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房地产行业收紧

房地产行业收紧

中国房地产市场经历了一轮前所未有的繁荣,房价大幅上涨,投资热情高涨,房地产行业成为国民经济的重要支柱。随着时间的推移,房地产行业开始出现收紧的迹象,这引起了人们的关注和思考。

土地供应收紧是房地产行业收紧的一个重要原因。在过去的几年中,土地供应量一直在不断减少,这导致了土地供需失衡,推高了房地产价格。政府开始加强对土地的管理和监管,收紧了土地供应的数量和质量,以遏制房价上涨的趋势。

金融政策的收紧也对房地产行业产生了影响。过去几年,银行对于房地产开发商和购房者的贷款政策相对宽松,导致了大量的投资和购房热潮。随着金融风险的加大,政府决定收紧房地产贷款政策,增加房地产行业的融资成本,从而减少了购房者的购房能力和开发商的投资动力。

政府对房地产市场进行了一系列的调控措施,进一步加强了市场的收紧。限购政策限制了购房者的购房数量和范围,限售政策限制了开发商的房源销售时间和范围。这些政策的实施,有效地遏制了房价上涨的趋势,减少了炒房投资的空间。

房地产行业收紧对于整个经济和社会带来了一定的影响。一方面,房价上涨的趋势得到了遏制,使得更多的人有机会购买到房子,提高了居民的生活质量。另一方面,房地产开发商和相关产业的发展受到了一定的影响,就业和经济增长的压力有所增加。

房地产行业的收紧是当前中国经济调控政策的重要组成部分。通过限制土地供应、收紧金融政策和加强市场调控,能够有效遏制房价的上涨,保持房地产市场的稳定和健康发展。我们也应该意识到,房地产行业的收紧可能会对相关行业和经济增长产生一定的压力,需要政府和各方共同努力,寻找更加平衡和长远的发展路径。

房地产行业收紧

2021年已经进入尾声。这一年,密集调控成为楼市关键词之一,无不深刻影响着房地产行业的走向与变局。

媒体盘点出房地产“十大政策”,集中供地、整治“学区房”炒作、清查经营贷、二手房指导价、限跌令、房地产税试点启动……这些政策在践行“房住不炒”的更为行业发展指引方向。

值得关注的是,虽然全年房地产调控政策仍以收紧为主,但是年底的降准以及官方的多次表态,包括支持刚需购房、金融支持房地产并购、提出良性循环和健康发展等,暖风频吹,政策调控出现边际宽松。在业内人士看来,未来的房地产政策,在守住“房住不炒”这个底线的会有更多政策支持房地产健康发展。

1、22城集中供地

集中供地成为贯穿全年、影响深远的房地产调控政策之一。年初,北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州等18个热点二线城市宣布实行“两集中”土地出让方式,即集中发布出让公告,集中组织出让活动,每年不超过3次。

集中供地下,各地土地出让政策也发生着显著变化,尤其是从第二轮集中供地开始,土拍规则趋严,控制溢价率、提高房企准入门槛、强化房地价联动、现房销售、摇号拿地等成为不少城市土拍的新特征。

将流散式的土地出让变为集中出让,并辅以各种竞拍新规,减少房企过度竞争、哄抬地价的现象,降温土地市场,进一步坚定了“房住不炒”的总基调,有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

2、整治“学区房”炒作

炒作“学区房”房价并非新鲜事,但是今年对于“学区房”炒作的调控则进入了“深水区”。

下半年以来,从中央到地方,从一线城市北京、上海、广州、深圳到二线城市合肥、西安、成都等,均发布相关政策整顿“学区房”炒作,通过多校划片、教师轮岗制度、大学区招生、学区房单独调控等措施有效促进“学区房”降温。

以北京为例,今年加大对“学区房”的监管力度,不仅严格执行多校划片、派位入学政策,还把“借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一。

在业内人士看来,相比普通房产,“学区房”的需求更刚性,是房价上涨的重要因素,也成了房地产调控的“牛鼻子”,将防止以“学区房”等名义炒作房价上升到更高调控地位,不仅说明“学区房”炒作的严重性,还彰显中央对“学区房”管控的导向。

3、清查经营贷

严防经营贷资金违规流入,成为今年降温楼市的重磅调控杀器。3月26日,银保监会、住建部办公厅和央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,提出加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理、继续支持好实体经济发展及强化协同监督检查九条要求。

