hello大家好,今天来给您讲解有关房地产行业进化的相关知识,希望可以帮助到您,解决大家的一些困惑,下面一起来看看吧!

房地产行业进化

房地产行业进化

随着经济的发展和人民生活水平的提高,房地产行业也在不断进化。房地产作为一个重要的经济支柱产业,在过去几十年里经历了许多变化和发展。

房地产行业的发展从最初的简单建筑和销售起步,逐渐演变为包括房地产开发、物业管理、房屋租赁等多个层面的复杂行业。房地产企业不再只是提供房屋购买的机会,而是整合了更多的服务和功能,为消费者提供更加个性化、便利的住房解决方案。

随着科技的快速发展,房地产行业也在积极应用和推进技术的进步。从传统的纸质文件处理到电子化办公、从实地看房到虚拟实境、从广告宣传到互联网营销,科技的进步为房地产行业带来了前所未有的便利和效率。消费者可以通过互联网轻松浏览和比较各种房屋信息,开发商可以利用大数据分析来预测市场趋势和消费者需求,物业管理公司可以利用智能化系统提供更好的服务。

房地产行业的进化也表现在可持续发展的理念上。过去,房地产开发主要关注经济效益,忽视了环保和社会责任。随着人们环保意识的增强,越来越多的房地产企业开始注重可持续发展的要求。他们提倡节能减排、绿色建筑、社区共享等理念,致力于打造环保、舒适的住宅环境。

房地产行业的进化还体现在政策法规的引导下。政府对房地产行业的监管越来越严格,注重保护消费者权益、规范市场秩序。政府还推出一系列鼓励房地产行业发展的政策,提供土地资源、优惠税收等支持。这些政策的实施促进了房地产行业的进一步发展和完善。

房地产行业正处于快速进化的时期。它不再只是提供住房的行业,而是一个综合性的产业,涉及多个领域。随着技术的发展、可持续发展理念的普及和政策法规的引导,房地产行业将继续推陈出新,为人们提供更好的居住环境和服务。

房地产行业进化

编者按:比尔·盖茨曾说:我们总是高估“短期”变化,却低估未来“长期”的变革。房地产行业在“转型敏感期”遭遇的这场疫情,给行业带来了哪些短期变化?这些短期变化使房地产行业的转型升级之路加速还是转向?金融界上市公司研究院从3月起推出地产观察,通过和行业专家、权威人士和知名房企高管等进行深入交流,厘清短期变化和长期变革,探讨房地产行业在“疫情后半段”的战略对策。

新冠肺炎疫情对房地产行业及其上下游产业链带来了挑战。与住宅地产、商业地产相比,产业地产短期所经受的冲击力度较小,成为了疫情“风暴”下房地产行业的避风港,但疫情也同样加速了产业地产的商业逻辑重构。这场重构力度之猛,范围之广,不啻于一场产业内的“升维”。如果不能跟上这种步伐,则很难在未来进化。

一直以来,传统房地产的“高周转、短周期”运营思维是产业地产的“痼疾”所在,造成了诸如科技园区空心化、招商引资难、与地方政府利益割裂等一系列问题。而在疫情的影响下,传统产业政策、经济环境发生了两个变化,一方面疫情影响地方经济的情况下,政府对本地产业经济的诉求更加迫切;另一方面,央行在向实体经济释放流动性的同时反复强调“房住不炒”的总基调,给房地产宏观政策并未带来完全松绑的预期。在此背景下,产业地产的运营逻辑迎来重构的契机,即摒弃传统的地产思维,以区域发展、产业经济为出发点,拥抱新经济模式,聚焦新一代信息技术、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、大健康、5G等重点新兴产业,成为产业地产长期变革的主旋律。

困扰产业地产的两大难题

随着经济社会的发展和分工协作的不断演化,房地产行业的分类方式也在不断深化。根据房地产行业交付产品的基本功能特征,大致可以分为住宅地产、商业地产和产业地产,其中产业地产是围绕“产业微笑曲线”而构建的产业价值链一体化平台,特点是以产业为依托,以地产为载体,实现土地的整体开发与运营。

