地产价格评估机构承担赔偿责任,房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿”。以上文件规定的还只是估价师从经济上对受到损失的当事人进行赔偿,尚不至于影响估价师的执业资格。2、行政处罚风险《房地产估价师执业资格制度暂行规定》第二十八条第五款规定,“与委托人串通或故意做不实的估价报告和因工作失误,造成重大损失的”,“由注册单位对当事人处以警告、没收非法所得、暂停执行业务、吊销房地产估价师《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》,并可处以罚款”。《房地产估价师注册管理办法》第三十条第一款也规定,“给当事人造成直接经济损失的”,“处以违法所得3倍但不超过3万元的罚款;没有违法所得的,可以处以1万元以下的罚款”。这是比较严重的处罚,直接由主管部门作出,严重的可以吊销《执业资格证书》、《房地产估价师注册证》,影响估价师的职业前途。3、刑事处罚风险我国《刑法》中针对房地产估价师执业规定了两个相关罪名,分别是“中介组织人员提供虚假证明文件罪”和“中介组织人员出具证明文件重大失实罪”。《刑法》第229条第1、2款规定,“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件,情节严重的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。前款规定的人员,索取他人财物或者非法收受他人财物,犯前款罪的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金”——这是对“中介组织人员提供虚假证明文件罪”的阐述。《刑法》第229条第3款规定,“第一款规定的人员,严重不负责任,出具的证明文件有重大失实,造成严重后果的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金”——这是对“中介组织人员出具证明文件重大失实罪”的阐述。前者属于故意犯罪,后者属于过失犯罪。人民法院有关的司法解释还对上述两罪的立案标准作了明确的规定,“中介组织人员提供虚假证明文件罪”的立案标准是造成直接经济损失50万元以上,“中介组织人员出具证明文件重大失实罪” 的立案标准是造成直接经济损失100万元以上。受到刑事处罚的后果是相当严重的,不仅会被剥夺人身自由,而且估价师的职业前途也将受到极大的影响。(三)房地产估价师执业风险的特征通过上述几种风险类型的分析,可以归纳出房地产估价师执业风险具有如下特征:1、在一定时期内具有或然性这种风险只有在当事人确实受到了经济损失,并且这种损失是由估价报告的误导造成的时候才产生。比如银行贷款评估,由于评估报告的“高评”使银行多放了贷款,借款人在一定时期后无法归还贷款,造成银行资金流失,这时就要追究评估师的责任,风险也因此发生。如果借款人确实按借款合同还贷,履约情况正常,银行也不会追究责任,风险也不会发生,并不是每项有问题的评估都会发生风险。这是一种在一定时期内存在的或然风险。2、责任最终由个人承担从上面的风险类型分析可以看出,无论是民事上、行政上甚至刑事上,最终的责任总是由估价师个人承担。承担方式上有:追偿经济损失、注销执业资格甚至刑事处罚等,影响估价师的职业前途。所以说估价师是执业风险的最终承担者。3、承担的责任与获得的报酬极不对称就民事赔偿来讲,由于房地产的标的额巨大,赔偿的金额通常是以万、十万甚至百万计的,而行政处罚和刑事处罚更会剥夺估价师的执业资格和人身自由。这与估价师评估所获得的报酬相比,简直是天壤之别。(四)房地产估价师执业风险的防范措施1、加强法制学习,提高法律意识从本质上说,房地产估价师的执业风险就是承担法律责任。因为不管是受到经济赔偿、行政处罚或刑事处罚,都是依据相应的法律、法规作出的。许多房地产估价师埋头钻研业务知识,对估价规范、估价技术、估价参数耳熟能详,但对法律知识却知之甚少,导致难以把握对与错、是与非、合法与违法以及罪与非罪的界限。作为估价师,必须学习有关的民法、经济法、合同法等民事法律知识,也要了解刑法、刑事诉讼法等刑事法律常识。通过学习法律知识,了解所承担的法律责任及违法后果的严重性,就可以在心目中树立起一道是非界线。这是估价师防范执业风险的一项根本措施。2、严格遵守职业道德,加强自律“公平、公正、公开”是房地产估价师基本的职业道德标准,绝大多数估价师是能够遵守的。