此后,一场针对违规挪用经营贷炒房的“围剿”在多个热点城市上演,北京、杭州等城市明确表态严防经营贷流入楼市,上海、广州、深圳等城市加大挪用经营贷查处力度。

今年4月份公布的排查结果显示,深圳公布通报提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,广州发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额为1.47亿元,北京发现涉嫌违规流入楼市的个人经营性贷款金额约3.4亿元;上海公布123笔经营贷和消费贷涉嫌被挪用于楼市,共计3.39亿元。

房地产被认为是金融体系最大的“灰犀牛”,金融化、泡沫化现象严重,而经营贷是炒房客的重要提款机和杠杆,经营贷违规流入楼市,不仅助涨房价,还产生巨大风险,诸如抽贷导致的房屋断供被拍等。对于经营贷的严查,势必将挤压泡沫,从根源上严控炒房乱象。

4、二手房指导价

为了抑制楼市过热,今年2月份,深圳出台严厉的调控政策,建立二手房成交参考价格发布机制,这对“狂热”了一年多的二手房市场具有强大的杀伤力,打击炒房投机效果明显,几个月下来,深圳二手房市场降温明显,量价齐跌。

随后,多个城市相继跟进,包括广州、东莞、东莞、合肥、西安、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚等城市发布二手小区成交参考价或进行价格核验,针对重点或热点区域进行价格指导。

在热点城市调控转向二手房市场后,推出二手房参考价是必然趋势,也是政府发挥有形之手,维护供应市场基础秩序,弥补市场缺陷的需要。

5、限跌令

在热点城市抑制房价过快上涨的一些非热点城市进行“逆向”调控,防止房价过快下跌。下半年以来,包括张家口、昆明、唐山、江阴、株洲、岳阳等多个城市,通过发布政策或约谈房企的形式来调控房企大幅降价行为。

限跌令背后是楼市的整体降温。国家统计局发布的70城房价变动数据显示,11月份,新房价格出现环比下跌的城市数量达到59个,是2015年3月份以来房价下跌城市数量最多的一次,而仅3个城市二手房销售价格出现环比上涨。

大涨大跌都可能引发预期波动,“限跌令”的出台,再一次说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

6、房地产税试点启动

从立法到试点,房地产税在今年迈向一个实质性进展。5月份,房地产税改革试点提出。10月份,《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》通过,房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产;试点5年,条件成熟时,及时制定法律。

在业内人士看来,房地产税在国家的税费体系里十分重要,立法周期相对比较漫长,推进亦需要严谨严密,试点是很重要的“试金石”,将为后续的立法工作提供重要支撑。

何时开始试点?哪些城市率先进入试点名单?具体的免税范围、税率如何?仍有更多疑问待解。

7、城市更新防止大拆大建

今年,城市更新迎来新的转折点。8月31日,《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》正式落地,其中强调严格控制大规模拆除,除了违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

与此上述通知要求严格控制大规模增建,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2;要求应留尽留,全力保留城市记忆,保持老城格局尺度,不破坏老城区传统格局和街巷肌理。

城市更新是解决“城市病”的重要手段,为城市发展提供新的增长点。但是在推进过程中,出现了大拆大建、急功近利的倾向,有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本,产生新的城市问题。

新规定明确了城市更新的底线,确定了未来城市更新的主基调,由过去的单一“开发方式”转向“经营模式”的转变,避免重走城市粗放开发建设的老路。

8、样板间须“所见即所得”

在新房市场,“货不对板”“严重减配”的现象频繁发生。8月16日,北京住建委正式印发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》,其中最引人关注的是设置交付样板间,开发商在预售商品住房前,应按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间,并在交付样板间内布置工艺样板区。项目有多个户型的,应设置主要户型(不少于两个)交付样板间,且交付样板间和工艺样板区应至少保留至项目交付三个月后。

在商品房预售制度下,样板间对于购房者购买新房至关重要,对样板间的直观体验往往成为购房者决策的重要依据。在样板间装修设置的时候,开发商所展示的装修方案更为高级,所用家电门窗品牌也为“高配”,在实际交付中,购房者往往发现“货不对板”“严重减配”。

可以说,北京商品房销售新规切中了购房者痛点,解决买房信息严重不对称的现象,切实保障交房质量,让“样板间”成为真正的“样板”。

9、首部地方版住房租赁条例将出台

继住建部公开住房租赁条例后,首部地方版的住房租赁条例有望出台。8月24日,由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(简称“征求意见稿”),面向社会公开征求意见。

针对住房租赁市场存在的疑难杂症和顽疾重疾,征求意见稿创新举措、对症下药,诸如对于房租显著上涨,政府可“出手”干预,单次收房租金额一般不超3个月,超收将受监管;严惩严罚“甲醛房”,最高拟罚30万;发布虚假租房信息者,将由互联网平台删除屏蔽等。