传统房地产企业的开发运营模式一般为拿地——开发——销售——交付所形成的闭环。然而这一模式经过近十余年的快速发展,特别是近年来国家“房住不炒”宏观调控政策的推进,传统房地产开发的利润增长空间已经逐渐趋于饱和,利润增长速度也逐渐放缓,这被行业形象地称之为由“黄金时代”向“白银时代”的转型,房地产企业的头部效应愈发明显,行业的竞争程度也必将更加激烈。不少房企想要通过产业地产寻求转型突破。然而这一转型之路未必顺畅。

“传统地产是坐电梯,而产业地产是爬楼梯,企业家爬楼梯的能量消耗大,而这个能量就是现金流。“中锐基业创始人吴达传用形象的比喻道出了产业地产和传统地产不同的本质。

产业地产的核心是产业经济,而发展产业需要重资产、高现金的投入。从地产开发商的角度来看,一但住宅地产利润远高于产业利润,那么传统的地产思维就会在产业地产的运营中占据主导位置。住宅地产利润高,且资金投入一两年就可以完成周转,而产业布局则需要大量的时间与资金的投入,在这种矛盾下,产业地产开发商更倾向于先卖房,再做产业甚至不做产业,这不仅造成了近年来大量产业园区的空心化,也让房企与地方政府互不信任。这是当前产业地产面临的一大难题。

产业地产如何盈利是另一大难题。中建设计集团城市规划和村镇设计研究院副院长、产城规划专家丁伟指出:“产业地产运营商对一块地进行投资,肯定希望将来这块地未来的增值和收益自己可以分一杯羹,但是土地的增值部分,国家是严令禁止分配的。运营商在拿地的时候不能获得一个好的价钱,拿到地之后又不能从土地的增值之后得到更多的收益,对于想做产业的运营商来说是一大痛点,也是产业地产发展中另一个难题。”

转型产业地产为什么难?因为产业地产不是一个纯市场化的产品,既要兼顾市场的需求,更要兼顾政府的需求,实现与政府的共赢局面,是产业地产解决当下行业难题的核心所在。新冠肺炎疫情爆发以来,从中央到各地政府为稳定经济发展,陆续出台了一系列扶持政策,产业经济作为区域经济发展的一大支柱,在当下这个特殊时期迎来了发展的政策窗口期,产业地产也迎来了转型重构的机遇,如何抓住机会实现与地方政府和相关政策的协同发展,是短期内产业地产运营商要思考的首要问题。

政策面的升维

如果没有此次疫情,产业地产或许还将按照原有轨迹缓慢地“去地产化”,然而受到冲击的地方经济,已经等不到缓慢的渐变,越来越多的地方政府出台了一系列支持地方产业经济的政策,叠加宏观货币政策、产业政策的不断加码支持实体经济发展大背景,产业地产中迎来政策窗口期。

进入2020年,央行先后通过降准、调低逆回购中标利率、下调LPR等一系列措施向市场释放流动性。然而当房企纷纷盼望房地产行业政策“松绑”之际,央行接连表态“房住不炒”的总基调不会发生变化。

2月19日,央行发布2019年四季度中国货币执行报告,报告中总结了四季度我国房地产行业的发展情况,同时在下一阶段主要政策思路中重申了“房住不炒”、“因城施策“的基本原则,并点出加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。随后,央行副行长刘国强再次“房住不炒”依然是2020年房地产行业的总基调。

与此中央和地方政府为稳定经济,推动区域产业发展出台了一系列扶持政策。2月10日,发改委等19个部门和单位印发《关于推动返乡入乡创业高质量发展的意见》,提出到2025年,打造一批具有较强影响力、一二三产业融合发展的返乡入乡创业产业园、示范区(县)。

2月24日,发改委、工信部等11个国家部委联合印发了《智能汽车创新发展战略》,提出到2025年,中国标准智能汽车的技术创新、产业生态、基础设施、法规标准、产品监督和网络安全体系将基本形成,能够实现有条件自动驾驶的智能汽车达到规模化生产,实现高度自动驾驶的智能汽车在特定环境下市场化应用。到2035年,中国标准智能汽车体系全面建成的目标。

地方政府方面也相继发布了促进区域产业高质量发展的相关政策,不完全统计如下:制图:金融界上市公司研究院数据来源:中国指数研究院

从政策层面分析,有两个显著“升维”变化:一方面,尽管事实上整体流动性不断放松,但中央反复重申房地产行业不会政策“松绑”,导致产业地产中的“地产思维”得不到强化;另一方面,地方经济“灾后重振”的需求使得产业地产运营商与政府的经济发展诉求进一步融合。特别是当前国家已经明确,在疫情之后的经济恢复建设中要积极运用新兴技术发展高端产业,包括“新基建”产业链——5G、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料等,以及以新兴消费和健康医养等消费升级领域。