可是由于不同的原因,如碍于情面、争取业务、行政干预、谋取私利等,总有一些估价师违背了上述职业道德,使估价报告内容全部或部分失实,损害了当事人的利益。也给自己埋下了一棵“定时炸弹”,说不定什么时候就会被追究责任。估价师虽然“常在河边走”,但要努力做到“尽量不湿鞋”。这里面有个度,还是请大家自己把握。把房地产估价师站点加入收藏夹3、保证估价结果的合理性委托方拿到估价报告后,首先关心的是估价结果,因为估价结果对当事人的经济活动有决定性的影响。如果估价结果合理,估价师也就不会有任何承担法律责任的可能,执业风险也无从谈起。提高估价结果的合理性是防范执业风险的核心措施。如何保证估价结果的合理性?方法有很多,如规范操作、机构内部三级审核、案例和参数选取准确等。最根本的一点,就是正确把握市场,以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下,绝大多数的评估都要给出市场价格。估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例,不能凭空捏造;各项参数的确定要依据市场行情,尽量避免主观决定;估价结果要贴近市场行情,不能偏差太大。要做到这点,就需要估价师平时下功夫去收集、整理市场信息,并将其应用于评估实践中。从某种意义上说,每一份评估报告的真正审核者不是单位的总估价师、总经理,而是市场。评估结果必须经得起市场的检验,这是防范风险的实质性措施。4、提高估价业务委托合同的质量,明确约定双方的责任和义务有些风险是由于委托方和估价方责任未明确造成的。《房地产估价规范》4.0.2条规定“估价目的应由委托方提出”,这点必须在委托合同中写明,并由委托方认可。因为不同估价目的下的评估结果会有较大差异。举例来说,同一套住宅,以转让为目的评估得出的评估结果中可能会含有房屋的装修价值,而以抵押为目的评估得出的价格就不包含装修价值,甚至出于谨慎原则,评估结果仅为抵押价值。如果将以转让为目的的评估报告用于抵押贷款,就会高估价值。如果在委托合同中不加以约定或约定不明确的话,那么在发生评估报告的实际用途与报告内规定用途不符时,估价师极有可能由于“说不清楚”而被“合理地怀疑”为有意提供不实的评估报告。而有效防范此风险的方法是提高估价业务委托合同的质量,明确约定双方的责任和义务。估价业务委托合同是进行估价的依据之一,它明确了委托方和估价方的权利和义务以及相应承担的责任,必须由委托方承担的责任和义务务必在委托合同中写明。5、合理使用估价报告的“假设与限制条件”在实践中,估价报告中的“假设与限制条件”对某些难以确定的事项作了必要的假设,同时限制了估价结果应用的条件,确实起到了保护估价师的作用。必须注意的是,“假设与限制条件”不能滥用,必须以合法、合规为前提。某临街底层房地产合法用途是住宅,实际用途是店铺(但没有合法证明)。住宅用途的市场价格为5000元/平方米,当事人为了要银行多贷款,找到估价师要求出一份评估报告,并要求按照商业店铺用途评估到1万元/平方米。估价师必须按照规范,按照合法原则评估住宅用途的价格,千万不能顺应委托方要求,在“假设与限制条件”中假设其用途为商业店铺用途后按店铺用途出具估价报告。这样做违背了合法原则,也很容易产生风险。估价师必须杜绝滥用假设与限制条件。6、加强同行间的沟通与合作不同的估价师所具备的估价专长不一样,有的估价师擅长做住宅评估,有的擅长做商业房地产评估,有的擅长做土地评估。估价机构也是如此。通过同行的相互合作,可以取长补短、相互借鉴、互通信息,对一些难度较大或比较新型的评估业务可以共同探讨研究,在做出高质量的评估报告的也分担了风险。本市某住宅小区由于前后设计方案的变化,小区业主认为自己的房屋价值受到了影响,部分房屋的价值有所变动,与开发商发生了纠纷。开发商委托评估机构进行价值影响量的评估。这是比较具有新意的评估项目。笔者所在机构与其他四家机构共同进行该项评估,在评估中多名估价师发挥自身所长,紧密合作,在规定的时间内出色地完成评估,得到了当事人的认可,使纠纷得以圆满解决。结论以上是笔者站在房地产估价师的角度提出了一些对执业风险及防范的看法。执业风险的防范是一项系统工程,需要估价师个人、估价机构、行业协会、政府主管部门共同努力,才能建立一个完善的风险防范体系,为估价师的执业营造一个安全的执业环境。希望本文能够起到抛砖引玉的作用,引起更多同行对房地产估价师执业风险及防范的关注与研究。