长期以来,住房租赁行业乱象丛生,“黑中介”“群租房”“哄抬租金”“抢占房源”等现象不断发生。住房租赁条例的出台,不仅将能够扫除乱象,维护租房者合法权益,还将进一步推动了租房市场的长期可持续发展。

更为关键的是,这是全国首部地方版租赁条例,具有非常重要的标志性意义,意味着未来其他城市将有跟进的可能,对于住房租赁市场来说将会产生深刻的变革,甚至有可能成为市场发展的转折点。

10、北京封堵“假离婚”买房

为了遏制“假离婚”购房,北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》,其中提出,自2021年8月5日起,夫妻离异的,原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的,自离异之日起3年内,任何一方均不得在本市购买商品住房。

此前,北京离婚购房政策出台于2017年,对于离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行;申请住房公积金贷款的,按二套住房公积金贷款政策执行。这意味着,对于“假离婚”购房者,此前虽然从信贷政策上进行了限制,但并未从购房资格上加以调控,政策存在漏洞。

北京住建委相关负责人也表示,仅近就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控的效果,也容易产生一系列法律风险和道德风险。

北京此次出重拳封堵“假离婚、真买房”,补上了离婚购房的“漏洞”,不仅能够有效降低楼市成交热度,更能够从道德层面,让婚姻回归本质,让“假离婚”的昏招和闹剧终止。

房地产行业收紧政策

集中供地、整治“学区房”炒作、清查经营贷……这些政策在践行“房住不炒”的更为行业未来发展指引方向。2021年已经进入尾声。这一年,密集调控成为楼市关键词之一,无不深刻影响着房地产行业的走向与变局。

新京报房产新闻盘点出房地产“十大政策”,集中供地、整治“学区房”炒作、清查经营贷、二手房指导价、限跌令、房地产税试点启动……这些政策在践行“房住不炒”的更为行业发展指引方向。

值得关注的是,虽然全年房地产调控政策仍以收紧为主,但是年底的降准以及官方的多次表态,包括支持刚需购房、金融支持房地产并购、提出良性循环和健康发展等,暖风频吹,政策调控出现边际宽松。在业内人士看来,未来的房地产政策,在守住“房住不炒”这个底线的会有更多政策支持房地产健康发展。密集调控成为2021年楼市的关键词之一,深刻影响房地产行业的走向与变局。

1、22城集中供地

集中供地成为贯穿全年、影响深远的房地产调控政策之一。年初,北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州等18个热点二线城市宣布实行“两集中”土地出让方式,即集中发布出让公告,集中组织出让活动,每年不超过3次。

集中供地下,各地土地出让政策也发生着显著变化,尤其是从第二轮集中供地开始,土拍规则趋严,控制溢价率、提高房企准入门槛、强化房地价联动、现房销售、摇号拿地等成为不少城市土拍的新特征。

将流散式的土地出让变为集中出让,并辅以各种竞拍新规,减少房企过度竞争、哄抬地价的现象,降温土地市场,进一步坚定了“房住不炒”的总基调,有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

2、整治“学区房”炒作

炒作“学区房”房价并非新鲜事,但是今年对于“学区房”炒作的调控则进入了“深水区”。

下半年以来,从中央到地方,从一线城市北京、上海、广州、深圳到二线城市合肥、西安、成都等,均发布相关政策整顿“学区房”炒作,通过多校划片、教师轮岗制度、大学区招生、学区房单独调控等措施有效促进“学区房”降温。

以北京为例,今年加大对“学区房”的监管力度,不仅严格执行多校划片、派位入学政策,还把“借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一。

在业内人士看来,相比普通房产,“学区房”的需求更刚性,是房价上涨的重要因素,也成了房地产调控的“牛鼻子”,将防止以“学区房”等名义炒作房价上升到更高调控地位,不仅说明“学区房”炒作的严重性,还彰显中央对“学区房”管控的导向。

3、清查经营贷

严防经营贷资金违规流入,成为今年降温楼市的重磅调控杀器。3月26日,银保监会、住建部办公厅和央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,提出加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理、加强中介机构管理、继续支持好实体经济发展及强化协同监督检查九条要求。

此后,一场针对违规挪用经营贷炒房的“围剿”在多个热点城市上演,北京、杭州等城市明确表态严防经营贷流入楼市,上海、广州、深圳等城市加大挪用经营贷查处力度。

今年4月份公布的排查结果显示,深圳公布通报提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,广州发现涉嫌违规流入楼市的问题贷款金额为1.47亿元,北京发现涉嫌违规流入楼市的个人经营性贷款金额约3.4亿元;上海公布123笔经营贷和消费贷涉嫌被挪用于楼市,共计3.39亿元。

