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参加房地产行业初衷

参加房地产行业初衷

每个人在选择自己的职业道路时都有着不同的初衷。对于我来说,选择参加房地产行业的初衷可以用三个字来概括:稳定、发展和人性化。

房地产行业给人一种稳定感。房地产是一个永恒的产业,人们无论何时都需要居住和办公的场所。无论经济景气与否,房地产行业都能提供稳定的就业机会。这是我选择参加房地产行业的第一个理由,希望通过这个行业获得一份稳定的工作,为自己和家人创造一个可靠的生计。

房地产行业有着广阔的发展空间。随着经济的不断发展和城市化的进程加速,房地产行业不断扩大。无论是房地产开发、销售、租赁还是物业管理,都有着巨大的市场需求和潜力。作为一个年轻人,我希望能够在这个行业中找到自己的位置并获得更多的发展机会,尽自己的努力成长为一个行业专家。

房地产行业具有人性化的特点。房地产不仅仅是房屋的交易,更是关系到人们的生活品质和幸福感。作为从事这个行业的人员,我有机会能够帮助人们找到适合他们的住所,提供优质的服务,解决他们在居住、办公环境中遇到的问题。这种能够真正帮助他人,实现自己与人为善的愿望,是我选择参加房地产行业的最重要的原因之一。

在我看来,参加房地产行业不仅可以带来稳定的就业机会和发展空间,更能够实现我希望帮助他人的初衷。我相信通过努力和不断学习,我能够在这个行业中取得成功,并为社会做出一份贡献。

参加房地产行业初衷

为实现全体员工合伙人梦想而创立。房地产企业的创立初衷写为实现全体员工合伙人梦想而创立。房地产企业,是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。

初进房地产行业

选择地产公司,首先应该考虑岗位,建议选择投资拓展岗,作为核心岗位锻炼人且收入好。

岗位投递时专业需要有一定相关性,面试时要向面试官表达自己的选择原因和未来发展路径。地产面试节奏快,一周内完成全部面试流程。一般面试包括笔试和三次面试。

面试前建议了解企业近期(1-2年)投资方向(投资区域),历史沿革,关注财务报表(资产负债率、资本市场表现融资情况、债务评级等)。

券商投行、券商直投、另类投资岗、资管一级投资岗、险资股权投资部门、信托、融资租赁、金融租赁、上市公司投融资部门、互联网公司战略投资部门、央企/国企投融资部门、政府基金投资岗、地产投融资岗、房地产投资基金、并购基金、私募股权投资基金(PE)、风险投资(VC)、财务顾问/精品投行(FA)、券商投行、直投、PE/VC、 产业基金、FA、信托、资管、 融资租赁行业详解及职业规划建议、金融信息检索、行业数据查询、深度解析招股书、撰写投行备忘录能力、并购业务、IPO业务、ABS 业务、PE/VC业务、FA业务、 信托业务、承做承揽业务等;财务、法律尽调 及项目尽调清单准备、报告 撰写、底稿整理归纳方法、金融行业概况及子行业简介 、券商投行、直投、另类投资子公司介绍 PE/VC、产业基金介绍及求职特点 国企、央企、上市公司介绍及求职特点 FA介绍及求职特点 、信托业详解及求职特点 、资管业详解及求职特点 、融资租赁详解及求职特点、 一级市场简历笔试面试准备建议、法律问题查询 、投行文书制作(PPT/Word) 、招股书导读 、估值理论、 建模实操 、金融信息查询 Wind等工具操作 、行业数据查询 、如何撰写投行备忘录、行业及公司业务研究框架 IPO业务简介及承做流程概览 PE/VC业务概览、 私募股权投资基金的设立及管理 PE/VC的资金来源及投资策略 、并购重组业务概述 、案例分析 ABS业务解读 、债券融资解读 、上市公司股权再融资之道 、信托业务简介及市场功能 港股IPO资本市场简介、项目尽调内容及清单准备 、财务尽职调查介绍 、财务造假识别 、法律尽职调查介绍、 业务与技术尽职调查 、项目尽调及报告撰写 、尽调底稿整理及归档、撰写投资分析报告 、撰写重组建议书 、撰写投行备忘录、行业与市场分析、投资亮点、投资风险、上市公司概述、标的公司及所在行业概述、核心优势及潜在协同、并购 初步估值及方案、项目时间表、公司基本情况概述(如有)、主要法规要求及窗口指导意见、相关案例研究、归纳及建议总结、CPA、保荐代表人证、国家司法考试、证券从业资格证、基金从业资格证等求职/考证/就业/相关信息价值立方都有回答。欢迎提问

房地产行业的初衷

俗话说“车船店脚牙,无罪也该杀”,这里的牙指的就是经纪人,就是我们熟知的中介,也被冠以“掮客”、“倒爷”、“二道贩子”、“炒家”等称呼,而其中介行为被称为“买空卖空”、“投机倒把”。

我们生活中经常接触的中介想必就是房地产经纪人了,在大城市经常有所谓“黑中介”的称呼,本来人们就对经纪人感觉不好,这些“黑中介”又起到了推波助澜的作用。一部讲述房地产中介的行业剧《安家》热播,剧中孙俪为了开单一天连续n次爬28层楼的情节令人动容,在买卖过程中受人白眼、被误解,引发了我们对房地产经纪人这个行业的重新认识。