房地产行业审计中的重要风险

审计重要性水平与审计风险(存在的审计风险)之间存在反向变动关系。重要性水平越高,审计风险越低;重要性水平越低,审计风险越高。这里所说的重要性水平指的是错报金额的大小。注册会计师应当保持应有的职业谨慎,合理确定重要性水平。对于同一被审计单位,注册会计师确定重要性水平为10 000元对注册会计师审计风险的影响与重要性水平为100元时的影响就存在较大差异。10 000元的重要性水平意味着即使尚未更正的错报汇总数为8 000元,注册会计师出具无保留意见仍然是恰当的;而重要性水平为100元,如果尚未更正的错报汇总数达到8 000元而出具了无保留意见,则属于不恰当审计意见,审计风险很高。

房地产行业审计重点

(一)投资性房地产的审计目标

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.

投资性房地产的审计目标一般包括:确定投资性房地产是否存在;确定投资性房地产是否归被审计单位所有;确定投资性房地产的增减的记录是否完整;确定投资性房地产的计价方法是否恰当;确定采用成本模式计量的投资性房地产的折旧计提或摊销政策是否恰当;确定采用成本模式计量的投资性房地产的减值准备的计提方法是否正确,计提是否充分;确定采用成本模式计量的投资性房地产的减值准备增减变动的记录是否完整;确定采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值的确定是否合理;确定投资性房地产,投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的期末余额是否正确;确定投资性房地产,投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的披露是否恰当.

(二)投资性房地产的实质性程序

投资性房地产的实质性程序通常包括:

1.获取或编制投资性房地产明细表,复核加计正确,并与总账数和明细账合计数核对相符;结合累计摊销(折旧),投资性房地产减值准备科目与报表数核对相符.

2.检查纳人投资性房地产范围的建筑物和土地使用权是否符合会计准则的规定.

3.检查投资性房地产后续计量模式选用的依据是否充分.与上年政策进行比较,确定后续计量模式的一致性.如不一致,则详细记录变动原因.4.确定投资性房地产后续计量选用公允价值模式政策恰当,计算复核期末计价正确:

(1)询问并获取相关资料,评价被审汁单位确定公允价值采用方法的适当性,公允价值选用的合理性,包括公司的决策程序,公允价值的确定方法,估值模型的选择,披露的充分性等.

(2)被审计单位投资性房地产的后续计挝采用公允价值模式计价的,期末,应逐项检查公允价值的确定依据是否充分.公允价值变动损益计算是否正确,会计处理是否正确d与公允价值变动损益项目中的相应数字核对相符.

(3),如果需利用专家等的丁作,应对专家的执业资格和胜任能力,工作结果等进行评价.

5.投资性房地产后续计量选用成本计量模式,确定投资性房地产累计摊销(折旧)政策恰当,计算复核本年度摊销(折旧)的计提是否正确:

(1)了解被审计单位所使用的建筑物折旧率和土地使用权摊销率,确定其是否恰当.

(2)确认被审计单位除已提足折旧的建筑物外,其他投资性房地产坶已计提折旧和摊销.

(3)根据投资性房地产的平均水平测算全年的摊销(折旧)额,并与投资性房地产巾的累计折旧和摊销本期增加数相核对,如有差异,查明原因.

(4)将本期累计折旧和摊销金额与利润表其他业务支出中的相应数字核对无误.

6.期末对成本计量的投资性房地产进行如下逐项检查,以确定投资性房地产是否已经发生减值:

(1)核对投资性房地产减值准备本期与以前年度计提方法是否一致,如有差异,查明政策调整的原因,并确定政策改变对本期损益的影响,提请被审计单位做适当披露.

(2)确有出现导致其可收网金额低于账面价值的情况,将可收回金额低于账面价值的差额作为投资性房地产减值准备予以计提,并与投资性房地产中的减值准备本期增加数相核对,如有差异,查明原因.