房地产被认为是金融体系最大的“灰犀牛”,金融化、泡沫化现象严重,而经营贷是炒房客的重要提款机和杠杆,经营贷违规流入楼市,不仅助涨房价,还产生巨大风险,诸如抽贷导致的房屋断供被拍等。对于经营贷的严查,势必将挤压泡沫,从根源上严控炒房乱象。

4、二手房指导价

为了抑制楼市过热,今年2月份,深圳出台严厉的调控政策,建立二手房成交参考价格发布机制,这对“狂热”了一年多的二手房市场具有强大的杀伤力,打击炒房投机效果明显,几个月下来,深圳二手房市场降温明显,量价齐跌。

随后,多个城市相继跟进,包括广州、东莞、东莞、合肥、西安、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚等城市发布二手小区成交参考价或进行价格核验,针对重点或热点区域进行价格指导。

在热点城市调控转向二手房市场后,推出二手房参考价是必然趋势,也是政府发挥有形之手,维护供应市场基础秩序,弥补市场缺陷的需要。

5、限跌令

在热点城市抑制房价过快上涨的一些非热点城市进行“逆向”调控,防止房价过快下跌。下半年以来,包括张家口、昆明、唐山、江阴、株洲、岳阳等多个城市,通过发布政策或约谈房企的形式来调控房企大幅降价行为。

限跌令背后是楼市的整体降温。国家统计局发布的70城房价变动数据显示,11月份,新房价格出现环比下跌的城市数量达到59个,是2015年3月份以来房价下跌城市数量最多的一次,而仅3个城市二手房销售价格出现环比上涨。

大涨大跌都可能引发预期波动,“限跌令”的出台,再一次说明了“稳定”是楼市最确定的关键词。

6、房地产税试点启动

从立法到试点,房地产税在今年迈向一个实质性进展。5月份,房地产税改革试点提出。10月份,《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》通过,房地产税征税对象划定为居住用和非居住用等各类房地产;试点5年,条件成熟时,及时制定法律。

根据最新官方消息,房地产税将试点5年,待条件成熟时制定法律。

在业内人士看来,房地产税在国家的税费体系里十分重要,立法周期相对比较漫长,推进亦需要严谨严密,试点是很重要的“试金石”,将为后续的立法工作提供重要支撑。

何时开始试点?哪些城市率先进入试点名单?具体的免税范围、税率如何?仍有更多疑问待解。

7、城市更新防止大拆大建

今年,城市更新迎来新的转折点。8月31日,《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》正式落地,其中强调严格控制大规模拆除,除了违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外,不大规模、成片集中拆除现状建筑,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

与此上述通知要求严格控制大规模增建,原则上城市更新单元(片区)或项目内拆建比不应大于2;要求应留尽留,全力保留城市记忆,保持老城格局尺度,不破坏老城区传统格局和街巷肌理。

城市更新是解决“城市病”的重要手段,为城市发展提供新的增长点。但是在推进过程中,出现了大拆大建、急功近利的倾向,有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本,产生新的城市问题。

新规定明确了城市更新的底线,确定了未来城市更新的主基调,由过去的单一“开发方式”转向“经营模式”的转变,避免重走城市粗放开发建设的老路。

8、样板间须“所见即所得”

在新房市场,“货不对板”“严重减配”的现象频繁发生。8月16日,北京住建委正式印发《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》,其中最引人关注的是设置交付样板间,开发商在预售商品住房前,应按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付样板间,并在交付样板间内布置工艺样板区。项目有多个户型的,应设置主要户型(不少于两个)交付样板间,且交付样板间和工艺样板区应至少保留至项目交付三个月后。

在商品房预售制度下,样板间对于购房者购买新房至关重要,对样板间的直观体验往往成为购房者决策的重要依据。在样板间装修设置的时候,开发商所展示的装修方案更为高级,所用家电门窗品牌也为“高配”,在实际交付中,购房者往往发现“货不对板”“严重减配”。

可以说,北京商品房销售新规切中了购房者痛点,解决买房信息严重不对称的现象,切实保障交房质量,让“样板间”成为真正的“样板”。

9、首部地方版住房租赁条例将出台

继住建部公开住房租赁条例后,首部地方版的住房租赁条例有望出台。8月24日,由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》(简称“征求意见稿”),面向社会公开征求意见。

针对住房租赁市场存在的疑难杂症和顽疾重疾,征求意见稿创新举措、对症下药,诸如对于房租显著上涨,政府可“出手”干预,单次收房租金额一般不超3个月,超收将受监管;严惩严罚“甲醛房”,最高拟罚30万;发布虚假租房信息者,将由互联网平台删除屏蔽等。

