hello大家好,我是本站的小编子芊,今天来给大家介绍一下房地产行业审计(房地产行业审计现状)的相关知识,希望能解决您的疑问,我们的知识点较多,篇幅较长,还希望您耐心阅读,如果有讲得不对的地方,您也可以向我们反馈,我们及时修正,如果能帮助到您,也请你收藏本站,谢谢您的支持!

房地产行业审计(房地产行业审计现状)

房地产行业审计(房地产行业审计现状)

房地产行业是国民经济的支柱之一,也是社会发展的关键领域之一。随着我国经济的快速发展和国民收入的不断增加,人们对住房需求的不断增加,房地产行业也呈现出蓬勃发展的趋势。随之而来的是房地产市场的高速增长和风险的加剧,对于房地产行业的审计也提出了新的挑战。

房地产行业的审计主要面临以下几个关键问题:房地产企业的财务数据庞大且复杂,审计师需要准确把握企业的实际情况,确保财务报告的准确性和完整性。房地产行业存在很大的市场风险和经营风险,审计师需要对企业的风险管理和内部控制进行全面评估,确保企业的经营风险可控。房地产行业的发展也面临着环境保护和社会责任等方面的压力,审计师需要关注企业的社会形象和可持续发展性。

我国房地产行业审计已经取得了一些进展。审计机构和审计人员注重提高审计质量和效益,加强对房地产企业的风险评估和内部控制审计。监管部门也加强了对房地产行业的监督和管理,加大对违法违规行为的处罚力度,增强了审计的约束力和威慑力。

房地产行业审计仍然存在一些问题和挑战。一方面,房地产企业的财务数据存在着虚报、隐瞒等问题,审计师需要加强对企业财务数据的抽样检查和数据分析,提高发现违规行为的能力。另一方面,房地产行业的监管还不够完善,相关政策法规需要进一步细化和落实,加强对企业的审核和审计工作指导。

房地产行业审计是保障房地产市场健康发展的重要手段,需要审计机构和审计人员的共同努力。在今后的工作中,我们应加强对房地产企业的审计监督和指导,提高审计的精确度和效率,为房地产行业的可持续发展提供有力的保障。

房地产行业审计(房地产行业审计现状)

审计去审房地产,最重要的就是房地产企业的收入确认问题,很多企业的房子是预售的,但是实际上并不符合收入确认的条件,房地产公司为了达到银行进一步融资的负债率等指标,就会设法操纵利润。所以到房地产行业要特别注意以下几点:

1 反复研究房地产的销售合同是否符合收入的确认原则,并且必须要实地观看销售楼盘的入住率,看是否属于提前确认收入的问题。

2 注意测算银行的长期借款利率,特别是看是否看属于费用化的部分企业也予以资本化从而使得利润数字达到一定标准

3 注意看是否有投资性房地产,其公允价值如何获得、如何计价等

4 房地产的产权是否转移,查看房地产转移的相关文件。

不知道这样回答您觉得如何~

房地产行业审计重点

(一)投资性房地产的审计目标

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.

投资性房地产的审计目标一般包括:确定投资性房地产是否存在;确定投资性房地产是否归被审计单位所有;确定投资性房地产的增减的记录是否完整;确定投资性房地产的计价方法是否恰当;确定采用成本模式计量的投资性房地产的折旧计提或摊销政策是否恰当;确定采用成本模式计量的投资性房地产的减值准备的计提方法是否正确,计提是否充分;确定采用成本模式计量的投资性房地产的减值准备增减变动的记录是否完整;确定采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值的确定是否合理;确定投资性房地产,投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的期末余额是否正确;确定投资性房地产,投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的披露是否恰当.

(二)投资性房地产的实质性程序

投资性房地产的实质性程序通常包括:

1.获取或编制投资性房地产明细表,复核加计正确,并与总账数和明细账合计数核对相符;结合累计摊销(折旧),投资性房地产减值准备科目与报表数核对相符.

2.检查纳人投资性房地产范围的建筑物和土地使用权是否符合会计准则的规定.

3.检查投资性房地产后续计量模式选用的依据是否充分.与上年政策进行比较,确定后续计量模式的一致性.如不一致,则详细记录变动原因.4.确定投资性房地产后续计量选用公允价值模式政策恰当,计算复核期末计价正确:

(1)询问并获取相关资料,评价被审汁单位确定公允价值采用方法的适当性,公允价值选用的合理性,包括公司的决策程序,公允价值的确定方法,估值模型的选择,披露的充分性等.

(2)被审计单位投资性房地产的后续计挝采用公允价值模式计价的,期末,应逐项检查公允价值的确定依据是否充分.公允价值变动损益计算是否正确,会计处理是否正确d与公允价值变动损益项目中的相应数字核对相符.

(3),如果需利用专家等的丁作,应对专家的执业资格和胜任能力,工作结果等进行评价.

5.投资性房地产后续计量选用成本计量模式,确定投资性房地产累计摊销(折旧)政策恰当,计算复核本年度摊销(折旧)的计提是否正确:

(1)了解被审计单位所使用的建筑物折旧率和土地使用权摊销率,确定其是否恰当.

(2)确认被审计单位除已提足折旧的建筑物外,其他投资性房地产坶已计提折旧和摊销.

(3)根据投资性房地产的平均水平测算全年的摊销(折旧)额,并与投资性房地产巾的累计折旧和摊销本期增加数相核对,如有差异,查明原因.