经纪人这个行业古来有之,那些关于争议也一直伴随着他们,可我们貌似又离不开他们。古代也有黑房地产中介

由于重农抑商,商人地位本就不高,中介又不是那种普通商业的买卖行为,因此处于职业鄙视链的最底端。

西汉时期,北方的少数民族把他们的马匹运到中原地区贩卖,需要在买卖双方有一个中间人看马定价,这样马匹交换的中间人——“驵侩”就出现了,这是历史上出现的最早中介。当时的“驵侩”都是从马的牙齿上看马的年龄和健康状况,以此给马核定价格,“驵侩”又称为“牙侩”。这里的“牙侩”都是商业交易中的中间人的意思。

不过这时候的中间人,已经有了今天部分中介那种唯利是图,尽量压低卖家价格的影子。

南北朝时候,有个叫崔慰祖的人想卖掉自家的房子,图省事儿,就找了个房产中介。《南齐书》中是这么记载崔慰祖和房产中介的对话的。

中介问:“您这套房想卖多少钱?”崔慰祖说:“四十五万。”中介问:“宁有减否?”意思是还能往下降一降吗。崔慰祖说:“何容二价!”一口价,45万不能再少了。

中介说:“君但责四十六万,一万见与。”

45万就45万吧,回头我找着买主,你可千万要给买主说这套房卖46万,多卖的那1万归我,我多挣了钱,您也不吃亏,您看怎样?按照咱们今天的眼光来看,中介帮崔慰祖找买家买房,是需要付出时间和精力的,拿1万的提成也算是正常。但古人毕竟没有这种概念,所以最后崔慰祖说:“是即同君欺人,岂是我心乎”?断然拒绝了中介的建议。

唐朝以后,中介又多了个称谓,那就是咱们在影视剧里常见的“牙人”,奇怪的是,这一时期,人们把人贩子也纳入了中介行业,称之为“人牙子”,说明这个行业,人们还不能完全接受。宋代对中介行业的矛盾看法

凡是买过房的朋友都知道,买方一般需要按成交额的百分比缴纳税款。二手房或父母的房产过户,也不例外。

在古代买房要不要缴契税呢?也要。历朝历代买房的契税税率相差很大。契税高的话,能征到15%到16%,就是说你买100万的房子,得另外交给政府15万到16万,相当吓人。

对于政府来说,是一笔可观的财富,对于购房者来说,这却是一笔不小的负担。

不过俗话说道高一尺魔高一丈,购房者又不傻,我凭本事赚的钱凭啥交税打水漂?我私下交易,一不过户,二不办证,找谁要契税去?

著名大佬柳宗元就深愔如何优雅又有效地逃税。他在永州瞧中一块地皮,花400文就买了下来,只跟卖主签了个书面协议,没去衙门过户,一分钱契税没交。但要是人人都跟柳宗元一样,政府就要少很大一笔财政收入了。

而且从唐朝到宋朝,商品经济越来越发达,买卖活动也越来越频繁,如果不能够准确掌握交易信息,对于政府的税收会是一个严峻的挑战。

宋朝的应对办法是,先将牙行置于政府的管理之下,牙人必须从政府手中领取“付身牌”,也就是行业许可证,成为一个合法的经纪人,这和孙俪他们和客户打交道之前总会先把胸牌亮出来是一个道理;

官府招募了许多出色的牙人做官内牙人,相当于吸纳社会优秀人才成为公务员。接着顺理成章得把买房的交易放在政府管理的牙行下,宋朝法律汇编《宋刑统》卷13就规定:买卖房子和土地,必须让中介经手,不然就按处罚盗贼的相关法律处理。

“田宅交易,须凭牙保,违者准盗论。”

处罚盗贼的相关法律是怎么写的?在没有造成人身伤害的情况下,一般是按赃计罪,也就是偷的东西越值钱,定的罪就越重。

在北宋初年,偷的东西如果值一尺布,打六十大板;如果值50尺布,劳改一年。您想想,一套房子值多少钱?几百尺几千尺布也有了,按照这种法律,如果谁在宋朝卖一套房没找中介经手的话,打板子能把屁股打烂,坐牢能把牢底坐穿。政府通过制定一系列的法律,规定购房者和卖主必须去找房产中介做代理,政府收入增加了,中介也赚到钱了,但买卖者毕竟在交易之外多交了税,多掏钱搁谁谁都不开心,只好把怨气都发泄在中介身上,对中介也就更厌恶了。

所以中介虽说得到了官方的认证,但社会地位还是十分低下。惨遭骗婚的大才女李清照就曾经在写给别人的信里咬牙切齿地骂渣男张汝舟:

“视听才分,实难共处,忍以桑榆之晚节,配兹驵侩之下才”。

这话的意思就是真可惜我这么清清白白一人,跟了张汝舟这么个“驵侩”般低劣的小人,真是晚节不保。为了表达自己的蔑视,李清照把身为从八品官员的张汝舟比作一个卖马的中介,可见在时人眼里,中介的地位没有丝毫改观。