(3)将本期减值准备计提金额与利润表资产减值损失巾的相应数字核对无误.

(4)检查投资性房地产减值准备是否按单项资产(或资产组)计提,计提依据是否充分,得到适当批准,减值损失是否没有转回.

7.确定投资性房地产后续计量模式的转换恰当:

(1)检查董事会等决议文件,确定后续计量模式改变的适当性,会计处理的正确性,并提请被审计单位进行充分披露.

(2)审查投资性房地产成本计量模式转为公允价值计嫩模式是否作为会计政策变更进行追溯调整期初留存收益处理;采用公允价值计量模式的投资性房地产不得从公允价值计量模式转为成本计量模式.

8.如被审计单位投资性房地产与其他资产发生相互转换的,应审查转换依据是否充分是否经过有效批准,转换日房地产成本计量是否正确,会计处理是否正确:

(1)复核在成本模式下,是否将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值;

(2)复核采用公允价值模式计!蔹的投资性房地产转换为自用房地产时,是否以其转换当日的公允价值作为向用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益;

(3)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计世的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积.

9.获取租赁合同等文件,重新计算租金收入,并与利润表其他业务收入中的相应数字核对无误.

10.检查本期对投资性房地产进行改良或装修的会计处理是否正确.

11.检查有无与关联方的投资性房地产购售活动,是否经适当授权,交易价格是否公允.

12.结合银行借款等项目的审计,了解建筑物,土地使用权是否存在抵押,担保情况.如有,则应详细记录,检查投资性房地产的保险情况.

13.确定投资性房地产已恰当列报.

房地产行业的审计

在房地产开发企业中,把管理审计工作和目标管理有机地结合起来,推行项目管理审计制度,这对改进企业管理、提高企业经济效益具有重要作用。

一、房地产开发项目管理审计的内容

从房地产开发项目的内部审计角度来讲,管理审计应主要集中于如下内容:

1、对开发项目决策的审查。审查项目投资决策是否具有科学性、经济可行性,审查项目决策中各分项目标是否具有明确性。

2、对项目计划的审查。根据企业的实际情况,审查企业对开发项目采取的组织结构的合理性、科学性、人员配备情况,审查项目计划的编制深度、计划的可落实性、可考查性,审查计划的可行性。尤其重要的是,审查项目决策后的项目目标的制订和落实情况等。

3、项目目标实施过程管理审计。在项目实施过程中,根据项目计划的时点定期进行审查,审查项目阶段性目标完成情况、项目变化管理的科学性、经济性。

4、项目目标成果管理审计。项目完成后,要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理,审查项目实施过程中采取措施、调整目标的合理性。

二、项目管理审计目标体系的建立

在企业内审对项目投资决策审计时,应该同时形成项目管理审计目标体系。房地产开发项目管理审计的目标体系包括:

1、销售目标。可行性分析的主要部分就是根据市场调研确定项目定位,并初步确立销售方案,从而形成项目的销售计划,体现在“项目损益表”中的销售收入和“现金流量表”中的现金流入。从可行性报告的相关数据出发,建立起销售计划的销售价格、合同签约率(进度)和资金回笼进度,就形成了该项目的销售工作管理审计目标。

2、项目进度目标。项目在决策分析时已经对项目的进度安排做了计划,根据项目的进度做出项目的资金安排计划。项目可行性分析的“现金流量表”的现金流出部分暗含了项目的实施进度,而且销售计划也与项目的形象进度有关。根据上述资料,可以制订出各分项工作的进度结点要求,从而形成项目进度管理审计目标。

3、项目成本控制目标。项目的成本目标体现在“项目损益表”和“现金流量表”中,分别体现了各分项成本的总额和支出进度,分项成本包括土地成本、前期开发成本、配套成本、建安成本等,也可以进一步细化,根据项目的具体情况分解形成项目成本管理审计目标。

4、项目质量目标。房地产开发项目的质量与施工质量不是同一个概念。项目的质量目标主要体现在项目的功能安排、总体规划、配套设施配置上,而施工质量是项目必须达到的基本目标。综合项目策划所设定的所有功能要求、配套设施、施工质量等形成项目质量管理审计目标。

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