(4)将本期累计折旧和摊销金额与利润表其他业务支出中的相应数字核对无误.

6.期末对成本计量的投资性房地产进行如下逐项检查,以确定投资性房地产是否已经发生减值:

(1)核对投资性房地产减值准备本期与以前年度计提方法是否一致,如有差异,查明政策调整的原因,并确定政策改变对本期损益的影响,提请被审计单位做适当披露.

(2)确有出现导致其可收网金额低于账面价值的情况,将可收回金额低于账面价值的差额作为投资性房地产减值准备予以计提,并与投资性房地产中的减值准备本期增加数相核对,如有差异,查明原因.

(3)将本期减值准备计提金额与利润表资产减值损失巾的相应数字核对无误.

(4)检查投资性房地产减值准备是否按单项资产(或资产组)计提,计提依据是否充分,得到适当批准,减值损失是否没有转回.

7.确定投资性房地产后续计量模式的转换恰当:

(1)检查董事会等决议文件,确定后续计量模式改变的适当性,会计处理的正确性,并提请被审计单位进行充分披露.

(2)审查投资性房地产成本计量模式转为公允价值计嫩模式是否作为会计政策变更进行追溯调整期初留存收益处理;采用公允价值计量模式的投资性房地产不得从公允价值计量模式转为成本计量模式.

8.如被审计单位投资性房地产与其他资产发生相互转换的,应审查转换依据是否充分是否经过有效批准,转换日房地产成本计量是否正确,会计处理是否正确:

(1)复核在成本模式下,是否将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值;

(2)复核采用公允价值模式计!蔹的投资性房地产转换为自用房地产时,是否以其转换当日的公允价值作为向用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益;

(3)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计世的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积.

9.获取租赁合同等文件,重新计算租金收入,并与利润表其他业务收入中的相应数字核对无误.

10.检查本期对投资性房地产进行改良或装修的会计处理是否正确.

11.检查有无与关联方的投资性房地产购售活动,是否经适当授权,交易价格是否公允.

12.结合银行借款等项目的审计,了解建筑物,土地使用权是否存在抵押,担保情况.如有,则应详细记录,检查投资性房地产的保险情况.

13.确定投资性房地产已恰当列报.

房地产行业审计报告模板

请贵公司于审计外勤进场前提供如下资料。

一、 基本资料(常年审计客户仅提供期内变化资料)

1. 公司基本情况介绍(包括经营范围、主要产品及经营特点等)。

2. 公司组织机构设置图以及主要管理人员基本资料。

3. 公司财务部门机构设置图、岗位分工及岗位职责介绍。

4. 公司成立时政府批文、合同章程及投资协议。

5. 公司历史沿革及经历的改制重组情况,主要包括:公司改制设立具体情况及方式、发起人、历次股本形成及股权变化情况、发行前最大10名股东名称及其持股数量和比例、相关批复文件。

6. 公司发起人(应追溯至实际控制人)的基本情况,主要包括:股东或实际控制人名称及其股权的构成情况、所持有的贵公司股权被质押或其他有争议的情况、如发起人或股东为企业法人,则应披露其主要业务、注册资本、总资产、净资产、净利润,并标明这些数据是否经过审计及审计机构的名称。若涉及自然人股东,应披露该自然人的姓名、简要背景及其所持有的公司股权被质押的情况等。

7. 公司历次验资报告、评估报告、营业执照、章程、以前年度审计报告。

8. 公司分支机构设立情况及分支机构营业地点、营业范围等基本情况介绍。

9. 公司子公司设立情况,子公司营业执照、验资报告、章程合同、投资协议等。

10. 公司内部控制制度建立情况及内部控制制度,包括采购、生产、销售、设备管理、财务会计等方面。

11. 公司股东大会、董事会、管理层会议记录及会议决议。

12. 公司税务登记证、纳税申报表,缴纳税种、税率;所享受的税收优惠政策及批准文件。

13. 行业特许经营许可证(如有)、税务登记证、组织机构代码证、外汇登记证(如有)、贷款证(如有)。

14. 公司业务及生产经营有关的资产权属变更的情况。对公司业务及生产经营所必须的商标、土地使用权、房产、专利与非专利技术、重要特许权利的使用及权属情况。

15. 公司场地租赁协议及相关合同。

16. 公司员工及其社会保障情况,主要包括:员工人数及变化情况、员工专业结构、员工受教育程度、员工年龄分布、执行社会保障制度、住房制度改革、医疗制度改革等。

17. 以方框图或其他有效形式,全面披露公司组织结构,包括发起人或股东及其分公司、子公司和参股公司(或联营公司)、发起人或股东的实际控制人,公司对外投资形成的子公司、参股公司及其他合营企业,以及有重要影响的关联方等。同时应标明组织结构的具体组织联系。

18. 公司所处行业国内外基本情况,主要包括行业管理体制、行业竞争状况、市场容量、投入与产出、技术水平以及以上因素的发展趋势。

19. 公司所在该行业是否国家优惠扶植政策,公司是否享有地方政府给予的优惠扶植政策。

20. 影响本行业发展的有利和不利因素,如产业政策、产品特性、技术替代、消费趋向、购买力与国际市场冲击等因素,指出进入本行业的主要障碍。

21. 公司面临的主要竞争状况,包括自身的竞争优势及劣势,市场份额变动的情况及趋势,同行业竞争的情况。

22. 公司前三年的主要产品(或服务)及其生产能力,每种主要产品或服务的主要用途,主要产品的工艺流程或服务的流程图,主要产品(或服务)所需的主要生产设备、关键设备的重置成本、先进性及还能安全运行的时间等,每种主要产品的主要原材料和能源供应、定价政策、市场竞争及成本构成情况,存在高危险、重污染情况的,应披露公司对人身、财产、环境所采取的安全措施,