产业地产运营商行动

正是在共同应对疫情之后的经济恢复问题上,政策的鼓励方向指出了如何解决与地方政府协同的难题。由此,产业地产运营商放眼选择什么样的产业进行布局至关重要。在这方面,行业内的龙头企业已经有所行动。

根据中国指数研究院发布的1、2月产业地产市场月度报告的企业动态汇总,从2019年12月24日到2020年2月27日,共有超过60余个产城项目达成协议。

12月25日,绿地株洲滨江科创园项目正式启动,绿地以“地产+科技”的新型城市更新模式打造集总部经济、科创研发、创意办公、配套服务等功能业态为一体的大型生态科创产业综合体。

1月9日,金地集团和沈阳市政府签订战略合作协议,计划投资金额298亿元在沈阳市改造、开发9个产城项目,其中包括于洪智能制造产业园、金地沈河文体中心项目、浑南区智能制造中心航空制造生产线项目等。

2月18日,绿地集团与烟台市政府签署战略合作框架协议,双方拟就烟台高铁南站城际空间站、芝罘幸福新城地标、牟平区会展中心等三大项目开展合作,总投资合计约400亿元。

2月25日,国内自主晶圆再生量产领军企业协鑫集成与华夏幸福签约,总投资50亿元、年产360万片再生晶圆项目落户合肥肥东产业小镇。

2月27日,张江科学城举行重点项目集中签约、开工启动仪式。共集中签约项目30个,集中开工启动项目20个,涉及创新研发平台、集成电路、生物医药、人工智能及城市功能提升等多个领域,50个项目共投资达364亿元。

从上述行业头部企业近期的产业布局中,“人工智能”、“生物医药”、“”文体“、”康养“等新经济领域词汇频现,结合中央与地方政府对于新经济发展的相关扶持政策可以看出,拥抱新经济模式逐渐成为产业地产长期变革的主旋律。亿达中国高级副总裁于大海指出:“关注新兴产业领域一些市场机会。传统行业在这次疫情中受冲击较大,而新一代信息技术、智能制造、无人配送、在线教育与消费、远程医疗等新兴产业展现出强大的成长潜力。”

竞争力升维:竞争刚开始

短期来看,地方政府做强本地产业经济的诉求,使产业地产中的“地产内核”进一步淡化,“产业内核”升级为主导,并有助于地方政府与产业地产运营商目标协同;长期来看,新经济带动下的新兴产业将为产业地产注入全新的活力。

回归本质,只有明确了产业发展的内核,产业地产才具备真正的核心竞争力。

不可否认的是,尽管受到政策的支持,但产业地产相较于传统房地产发展难度仍然偏大,竞争也更加激烈。产业地产的开发主体严格来说主要有两类,一类是政府主导的各种国家级或地方级高新区开发机构;另一类是民营企业,以企业化方式参与各种产业地产项目。而民营企业发展产业地产主要有三种类型,第一种模式是开发性PPP模式;第二种模式是产业+地产的模式,其本质是产业购地模式;第三种模式是回归产业的开发产品型模式,即产业科技园区模式。

在政策环境和产业地产发展逻辑进化的背景之下,产业地产要实现从高速增长向高质量增长的转型,运用这三种开发模式的发展前景究竟如何,仍须等待市场的考验。

对此,吴达传表示:“不论哪种模式,产业地产都要坚持三点核心竞争力。第一点,要明确选择自身的发展模式,因为每一种模式对选址的要求、与政府的谈判要求是不一样的,一旦选择了商业模式,企业就决定了选址的要求,以及与政府谈判的模式。第二点,做产业地产一定有产业在前、产业优先,要有自身的产业发展能力,或者有招商和产业整合的能力。第三点,企业的盈利能力和融资能力都必须要非常强,发展产业地产还要有产业情怀,回报周期往往比较长,前期能不能顶住压力,跟融资能力密切相关。”

只有明确了核心竞争力,未来的发展才能更具质量。放眼产业地产将以经济发展为核心,以新经济模式为抓手,与政府实现互利共赢,摆脱传统房地产行业的种种束缚,实现真正的“升维进化”。