长期以来,住房租赁行业乱象丛生,“黑中介”“群租房”“哄抬租金”“抢占房源”等现象不断发生。住房租赁条例的出台,不仅将能够扫除乱象,维护租房者合法权益,还将进一步推动了租房市场的长期可持续发展。

更为关键的是,这是全国首部地方版租赁条例,具有非常重要的标志性意义,意味着未来其他城市将有跟进的可能,对于住房租赁市场来说将会产生深刻的变革,甚至有可能成为市场发展的转折点。

10、北京封堵“假离婚”买房

为了遏制“假离婚”购房,北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》,其中提出,自2021年8月5日起,夫妻离异的,原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的,自离异之日起3年内,任何一方均不得在本市购买商品住房。

此前,北京离婚购房政策出台于2017年,对于离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行;申请住房公积金贷款的,按二套住房公积金贷款政策执行。这意味着,对于“假离婚”购房者,此前虽然从信贷政策上进行了限制,但并未从购房资格上加以调控,政策存在漏洞。

北京住建委相关负责人也表示,仅近就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控的效果,也容易产生一系列法律风险和道德风险。

北京此次出重拳封堵“假离婚、真买房”,补上了离婚购房的“漏洞”,不仅能够有效降低楼市成交热度,更能够从道德层面,让婚姻回归本质,让“假离婚”的昏招和闹剧终止。

房地产行业收获

房地产销售收获体会 房地产销售收获体会,当人们经历的事情多的时候,就会经常过反思,对于生活就会有很多新的看法,这时候很多人会把自己的心得记录在心得体会中,那怎样才能写好心得体会呢?下面是我帮大家整理的关于房地产销售收获体会。   房地产销售收获体会1 我从事房地产销售工作已经有着将近九个月的时间了,尽管我的销售技巧还略显稚嫩,但是由于我敢于去争取一切可以销售的机会,再加上我总是站在客户的角度上思考问题,因此在工作中暂时还没有遇到什么大的问题,在经过一些同事的帮助以后,我已经是一名能够独当一面的销售人员了,针对自己工作期间的一些经历。 要敢于尝试,我觉得房地产销售这一行就是要做到胆大心细,毕竟机会只有那么多,必须要去争取才能够得到,如果一直待在原地的话,是不会有任何尝试的机会的,因此无论什么事情都要试着去做。最开始的时候我只是在公司接待大厅做着端茶递水以及打印合同之类的工作,我本以为自己就会这样浑浑噩噩地度日,后来我在同事的鼓励之下,尝试着在网络平台发布租房中介信息,其实我们公司不仅仅是卖方,而且还负责房产中介的业务,实际上我的第一笔业务就是在这里获得的。 要能够站在客户的角度思考问题,当客户给自己发送信息以后,要带他们多看一些房产,每一处都要讲明优劣并让选择权放在客户手中,让他们在不断的对比之中做出自己的选择。另外并不会每一次的销售都是成功的,因此最后可以向客户递上自己的名片,向他们说明即便看不上自己公司的房产也可以联系自己,当客户遇到什么困难的时候也能够帮衬一些,这样的话就能够在客户的心中留下一个比较好的印象。 最后则是要随时保持和客户的联系,对于销售来说最重要的'就是信息,有时自己也能从中发现一些商机。即便是当客户签订合同以后也不能够将联系断了,说不定对方会看在自己服务比较好的情况下推荐身边想要购置房产的朋友选择我所在的公司,这个属于潜在客户的挖掘,需要自己去进行探索。即便是说现在不做考虑的客户也要保持好跟进,有些客户就是这样的,前一秒还说暂时没有这个想法,下一秒就找了其他的销售主动签单,这样的客户我遇到过不少,因此在处理这样的问题也有着一些经验。 房地产销售是最为看重能力的,因此我也觉得这份工作处处透着公平的概念,只要自己有能力的话,那么自己就能够适应的很好,也能够从中获取到自己所需要的利益,尽管工作压力非常大,但是我觉得这份工作只要有着付出,那么就一定能够从中获取回报。   房地产销售收获体会2 转眼间,xxxx年就过去,到XX公司实习的时间也将近5个月了,回想起在xx工作的点点滴滴,感慨万千。对之前工作过行总结和反思,是对未来工作的开拓和进展。xxxx年即将过去,xxxx年即将来临。新的一年意味着新的起点、新的机遇和新的挑战,我决心再接再厉,使工作更上一层楼,努力打开一个工作新局面,更好地完成学校给我们的这个实习机会和公司安排的各项工作,扬长避短。 还清晰地记得刚进这里的时候什么都是懵懵懂懂的,不清楚工作上都有哪些流程和该做什么。不过通过自己的日积月累实践和同事的悉心讲解,我终于在工作中变不断地变明朗起来,而且越做越顺手。不过通过这几个月的工作给我最大的感触是做好一名业务员和业务助理并不是那么简单的事。原本以为买卖房子是一个很简单的事情,一个愿买一个愿卖就可以了,可是事情并没有想象中的那么简单,从开盘到房子都卖完不是一两天就能完成的,这买卖房子的流程是环环相扣的,而且一关比一关来的复杂,甚至是难上加难。卖完房子了就要开始办产权证,从开发商到银行再到房管局,这程序还真不是一般的多。几次的支援使我知道了一套房子经过开盘,认购,签合同,书面写了电脑里面还要登记,要有备案证明,客户的许多身份证明等等,客户闲麻烦,我们更麻烦呢。。 在工作中我发现我更熟悉房地产上的一些业务了,知道了怎么办产权,怎么去银行借还件,去房管要经过哪些程序,产权证出来了怎么通知客户做好登记工作。还要录总表,登记送件取件时间,录房信。有地方出错的还要经过被退,重新再来一遍,甚是麻烦。。 不过麻烦归麻烦,许多事情终究是“万事开头难”,要本着对工作负责的原则,只有满怀激情的去投入,在不同的工作和挑战中淬炼自我,才能工作起来游刃有余,轻松自如。所以不管怎么样在以后的工作中我都会端正好自己的心态,不断积累经验,努力学习有关工作相关的东西,与各位同事一起努力,勤奋的工作,努力提高文化素质和工作技能,做好自己该做好的每一件事。我相信每一次的付出都将是我进步的表现,不管是现在实习还是将来做什么工作都会是很好的铺垫。 所以在新的一年里,我也会做好我应该做的事,圆满的完成学校交给我们的实习任务,还有为我所在的公司贡献我的一点点力量。同时希望公司越办越好,也愿我有一个美好的前景。