23. 公司每种主要产品的产量、销售情况和产销率、产品或服务的主要消费群体、产品或服务的平均价格及定价策略、主要销售市场、国内市场的占有率和销售额等。前5名客户的销售额占年度营业额或销售总额的百分比,如主要客户所占比重较大,需说明原因,并披露相关风险。

24. 公司产品出口的,需详细披露各进口国对进口公司产品的具体政策和管理制度,以及公司是否取得进口国的进口许可证或其他类似的证书,并予以提供。

25. 公司主要客户及供应商的资料,主要包括:向前5名供应商合计的采购额占年度采购总额的百分比;如主要供应商所占比重较大,需说明原因,并披露相关风险。

26. 公司核心技术的来源和方式,说明是否拥有核心技术的所有权。说明所拥有的核心技术在国内外同行业的先进性。

27. 公司高级管理人员和核心技术人员,主要关联方或持有公司5%以上股份的股东在主要供应商或客户中所占的权益。若无,亦应说明。

二、 财务报表及有关资料

28. 审计期间所执行会计政策、会计估计及变更的说明。

29. 审计期间的资产负债表、损益表、现金流量表、股东权益变动表及其他附表。

30. 审计期间的财务报表附注。

31. 审计期间及期后的总账、各明细分类账、备查账及会计凭证。

32. 审计期间公司各税纳税申报表、税收汇算清缴及税务局认定的享受税收优惠政策的认定文件。

33. 审计期间及期后公司的重大交易合同。

34. 审计期间及期后公司经批准的收购兼并及对外扩充计划、投资计划(含固定资产、大修理计划)、融资计划、生产计划、销售计划及各年度工作总结。

35. 提供审计期间内部审计机构的审计报告。

三、 报表项目有关资料

36. 审计期间货币资金分币种明细表(附表一)、银行对账单、银行存款余额调节表、银行定期存单明细。抵押或冻结等对使用有限制、存放在境外、有潜在回收风险的款项应单独说明。

37. 审计期间交易性金融资产明细表(附表二)、股票、债券、基金、期货等证券账户的开户资料及对账单、资金及交易流水单;外部单位代为保管有价证券的保管合同等。应说明交易性金融资产投资变现是否存在重大限制,以及相应原因。

38. 审计期间应收票据明细表(附表三)、提供截止日有追索权的票据背书明细表(附表四)、因出票人无力履约而将票据转为应收账款的票据,以及期末公司已经背书给他方但尚未到期的票据。

39. 审计期间应收账款明细表(附表五)、审计期间内已核销的应收账款明细及内部、税务核销手续。

40. 审计期间预付账款明细表(附表六)、尚未结算的大额预付账款相关合同协议。

41. 审计期间应收利息明细表(附表七)、提供相应的债券契约或其他债权合同。超过1年的应收利息未收回的原因和对相关款项是否发生减值所作的判断。

42. 审计期间应收股利明细表(附表八)、提供相应的利润分配方案。超过1年的应收股利未收回的原因和对相关款项是否发生减值的判断。

43. 审计期间其他应收款明细表(附表九)、审计期间内已核销的应收账款明细及内部、税务核销手续。

44. 审计期间存货及存货跌价准备明细表(附表十)、生产成本明细表(附表十一)、制造费用明细表(附表十二)、主要原材料、产成品进销存明细表(附表十三)、提供生产成本、制造费用在产成品之间、产成品与在产品之间的分配方法。

与其他单位签订的委托代管存货合同。

提供最近日期的存货盘点的相关资料,包括:存货盘点计划、存货盘点明细表、存货盘点报告,残次、毁损、滞销积压的存货明细表及闲置的时间。

计提存货跌价准备的依据及各转回存货跌价准备的原因、各转回金额占该项存货期末余额的比例。存货期末余额中是否含有借款费用资本化金额。

45. 审计期间待摊费用明细表(附表十四)、如包括土地、电力使用附加费,期初进项税额等请复印上述合同及税务局核定文件。

46. 审计期间可供出售金融资产明细表(附表十五)、提供有关合同、协议等相关文件、存在持续减值情况的证据。

47. 审计期间持有至到期投资明细表(附表十六)、提供有关合同、协议等相关文件、存在持续减值情况的证据。

48. 审计期间投资性房地产明细表(附表十七)、提供有关合同、协议等相关证明赚取租金或资本增值合同等文件、采用成本模式计量的投资性房地产存在持续减值情况的证据、采用公允价值模式计量的投资性房地产公允价值能够持续可靠取得证据。

49. 审计期间长期股权投资明细表(附表十九)、长期股权投资情况明细表(附表二十)、

提供有关长期股权投资的合同、协议、出资证明、验资、审计、评估报告等文件;提供被投资单位审计期间业经审计的年度财务报表,如无法提供,请说明原因说明;提供计提长期股权投资减值准备的依据。