来源:金融界上市公司研究院

房地产行业的特点

房地产行业的四个特征如下:

1、经营对象的不可移动性

经营对象都是不动产,具有固定性和不可移动性。这种特性使房地产企业在经营活动中受其影响十分巨大,受周围环境的影响较大,经营绩效与所处区位状况关系密切。由于房地产产品的价值量大,资产转移需要经过较长时间,从而使市场竞争关系无法充分展开,受制于此,房地产企业经营成功的关键在于把握当地市场的需求。

2、业务形态的服务性

在房地产开发企业从事经营活动过程中,即征地、拆迁、土地开发、土地出让转让、房屋开发、房屋出售、出租、转租、房地产抵押以及房地产建设过程中必然产生大量谈判、协调、筹划等劳务以及相应的法律事务,这些是房地产开发企业经营活动的主要内容。

3、经营活动的资金和人才密集性

房地产企业在经营管理过程中需要大量的资金和人才,房地产开发企业的每个经营项目蕴涵的价值量极大,需要大量资金的运筹,是一种资金密集型的企业。通常完全依靠自有资金进行房地产开发企业微乎其微,往往要依赖各种金融工具和金融手段。

4、经营活动过程的行业限制性

在房地产企业经营管理活动过程中,行业特征对其的影响明显,表是行业的市场规模较大,对企业发展起到十分巨大的推动作用。是行业的竞争范围主要是本地市场,是面向区域的,全国及世界性的竞争主要来源于资金流动。房地产行业的前景如下:1、城市化水平走势稳步提高,形成对房屋越来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿,每年需新建住宅3.27亿㎡。

2、人口流动增加形成对住宅的需求。

3、居民消费水平的提高。

4、城市的旧城改造,增加居民对住宅的要求。

5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。房地产业兼开发、经营、管理和服务等多种性质,属于第三产业。一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商,从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商。在项目开发建设活动中,房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系

参考资料来源:

百度百科-房地产百度百科-房地产企业

华为回应进军房地产行业

现在的华为早就已经成为了一个世界500强的企业,并且华为还在通信、手机、电脑等等行业有着举足轻重的话语权,如果将华为比喻成国内的谷歌微软,那么也完全是有过之无不及。但是华为之所以能够有着如此成就,也和华为在技术上的研发离不开的。华为创始人任正非个人也一直很看重技术研发,包括现在华为在通信和芯片领域的成功,都是华为努力自研技术的结果,任正非现在仍旧坚持走发展技术的这条路。然而却有网友疑问,华为这么有钱,为什么不去做房地产?任正非给出了一个很笨的回答。其实在2000年的时候,深圳的房地产行业就已经快速的成长了起来,那个时候就有任正非的老部下给任正非提建议,反正咱们现在这么有钱,要不顺便投点钱去做房地产啊吧?轻轻松松的就能过赚出100亿。而任正非听到了之后是这样回答的“挣完大钱,就不会再想挣小钱了”。在2010年的时候,华为总部周围的房地产又开始发展起来了。那个时候的任正非的老部下再次向任正非提议进军房地产,而这次任正非直接生气的将手拍在了桌子上怒吼道“华为是绝不可能做房地产的,谁以后再提这个事儿,谁就下岗”。后来再也没有人跟任正非提起进军房地产这个事儿了。

如果这个时候再回想任正非的那句话“挣完大钱,就不会再想挣小钱了”,究竟谁是大钱?谁是小钱呢?也许那100亿放在眼前是大钱,但如果任正非投机取巧的去赚那100亿,也许就会放弃了真正的大钱了,也就不会去专心做技术上的研发了,更不会有现在的华为了,毕竟你在世界五百强中看到有几家是房地产呢?还有一个更加深刻的例子印证了这个道理。当年的张桂平创建了苏宁交家电后,张桂平想要去进军房地产行业,于是将苏宁易购送给了自己的弟弟张近东,而自己则带着苏宁环球去做房地产了。但是张近东后来将苏宁易购越做越大,做成了如今的世界五百强,而张桂平却还是那个做房地产的苏宁环球。