房地产行业征收

房屋买卖要交税费:买方:

房屋登记费:80元/套,手续费:3元/平方米,印花税:0.5‰ 5元/证,契税:首次购房1%、非首次购房1.5%。

卖方:

营业税:5.55%或差价×5.55%或免征,个人所得税:1%或免征,土地收益金:1%,手续费:3元/平方米,印花税:0.5%。 1、房地产税改革方案逐步清晰,关于税率标准和减免范围,预计按照“充分授权、分步推进”的原则,授权各地方政府根据各自的实际情况制定。也就是说,我国的房地产税不会采取“一刀切”的模式。2、房地产税正式落地,对于刚需们来说其实是一个好消息。房地产税的出台能够有效地遏制炒房现象。不少炒房者手中拥有不少的闲置房源,在房地产纳税正式落地之后,这些闲置房源将成为被收税的对象。专家预计,会有不少的炒房族在房地产税政策落地之后出售部分闲置房源来减少自己需要交纳的房地产税。

3、房地产市场的供应端将会变得更加充足,所以刚需们也就拥有了更多的选择余地。与此根据经济学原理,当需求端没有明显变化的时候,供应端的增加会促使房价下行。

参考资料:百度百科-房地产税收

房地产行业货款收紧

广州某房企财务总监咨询我,现在预售资金监管太严啦。你想,土地款已经缴纳完了,在主体未封顶前,还要留存10%的预售资金在监管账户上,不太合理。恰好,广州近期下调了这一比例:项目封顶前,预售资金留存比例降低2个百分点,项目其他阶段也降低了(如下图)。

无独有偶。近期成都也降低了预售资金监管比例:企业信用等级为A级及以上的,拿个银行保函承诺,可以下浮监管额度;项目主体结构工程完成四分之三、主体结构封顶两个节点,监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%;项目竣工验收备案后,支取比例可达到95%。表:成都、广州预售资金监管调整情况

近期,全国有40多个城市收紧预售资金监管,防范开发商挪用,为啥广州、成都这样的热点城市却在逆势松绑?我想说的是,要避免大面积的新房延迟交付、货不对板、烂尾风险、小业主维权等,就要严格预售资金监管。问题是,一旦严格起来,开发商资金链紧的不得了。

一个是“维稳风险”,一个是“金融风险”;一个维系着民生和保障,一个维系着安全和增长。维稳是属地责任,“一刀切”,没有任何理由可讲。金融风险是底线,必须要牢牢守住。哪一个都很重要,哪一个也不能松懈。现在的情况是,严格预售资金监管,确保维稳,但可能出现问题。