50. 审计期间长期应收款明细表(附表二十一)、提供相关长期应收款发生的原始凭证、确认为坏账损失的证明文件。

51. 审计期间固定资产及累计折旧分类汇总表(附表二十二)、固定资产明细表(附表二十三)、提供审计期间固定资产出租、出售、报废等的内部批准文件;报废资产税务备案情况;提供期末固定资产存在减值情况的证明文件。并请提供:

(1) 如有融资租入固定资产,请分开列出。

(2) 所有固定资产增加及报废清单及相应的支持文件。

(3) 固定资产折旧政策及计算方法。

(4) 请提供抵押资产清单(项目原值净值公允价值贷款额等)

52. 审计期间在建工程明细表(附表二十四)、提供重大建设项目的立项批文、预算总额及建设批准文件、施工承包合同、现场监理施工进度报告、项目完工验收保告(含消防/环保等)、竣工决算报告等业务资料、提供期末在建工程存在减值情况的证明文件。

53. 审计期间工程物资明细表(附表二十五)、是否存在无使用价值的工程物资。

54. 审计期间无形资产明细表(附表二十六)、提供期末无形资产存在减值情况的证明文件。

并请提供年内新增无形资产发生的依据,如合同协议、发票等凭证,如为购入土地使用权,并请注明是否分期付款,分几期,每期付款的金额。审计期间内发生的单项价值在100万元以上的无形资产,若该资产原始价值是以评估值作为入账依据的,提供评估报告。

审计期间开发支出明细表(附表二十七)、提供重大开发项目的公司管理层可行性研究、立项、预算总额批准等文件。

商誉明细表(附表二十八)、对于通过非同一控制下企业合并形成的商誉,应列示商誉的计算过程。

55. 审计期间长期待摊费用明细表(附表二十九)、

56. 审计期间其他流动资产、其他长期资产明细表,并请提供年内新增其他流动资产、其他长期资产发生的依据,如合同协议、发票等凭证。

57. 审计期间递延所得税资产明细表(附表三十)、

58. 审计期间长短期借款明细表(附表三十一)、提供长短期借款合同以及相应的保证、抵押、质押等担保合同。

59. 审计期间交易性金融负债明细表(附表三十二)、提供证券账户交易流水单、有关交易性金融负债的协议、合同等资料。

60. 审计期间应付票据明细表(附表三十三)、

61. 审计期间应付账款明细表(附表三十四)、

62. 审计期间预收账款明细表(附表三十五)、提供尚未结算的大额预收账款的相关合同、协议等文件。

63. 审计期间应付职工薪酬明细表(附表三十六)、

提供公司职工名册、工资结构及支付等制度、有关部门确认的工效挂钩认定证明、股份支付等管理层激励实施方案、社会保险缴纳政策、职工辞退计划,提供辞退福利折现率选取的原则。

请提供中方工资性基金如医疗费、待业养老保险、房物价补贴明细表。说明公司在职职工福利政策并提供政府当局法定文件复印件。

64. 审计期间应缴税费明细表(附表三十七)、提供公司目前正享受的税收优惠政策说明及相关的批复。

65. 审计期间应付利息明细表(附表三十八)、

66. 审计期间应付股利(利润)明细表(附表三十九)、

67. 审计期间其他应付款明细表(附表四十)、审计期间提供尚未结算的大额其他应付款发生的相关合同、协议等资料。

68. 审计期间预提费用明细表(附表四十一)、

69. 审计期间预计负债明细表(附表四十二)、

70. 审计期间应付债券明细表(附表四十三)、

71. 审计期间长期应付款明细表(附表四十四)、提供尚未支付完毕的大额长期应付款发生的相关合同、协议等资料。

72. 审计期间专项应付款明细表(附表四十五)、提供专项应付款有关拨款文件、拨款项目完工报告和批复资料。

73. 审计期间递延所得税负债明细表(附表四十六)、

74. 审计期间所有者权益明细表,包括实收资本(股本)明细表(附表四十七)、资本公积明细表(附表四十八)、盈余公积明细表(附表四十九)、

75. 审计期间营业收入、营业成本明细表(附表五十)、

主营业务收入、成本明细表(附表五十一)、

主要产品、主要客户明细表(附表五十二)、提供主要产品、主要客户的销售定价政策、销售合同、结算方式;主要原材料、供应商的采购定价政策、采购合同、结算方式。

76. 审计期间营业税金及附加明细表(附表五十三)、

77. 审计期间营业费用明细表(附表五十四)、管理费用明细表(附表五十五)、财务费用明细表(附表五十六)、

78. 审计期间投资收益明细表(附表五十七)、

79. 审计期间公允价值变动损益明细表(附表五十八)、

80. 审计期间资产减值损失明细表(附表五十九)、

81. 审计期间营业外收入明细表(附表六十)、营业外支出明细表(附表六十一)、提供大额收入、支出大额发生额的相关合同、协议、授权批准文件。

82. 审计期间所得税明细表(附表六十二),提供各项所得税优惠政策(税率优惠、国产设备抵免)的立项文件、批复文件。

83. 审计期间编制现金流量表的方法和基础资料,经营活动收到和支付的明细项目,投资活动收到和支付的明细项目,筹资活动收到或支付的明细;及现金流量表补充资料中的数据统计。

四、 合并报表的相关资料

84. 财务报表的合并过程;(资产负债表、利润表、现金流量表)