在国内有太多想要挣快钱的企业了,所以也就没有人愿意去像任正非这样专心做技术了,这也是为什么国内在芯片、系统领域方面会落后的主要原因。

恒大对房地产行业的影响

恒大对房地产市场还是有一定影响的,对于市场预期将产生强烈冲击,房地产活跃时期,全民看多房地产,恒大这样的地产巨头更是大受追捧,无论是投资客,还是自住型买家,对于房地产都是持积极乐观态度,几乎所有的人都认为买房就是“躺赚”。

房地产行业因其行业自身体量庞大,上下游产业链条较长,在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动,但直到恒大事件前,并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。

对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题,相关人员对此深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。

房地产业有什么重要作用

1、可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素,任何行业的发展都离不开房地产。

2、房地产业关联度高,带动力强,可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展。

3、可以改善人民的住房条件和生活环境。

4、可以加快旧城改造和城市基础设施建设,改变落后的城市面貌。通过综合开发,避免分散建设的弊端,有利于城市规划的实施。

5、有利于优化产业结构,改善投资硬环境,吸引外资,加快改革开放的步伐。

6、可以扩大就业。特别是房地产经纪行业和物业管理行业,需要的从业人员较多。

7、可以增加政府财政收入。随着国民经济和房地产业的进一步发展,房地产业在国民经济中仍将发挥重要的作用。

房地产行业发展现状分析

——预见2023:《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据:中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同,主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产,包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析:产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展,在带动一个城市GDP增长的基础上,房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段,房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程:行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门,房地产业迅速崛起,随着住房建设的快速发展,其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段:

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里,房地产市场的发展停滞不前,虽然政府当时进行了多方面的尝试,但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始,至此,我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持,同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求,房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业,房地产投资大幅增加,房价上涨。针对房地产市场在此时期的一些表现,国家逐渐加强房地产信贷控制,灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价,国家频繁出台相关调控政策,进一步强化差异化住房信贷政策,严格控制对非首套房的信贷政策,抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台,各大城市相继颁布限购限贷政策,企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模,避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明,未来长期的一段时间内,我国的房地产行业将进入调整规范阶段,将是一个长期的国家策略,也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景:频繁调控,保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来,我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲,房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用,即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场,推动了房地产业的高速发展,我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。为抑制房价的快速上涨,国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》,又称“老国八条”等政策,以促进房地产市场健康发展。在各类政策下,我国房地产行业处于频繁调控期。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年,央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策,开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控,从开发投资规模的增速上来看,2010-2015年期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹,2016-2019年期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因,2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下,房企也面临较大销售和资金压力,加之“保交付”等政策影响,房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米,销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间,其中销售面积的上升幅度较小,销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米,销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势,2018年突破80万亿元,与此资产负债率也处于持续上升的态势之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响,行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制,全国房地产总体景气指数不断回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始,全国房地产总体景气指数有所下降,2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度,不少企业陷入资金链断裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世贸、融创等龙头房企。行业竞争格局

1、区域竞争:广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示,2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正,2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%,安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负,2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%,河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到,城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显,如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米,与江苏省相差14671万平方米。

2、企业竞争:各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节,市场参与者众多,每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中,在工程咨询方面,太极实业占据了主导地位,市场份额接近三分之一,华建集团,为11%;在建设施工方面,中国建筑占据了绝对的市场地位,市场份额占比接近四分之三,上海建工与陕西建工;在房地产开发方面,由于该环节市场竞争者众多,因此龙头企业的绝对地位不明显,前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A,其中绿地控股市场份额为8%。

行业发展前景及趋势预测

1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来,国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策,以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标,例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元,江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元,黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向,例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒,加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。另外一方面,随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期,低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域,尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”,低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑,更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下,借助数字化技术向低碳发展转型,无疑将成为房地产行业转型的新风口,是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式,迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年,受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响,国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下,为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展,2022年以来中央多次释放维稳信号,将“保交楼”作为下半年工作重点之一,具体措施包括设立“地产纾困基金”,通过资产处置、资源整合和重组等方式,参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等,但“房住不炒”仍为政策主基调。

在房地产政策相对平稳的条件下,《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计,全年商品房销售面积将增速回落,增长1.7%;房地产开发投资增速下降,增长0.8%,住宅开发投资由正转负,下降0.2%;在土地价格上涨的情况下,销售均价将保持小幅上涨,全年增长2.8%。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

关于“房地产行业进化”的具体内容,今天就为大家讲解到这里,希望对大家有所帮助。