触发点就是资金链紧张,紧到一定程度,开发商不拿地了,紧接着投资不稳了。这是地方最关心的。就要在加强监管的创造腾挪空间。这个很难,甚至是相反的操作,背后的问题就是,行业进入新时代以后,我国开发企业独特的融资模式,面临着某种颠覆和破坏。

过去,开发商套取预售资金的情况很普遍。通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式,提前支取预售资金;通过部门公关、全市“打包”监管、保函代替等方式盘活。套取预售资金往往能得逞,因为除了住建部门以外,套出资金对银行、施工单位等都是有利的。

开发商为啥要套取预售资金呢?

开发商要“快周转”。也就是,“拿地-开工-预售-拿地”的顺循环。新房预售后的回款资金,很多不是用作结算工程款,加快施工直至竣工交付。相反的是,很多被拿去买地,然后进入下一个循环,这样才能把规模做大。为什么要“快周转”呢?有以下几个原因:

一是,开发商买地时,投入的自有资金少,很大一部分是高成本的“前融”。再加上地价很高,必须要快速周转,才能提高自有资金的回报率;

二是,开发商都知道,建立在加杠杆上的狂飙突进,很难持续下去,这样的盛宴,搞一天算一天,在冲顶之前要把这种模式的红利吃尽;

挪用预售资金,本质上就是开发商融资的一种渠道。拖欠供应商货款、商票融资、推迟总包结算、发行财富产品等,这些都是融资渠道。也就是说,除了银行、信托和私募之外,施工单位、材料供应商、购房人、老业主、管理层、员工等等,都在给开发商融资。

为什么,这么多人愿意给开发商融资呢?首先就是信任。品牌开发商搞“高周转”,这是2016年以来的事情。记得,2017年回老家给父母卖房,当地百姓对现在的TOP序列的开发商开发的房子非常青睐。他们开发的项目,户型设计、园林景观、大社区等,这是当地人从很少见过的。相比本地小房企,品牌房企运作更规范、营销也做得很好。

TOP序列的开发商,大面积进驻二三四线城市,也不过5年的历史。只要是个三四线城市,TOP序列的开发商就扎堆儿了。试想,如果没有了高周转,怎么可能一下子就冒出来那么多的千亿、5000亿、万亿的开发商呢?没有高周转,商品房销售额怎么能10年翻三倍。

各方愿意给开发商融资,另一个原因就是房价上涨预期,大家都能在这个过程中分一杯。

其实,房价在全国大范围、大面积上涨,这是2015年以来的事情。之前谈到“房价上涨”,主要局限于一二线城市。2015年,大规模棚改和“去库存”,全国房价明显上涨。由此,信赖TOP品牌,加上有房价上涨预期,大家就愿意买期房,也就变相愿意给开发商融资了。

愿意给开发商融资的,不仅有购房者,还有银行、施工单位、监理单位、材料供应商等。这些主体都能受益于开发商业务规模扩大。于是,也推动了新房销售中期房占比从2015年的39%上升到目前的53%。对扩大业务规模的挪用预售资金,也就乐在其中。对很多施工单位来说,一般在年底才会拿到最大头的结算。2018年,笔者参加开发商年终会,有总包拿到了几亿元的结算,开心的不得了,貌似并没有很在乎拖欠了这么长时间才结算。交流下来,施工单位普遍反映,不拖欠怎么做大业务,这是行业的潜规则,大家都这样。

显然,这样的模式,是建立在房价不断创新高、规模不断上台阶的基础上的。2020年以来,随着融资端建立全链条的长效机制,比如针对开发商融资的“三道红线”、针对开发商拿地的“必须位自有资金”,针对银行放款的“贷款集中度”,针对地方土地出让的“地价-房价”联动。

就是全面控制和封堵开发商表内外融资。一是,表内限制规模,即使“三道红线”全部绿档的开发商,有息负债增速也不能超过15%。二是,表外对信托实施“两压一降”(通道类、融资类业务都要降低),“资管新规”启动资金穿透式监管。作为杠杆的主力被限制住了。

其实,主力资金被限制了,前融等其他跟随资金就开始观望了。于是,前期狂飙突进比较猛的企业,出现债务违约问题。我们过去的传统,讲究“大”,很多行业都要排出“四大”、“八大”、“十大”的序列。凡是大的,认为就是稳的、好的。但偏偏,大的出现了问题。