85. 合并抵销分录。

86. 内部购销未实现毛利计算表。

87. 现金流量表合并工作底稿。

88. 提供合并报表范围内会计主体之间的内部交易的对方单位、交易类型,交易品种、数量、金额(附表六十三)、往来余额、资金收付的性质及金额等(附表六十四)、及上述数据核对是否一致。

五、 其他资料

89. 公司提供审计期间关联方交易相关资料,包括:

(1) 关联方及关联关系明细表(附表六十五)、必要时需提供律师意见。

(2) 提供与关联方之间的关联交易的类别,关联交易定价原则及相关审批程序,审计期间关联交易占公司同类交易的比例。

(3) 关联方交易明细表(附表六十六)、

(4) 关联方资金占用和往来余额明细表(附表六十七)、

90. 截至审计日有无正在进行或正在筹划中的法律诉讼,请提供有关资料、所赔偿(牵涉)的金额。

91. 资产负债表日存在的或有事项,如对外担保、未决仲裁等,如有,公司需说明项目的性质、金额及对公司财务状况的影响。如无,公司需提供声明。

92. 资产负债表日存在的重大承诺事项,如有,公司需说明存在金额及性质。如无,公司需提供声明。

93. 公司资产负债表日后发生的重大事项,需提供说明及对公司财务状况的重大影响。

房地产行业审计中的重要风险

审计重要性水平与审计风险(存在的审计风险)之间存在反向变动关系。重要性水平越高,审计风险越低;重要性水平越低,审计风险越高。这里所说的重要性水平指的是错报金额的大小。注册会计师应当保持应有的职业谨慎,合理确定重要性水平。对于同一被审计单位,注册会计师确定重要性水平为10 000元对注册会计师审计风险的影响与重要性水平为100元时的影响就存在较大差异。10 000元的重要性水平意味着即使尚未更正的错报汇总数为8 000元,注册会计师出具无保留意见仍然是恰当的;而重要性水平为100元,如果尚未更正的错报汇总数达到8 000元而出具了无保留意见,则属于不恰当审计意见,审计风险很高。

房地产行业审计现状

摘要:自1998年以来至今,在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下,住宅与房地产行业持续快速发展,对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用,房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显。因此在这样的时代环境下,特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究

关键词:房地产、房地产行业、内部控制、特点问题

房地产行业财务内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制,其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。加强监督、强化企业内部财务控制,是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施,也是社会进步、经济发展的必然趋势。本文综合运用经济学、审计学及财务会计相关理论,从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手,重点选取典型案例----中国房地产行业的领军:深圳万科企业股份有限公司,通过分析其公司组织架构图,试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度,形成以财务为核心,覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统,重点解决房地产行业普遍存在的企业财务信息失真、资金紧张等问题。同时在具体业务(如固定资产投资管理)上,重点突出其基本控制环节、程序和相关岗位的基本职责权限,建立最基本的财务控制标准,增强财务内部控制制度的适应性和可操作性。本文希望通过深圳万科企业股份有限公司的财务内部控制制度设计实践,为其他房地产企业提供有益的、实践性强的参考和借鉴。

房地产行业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称呼。房地产业在国民经济分类中属于第三产业(见表1)中国房地产业的行业分类(GB/T4754-2002)

表一

代码 行业分类 定义

7210 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动

7220 物业管理 指物业管理企业依照合同约定,对物业进行专业化维修、养护、管理,以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理,并提供相关服务的活动

7230 房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动

7290 其他房地产活动

一、房地产开发流程及业务特点房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产开发主要分为八个步骤,即:投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权,规划设计与方案报批,签署有关协议,施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。同时又可划分为四个阶段,即:机会选择与决策分析阶段,前期工作阶段、建设阶段,租售阶段。房地产开发风险大,开发资金量大,开发项目决策分析阶段的内部控制必须加强,因此房地产开发中防止成本费用膨胀和有效管理是其内部控制的重点。房地产开发项目成本费用主要有土地费、前期工程费、建筑安装工程费、配套及基础设施费、管理费、筹资费及其他费。

土地费:包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费,目前在我国城镇普通商品房住宅价格构成中(以下成本构成比例均以普通居民商品住宅为例),土地费用约占30%,并有进一步上升的趋势。

前期工程费:主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用,它在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过30%。

建筑安装工程费:是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程等费用,又被称为房屋建筑安装造价,它在整个成本构成中所占比例相对较大,目前约占整个成本的40%左右,全装修房成本比例会上升。

配套及基础设施费:包含基础设施和公共配套设施建设等两部分费用,它在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,一般在20%左右(各地区比例不同,可能差异较大)。基础设施建设费,主要指道路交通、自来水、污水、电力、电信、绿化、商业网点等建设费用。公共配套设施建设费,指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施等所发生的费月,同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室及自行车棚等室外工程。

管理费:主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费及养老保险费等,它在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过2%。

筹资费:房地产因开发周期长,需要投资数额大,因比必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分,但它的大小与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。

其他费:主要指不能列入前六类的所有费用,它主要包括销售费、维修基金及各种不可预见费等,在成本构成中一般不会超过5%。根据房产供求,销售费用所占比例差异较大。从以上分析可知,土地费、建筑安装工程费、配套及基础设施费所占比例较大,三者约占总成本的90%,是内部控制中成本费用控制的重点。房地产项目管理也是内部控制的重点,其模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。

(1)部门制项目管理。根据管理学中组织结构的分类,按照项目开发流程,一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。从房地产项目的生命周期分析,开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作。工程和造价部在项目的中期,负责施工建设阶段的管理工作。销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作。财务部的主要工作在项目中后期,负责资金的收支及财务核算、分析工作。办公室负责文秘、统计等后勤工作。

(2)公司制项目管理,多从事单一项目的运作。土地的前期开发工作一般由综合开发企业(通常也是投资的一方)完成,项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。楼盘基本销售完毕后,项目公可或承接新的项目,或清盘,或转为物业公司。

(3)事业部制项目管理。企业根据项目开发情况,设立若干个事业部。事业部拥有独立运作项目的权力,从策划定位直至销售均可自主进行,也可对外委托。事业部实行独立核算,对项目的经营效益负责。

(4)专业管理公司项目制。其基本运作方式是在完成项目的前期开发(土地受让、立项、规划许可等)和策划定位、建筑设计工作以后,可以合同形式,委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一切事宜,体现出社会化分工的现代特征。当前,房地产开发企业大多采用部门制项目管理和公司制项目管理模式。

二、房地产企业财务管理的特点

2.1 投入大,资金周转期长,

据资料显示,在中国深沪两个证券市场中,房地产企业共有72家,其中专营商品房开发建设的公司有55家;另外还有32家其他行业上市公司,其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上;房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更是不胜枚举。巨额的地价和房屋工程造价,决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程,这要求要求房地产企业初期投入巨额资金,所以相应的资金筹集任务十分繁重。加之房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发,他们会同时开发几个项目,经营过程十分复杂,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,这增加了资金筹集的难度。开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期。一般说,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设、到竣工交付使用等阶段,所需时间往往二三年或更长;在销售过程中,由于价值大,不得不经常采用分期付款方式,而租赁经营和物业管理过程中,还需追加一笔相当多的房屋维修费。这样就使得资金在短期内不能快速回收。从现实情祝看,房地产资金从投人到收回,往往短则几年,长则几十年。

2.2 经营风险大,投资决策分析责任重、要求高

由于房地产行业本身处于不断创新时期,产品不断更新换代,随着科技的发展和人民生活水平的提高,人们对住房的要求越来越高,客户需求个性化需求也不断提高,对产品细分和客户群体细分的要求也越来越高,房地产市场需求趋于多样化,新的功能和设计方案不断涌现,产品更新周期更短,整体的开发水平不断提高,公司现有产品有落后于市场需求的风险。如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化,可能存在产品滞销的风险。而且房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节特征。从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务等流程中,项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司,更涉及计划局、规划国土局、建设局、住宅局、消防局、环保局等多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险,影响预期的销售和盈利,极有可能导致项目的最终失败。这也对企业项目投资决策的准确性提出了更高的要求。然而要提高投资决策的准确性,尽量减少投资决策的失误而给企业造成的损失,就要求开发企业的财务管理人员要做好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。可见,相对于其他企业来说,房地产企业财务管理人员责任更重大,对其投资决策分析的准确性要求也更高。

2.3 开发经营活动独特,成本管理工作繁杂

由于房地产企业开发经营的特殊性,使得成本管理也独具特点。在成本构成方面,虽然房地产企业开发产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同,即使是同类型开发产品也因时因地而变,特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的处理方法千差万别,使得房屋的成本构成显得十分复杂。在成本核算对象方面,房地产企业开发建设所独有的单件性特点,决定了成本核算对象是独立的设计文件,是可以独立地组织施工的开发建设项目。开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象;在同一开发地点,开竣工时间相近,结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算对象;规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。其三,在成本结算方面,由于住宅区的建设往往要经历几年的时间,从进度安排上一般是先建住宅,后建配套设施。住宅已建成而配套设施尚未投人使用,或住宅已经销售且已住人,而诸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。在这种情况下,有些无法进行成本分摊计算,只能按已出售住宅的计划成本,将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。这种办法,在其他工业企业产品结算中通常是不允许的。其四,当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成,要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时,还需拟定具体的分配方法、。分配额的计算,成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象,这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理,因而显得非常繁杂。

2.4 财务关系复杂,管理难度大

就房地产项目的支出而言就涉及到以下方面:土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共设施配套费.其化直接费用。而这些费用在同的开发环境下又经常发生变化,特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费用的变化尤其显著。

一般的房地产企业并不具备施工能力,他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。在这个转让的过程中,由于施工单位不受房地产企业的直接领导,一些相应的费用就不好直接把握。在销售房地产的过程中,由于现在一般采用分期付款的方式,所以房地产企业的投资回收期较长。通常,在某些房屋已经开始销售的时候,还有一些相关配套设施没有进行建设。房地产企业一边销售一边进行建设的情况比较多见。在这种情况下,有些无法进行成本分摊计算,只能按已出售住宅的计划成本,将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。

房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种,甚至还包括工商、税务等等政府部门,从如此繁杂的财务关系中可以窥见其管理难度之大。

2.5 资金运动形式互不相同,管理方法多样化

房地产企业组织机构多,且房地产开发经营业务内容各有区别和侧重,资金运动形式也互不相同。在内部设置施工单位的房地产开发企业不同于未设置施工单位的房地产企业;同型房地产企业内部,企业资金由货币资金向建成资金转化的运动过程中,形式也互有差异;有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式;有在开发建设场地上建设商品房再出售房屋一次收回货币资金的形式;有开发代建房待工程竣工后通过结算工程收回货币资金形式;有开发出租房通过收取租金逐次收回货币资金形式;还有开发周转房专门用于安置被诉迁居民临时居住、产权归本企业所有的、非经营性形式等等。资金运动的多样性,反映在财务管理的方法上也必然相应地呈现出多样化的特点。