按照刚才的逻辑,其实也好理解。越是大的企业,可能就是前期狂飙突进最猛的。一旦资金监管环境变了,比如全方位收紧融资,大的企业最先受不了了,特别是近几年规模不断上台阶,短短几年内销售规模就翻几番的,往往就是“加杠杆”最猛地,自然也就受不了。

当下,信息很透明,通过对诸多违约案例抽丝剥茧,大家对大企业的印象可能并不像之前那么信赖了。信心下降,这才是最要命的。“房住不炒”理念慢慢沁入心脾,市场发现房价真的可能会下跌。再说,现在供需平衡了,甚至房子过剩了,购房情绪不像往常那么热了。

于是,外源资金和内源资金(销售回款)双重挤压。房地产开发企业到位资金中,销售回款和外源资金分别占比53%和47%。下半年开始,上述两大现金流都开始出现快速下行,并且出现了历史上罕见的双双同时恶化,导致行业资金链风险快速出现多起债务违约/展期事件。资金链紧张的这种局面传导下去,结果就是开发商不得不大尺度打折促销,挪用预售资金。甚至该到竣工和交付时间点的,也被迫延迟交付、甚至有烂尾的风险。对住建部门来讲,必须要加强预售资金监管,确保专款专用,甚至接管预售资金监管账户,冻结预售资金。强化预售资金监管,无可厚非,本来就该如此。问题是,这样做,就将过去房地产市场的逻辑彻底变更了。过去的模式下,新开工和竣工增速存在巨大的“剪刀差”,新开工增速年度均值要比竣工高出近10个百分点,特别是2017-2019年,这是开发商快周转、加杠杆的结果。包括预售资金在内的多渠道融资,就是开发商快周转、加杠杆的依靠。楼市这几年高举高打,卖地、开工、销售规模不断上台阶。狂飙到我们要正视当前面临着的严峻局面:史无前例的竣工高峰期来了,继续原来的“加杠杆”模式,才能泄掉这个洪峰,才能继续高举高打下去。

但行业逻辑彻底变了,要告别地产依赖,金融机构对风险的防范力度史无前例,开发贷和信用债等正规融资渠道被严格管制。没有了这个接盘侠,“前融”自然就熄火了。施工单位、供应商不愿意再垫款了。这些综合起来,就导致预售回款占资金来源比例迅速上升,但销售端不再火爆了。即使销售能维持,也无法像过去随意被抽走,而是要被严格监管,确保交付。原来的循环链条越来越不稳定了。这就是为什么,保交楼和保民生提到了史无前例的高度!

各地开始强化预售资金监管,防范楼盘烂尾。但祸兮福所倚,福兮祸所伏,这反过来会恶化开发商资金链。于是,成都、广州开始放宽预售资金监管,这样做无非就是让刀锋上行走稍稳一些,因为开发商资金链的另一头,就是土地出让、商品房销售和房地产投资。

近期,融资端对房企的支撑力度加大,但着力点在按揭端、稳健房企信用债、并购贷等,对民营房企的支撑力度并不乐观。即便新房销售增加,但都转化为严格监管的预售资金,开发贷放开了,也要专款专用,项目封闭流转。不要指望短期房地产救助,这只会强化过去的快周转模式。

近期,很多人在热议“预售转现售”,认为这是解决问题的终极手段。在高地价、融资管制的情况下,前期投入巨大的资金拿地、融资,如果还要求现房销售,我相信没有几家开发商能玩儿的转。我认为,只要把预售的全链条监管真正做到“专款专用”,就足够了。相比发达国家,从归口管理的住建部到各级地方行业主管机构,我国对于商品房预售有严格的制度规定:

一是,预售获批有“三个条件”,即缴清土地出让金、取得规划许可证、投入资金达到总投资的25%;

二是,预售有“受理-审核-许可-公示”的全套透明化流程;

三是,各地普遍有预售资金监管制度,即首付款、按揭贷款严格按照工程形象进度支付。

四是,我国还有严格的竣工交付验收程序。从监管上看,我国预售门槛比英美日要高。

根源不在预售本身,而在于监管执行上。

现实问题是,上面讲的这个全链条的预售管理体系,并未得到有效的执行。对于项目用款计划,可以按照“地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成”等几个环节设置资金使用节点。不到节点不能提取,这样既缓解了资金链,又能确保专款专用。

以现售取代预售,开发商把房子建好了再出售,这样就不会有任何烂尾的可能性。看似解决了问题,可以高枕无忧了,但事实上掩盖了在预售全链条管理上的问题,也不符合前期投入大,资金周转慢的地产开发模式。试想,既要保持高地价、保持卖地规模、保持开发投资规模,还不允许开发商过多融资,保持资金链安全,又要求现房销售,这怎么可能呢?

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