三、房地产企业内部财务控制的问题

房地产行业竞争十分激烈,大多数成功的房地产企业都制定了成熟的财务管理和内部控制制度,但从普遍上说,许多房地产企业由于经营时间短,风险意识差等原因,在企业财务内部控制制度制定方面,还存在这样那样不同方面不同程度的问题,综合起来,表现在如下几个方面:

3.1 法人治理结构不完善,财务控制组织形同虚设

我国的房地产开发企业成立之初多为官办,规模小,主要是房地产开发的政府主管部门及相关部门的“三产”,绝大部分为财政拨款单位,许多管理者的管理思想和经营方式还停留在行政领导的角色上,并未从根本上转变经营观念,把房地产企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体。房地产企业的公司制改造也没有从根本上解决这个问题。例如公司总经理往往兼任董事会董事或董事长,权力不能受到有效的监督。股份公司应有的一些机构设置没有起到应有的.作用,而仅仅具有了现代房地产企业的外壳,没有从根本上形成法人治理结构,缺乏有效的控制措施,从而产生了大量的内耗,无形中提高了公司的经营成本。

3.2 风险意识差,内部压力不够

由于社会经济环境的变化,房地产企业间竞争越来越激烈,房地产企业经营风险不断提高。从我国房地产企业的现状来看,房地产企业的风险意识并没有提到应有的高度,没有形成风险意识,更缺乏有效的风险管理机制。

3.3 会计资料不实、会计资料扭曲

由于会计工作秩序混乱,核算不实而造成的信息失真现象比较严重。这种现象主要有三种情况:为了掩盖不合法的经济内容,变造原始凭证,从而形成表面上合法的经济内容。虚构经济业务内容,伪造原始凭证,按正常手续报销,假公济私,骗取资金。再次是会计信息加工违规,不按《会计准则》及相关制度的规定来加工处理各种经济资料。隐瞒经济业务的本来面目,随意变更成本、费用的核算范围;虚构投入产出,虚增利润或隐瞒收入,虚减利润,偷税、漏税;虚增资产与权益,夸大房地产企业经营规模,编制虚假的“资产负债表”、“损益表”、“纳税申报表”。这些现象不同程度地为人所利用,严重破坏了房地产企业经营。

而且许多房地产企业不同程度的存在帐外财产。由于开发成本核算不实和多转经营成本等,势必导致账外财产——主要是以征未用土地及地上建筑物、未销售但已结转经营成本的开发产品的存在。如某市x x开发公司所属三产的办公用房,就是通过多结转已销开发产品的经营成本而形成的。账外财产的存在,不仅使国家税收流失,而且极易造成国家或公司财产的流失,更是“小金库”的来源之一,也是产生腐败的温床之一。

3.4 费用支出失控,潜在亏损增加

某些房地产企业允许部门经理开支一定比例的业务费用,但对这部分费用的适用范围无明确规定,更无约束监督机制,导致部门经理大手大脚,挥霍浪费,使房地产企业出现亏损,不来亏损的房地产企业雪上加霜:有的房地产企业由于财产物资内控管理薄弱,物资购销制度松弛,存货采购、验收、保管、运输、付款等职责未严格分离,存货的发出未按规定手续办理,也未及时与会计记录相核对,对多年来的毁损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理,致使巨额潜亏隐藏在库存中,再加上经济往来中审查制度不健全等,造成资产大量流失。

3.5 内部管理混乱,会计控制乏力

有些房地产企业各种规章制度不健全,尤其缺乏各种监督制度。连起码的内部审计机构或人员也不设置,甚至连简单的内部牵制制度也不要,即或有且健全,但却不落实、不执行制度、不按制度考核,使其形同虚设,同样不可能发挥其制约、监督作用。财产物资管理制度不全,账物保管不善,使财物大量流失,化公为私。投资不进行可行性研究,盲目上马,重复建设,导致项目无效,资金呆滞,经营不畅,甚至破产倒闭。公司任人唯亲、人浮于事,涣散无力。随着计算机在会计领域的广泛运用,会计人员技术要求较高,操作单一化,相关的内部牵制制度难以落实,违法、违纪行为呈现智能化特征,会计监督更显得力不从心。

3.6 共同舞弊,会计控制失效。

财务监督与控制本身是建立在相互牵制之上的,而一些公司本应相互牵制的人却联合起来,共同舞弊,这就使得任何规章制度在其面前只能是一纸空文。特别是领导运用职权,参与情况就更为严重。这方向舞弊行为主要表现有:会计与出纳合谋,涂改发票、伪造签字、公款私存,截留、挪用资金,房地产企业领导授意设立小金库、建账外账、私分资金,指使会计隐匿收入,转移资金,偷税、漏税,会计人员畏于权势,丧失原则;更有甚者,领导、部门负责人和经办人员共同作弊,用虚假发票或白条虚拟重大经济活动骗取巨额资金。

四、会计电算化下房地产行业的财务内部控制方法与对策随着信息社会的到来,使用计算机进行会计核算己经成为房地产公司财务管理的必须手段。实行会计电算化后会计工作的职能划分、责权关系、稽核关系及会计文档的管理形式等,会计业务关系发生了一系列深刻的变化,因而过去的一套内部控制体系的局限性也日益显化,迫切需要建立一套新的,更加严密有效的针对会计电算化的财务内部控制制度。在电算化条件下,根据会计系统内部控制要素及原则,其内部控制体系主要包括文档控制、硬件控制、软件维护控制、软件质量控制和审计控制等。4.1 文档控制文档控制是指对公司系统的证、账、表以及有关的软件技术控制的还应当建立相应的档案管理制度,以及尚未打印成书面的存储在磁性介质上的会计数据的安全控制。建立备份,目的在于防止存储介被破坏而带来损失。对软件技术文件、源程序及其目标代码必须建立安全保密制度,对于计算机输出打印成书面的资料,应由输出人员和审核人员同时签章才是合法的会计档案。文档控制首先要进行数据备份,一般要按日、月、年对凭证、明细账、余额表、会计报表、各种代码等进行备份。备份是要详细记录备份时间、备份内容、备份人、备份份数等。一般一套数据除保留在计算机硬盘上的以外,还至少应保存两套完整的软盘或磁盘或其他硬盘备份。程序或数据结构发生变化时要备份两份。

4.2 硬件控制

硬件控制也称为工作环境控制,是系统正常工作必不可少的前提条件,作为软件依托的硬件设备,其性能的高低、质量的优劣、处理能力的强弱,直接关系到会计信息系统处理过程的准确性和可靠性。这其中也包括制定计算机房及设备管理制度,确保机房设备环境良好,健全硬件检查与维护制度以及装备不间断稳压电源等,为电子数据处理创造优越的条件。有条件的单位应尽量建立财务部门的专用机房。在计算机的选择上,应尽量先用正牌机,先用物优价廉,且运行状态稳定的计算机;在条件可能的情况下,系统内部应统一机型,并统一基本工具软件系统,增强磁盘介质的兼容性,减少维修难度,提高监督效能:还要选用性能优良的操作系统和软件工具,提高对系统软件的管理水平。4.3 软件维护控制会计软件既使在使用初期被誉为优质高效,也不意味着永久不变。软件一旦投入使用,就必须实行相应的维护,同时要建立先申请后维护的制度,维护期间必须拟定维护计划,然后再实施维护,最后经过测试,确认被维护软件完全符合要求后,方可投入使用。软件维护工作包括系统初始化维护、正常运行维护、故障性维护和管理性维护等几个方面的内容。4.4 软件质量控制会计软件的质量,首先满足会计工作的要求,因而保证会计数据处理的正确性、完整性、可靠性;软件的效率性、可测性、可维护性,也是软件质量的重要指标。比如在网络环境下大量不相同的会计业务交叉在一起,再加上多用户共享数据库的出现,如果制度不严密就很可能影响会计信息的准确。4.5 审计控制计算机舞弊形式有两种:一种是针对计算机系统进行的舞弊活动,以系统为直接犯罪目标;另外一种是以计算机系统作为犯罪工具和手段的舞弊活动。如用计算机偷窃资产、窃取有关经济情报、非法使用计算机系统、输入错误信息、破坏系统硬件设备和软件系统,人为制造病毒程序,篡改输人、输出、文件程序以及非法操作。现代审计是以内部控制的研究和评价为基础的,外部审计人员为了对被审单位会计等资料的公正性发表审计意见,必须首先研究和评价被审单位的内部控制,内部审计人员也是如此,而且内部审计有时还以完善内部控制系统为直接目的,无论内部审计人员还是外部审计人员,都需先对环境控制进行研究和评价。在这一过程中,公司审计人员必须特别考虑篡改输入文件和程序以及非法操作等行为。公司审计人员发现的任何问题都要及时报告给总公司,以便引起注意,加强内部控制。审计人员还要以对自己提出建议实施后情况予以审计,检查建议是否被采纳和实施,督促被审单位完善内部控制系统,加强预防工作。

五、结束语

通过以上对内部控制理论、财务内部控制理论的分析,我认为良好的内部控制既是现代化管理的需要,也是企业经营的需要,同时也是加强内部管理控制不良行为的需要。

随着房地产逐渐走向集团化、国际化,加强房地产企业内部管理越来越显重要,而企业管理的中心是财务管理,财务管理的重点是资金管理。一个企业的发展战略和科学决策都离不开财务信息,所以建立和完善房地产企业内部财务控制是当前房地产企业改革、发展以至逐步与国际接轨的重头戏。

有效的内部控制制度与企业经营过程结合紧密,其建立、健全及实施是企业生产经营成败的关键。有效的内部控制可以提升效率、减少损失资产的风险、保证财务报表的可靠性,以及遵循法令。

以内部控制理论、财务内部控制理论为基础,结合内部会计控制规范的颁布,认为财务内部控制制度的提出应综合考虑房地产企业的实际,使其具有可操作性和适应性。

财务控制是房地产企业内部控制的重要组成部分,它在财务管理体系中居于核心地位,一个健全的财务控制体系,实际上是完善的法人治理结构的体现,反之,财务控制的创新和深化,也将促进现代企业制度的建立和企业治理结构的完善。

关于本次房地产行业审计(房地产行业审计现状)的问题分享到这里就结束了,如果解决了您的问题,我们非常高兴。