在文人士大夫掌握话语权的时代,为了挣点钱整天汲汲营营的中介们实在是有辱斯文,加上中介做事常常伴随着坑蒙拐骗,考虑到这个情况,中介遭人讨厌也就不足为奇了。朱元璋强迫中介改行

可能是耳濡目染,也有可能是在生活中曾经受过中介的骗,明朝太祖朱元璋对中介那是深恶痛绝。

为了防止百姓被骗,洪武二年,朱元璋下诏取缔牙行,将牙行代收商业税、评估商品质量价格等职能收归官府。甚至对于牙人,朱元璋也要强迫他们改行,谁不愿意改行就直接抓走吃牢饭,可谓是十分硬核。

虽然这原本是好心,结果实行一段时间后,朱元璋很快发现自己实在是太傻太天真,没有这一群房牙互通有无、签约、缴税,他连契税都收不上来,所以只好又恢复了这个行业。

中国古代信息交流不方便,买卖双方对于商品的价格存在争议是很正常的现象,这时候就需要有一个第三方来做出公正的判定,买卖双方再进行交易。

除此以外,牙人因为信息较为灵通,还可以代买代卖、为商人解决食宿问题等。

在整个经济体系中,牙人可以说起到的是桥梁的作用,沟通了整个市场。但朱元璋只看到了牙人消极的一面,认为牙人的存在会损害老百姓的利益,所以最后只能自食恶果。虽然撤消了之前的禁令,但对于牙行、牙人,朱元璋还是抱着百般警惕,规定了严苛的律例来规范牙人的行为。

明朝对牙人的惩罚可以说是空前绝后的,按规定,牙人存在影响物价的“高抬低估”行为将会受到严惩,甚至有可能会被捉到京城,戴枷锁示众直到死亡,家属也会被充军。

朱元璋是既觉得牙人臭,又不得不捏着鼻子与之共存。以房地产中介为代表的这个古老行业,确实有让人们不齿的地方,但不能一棍子打死所有人。

不少中介,不论严寒酷暑,奔波于大街小巷,也和其他人一样,是普通工作者,充满了不易,虽说是靠佣金生活,但这背后毕竟有人家辛勤付出的汗水。况且,如果以后有买卖房屋的需要,我们不是还要去找他们吗?

其实,我们并不是痛恨中介,而是痛恨经纪人行业中的不良中介,健康的社会运转离不开中介,中介也是市场经济的必然产物。

所谓三百六十行,行行出状元,像孙俪扮演的房似锦那样,发自内心为买卖双方着想,能禁受得住利益诱惑又能遵守行业规则的经纪人,我们是肯定欢迎的。

房地产行业加油

房地产销售团队口号(一) 团结一条心,石头变成金。 您的自觉贡献,才有公司的辉煌。 追求客户满意,是你我的责任。 有一分耕耘,就有一分收获。 真诚,我们有以诚相待、诚实守纪、开诚布公的人文环境。 务实,踏实做事、忌浮戒躁,企业发展稳步向前。 高效,高效运作、卓越管理,精英团队活力无限。 责任,我们为我们的行为、行动和结果负责 市场是企业的方向,质量是企业的`生命 市场是海,企业是船,质量是帆,人是舵手 顾客是我们的上帝,品质是上帝的需求 我们的策略是:以质量取胜 市场竞争不同情弱者,不创新突破只有出局 争取一个客户不容易,失去一个客户很简单 提高售后服务质量,提升客户满意程度 抱怨事件速处理,客户满意又欢喜 不绷紧质量的弦,弹不了市场的调 制造须靠低成本,竞争依赖高品质 客户想到的我们要做到,客户没有想到的我们也要做到 重视合同,确保质量:准时交付,严守承诺 产品的品牌就是品质的象征。 “三新二点”:新机遇、新挑战、新市场;服务只有起点,满意没有终点 放我的真心在您的手心 自信、诚信;用心、创新    房地产销售团队口号(二) 成功决不容易,还要加倍努力! 因为有缘我们相聚,成功靠大家努力! 团队精神,是企业文化的核心。 多点沟通,少点抱怨;多点理解,少点争执。 强化竞争意识,营造团队精神。 追求客户满意,是你我的责任。 只有不完美的产品,没有挑剔的客户。 争取一个客户不容易,失去一个客户很简单。 实施成果要展现,持之以恒是关键。 明确工作标准,品质一定会更稳。 借脑用脑没烦恼,借力使力不费力。 重视品质要付出代价,不重视品质代价更高。 投入多一点,方法好一点,绩效自然高一点。 因为有我,所以会更好。 不要小看自己,人有无限可能。 态度决定一切,细节决定成败。 只有勇于承担责任,才能承担更大的责任。 自我提升,良性竞争;相互欣赏,相互支持。

加强房地产行业

一、加强企业内部成本管理体系的建设

(一)建立企业内部成本控制管理组织机构

成立一个强大的成本控制管理组织,配备精良而优秀的技术管理干部和人员,经常组织学习和培训,提高内部的整体素质和管理水平,总结经验、创新科学,成为一支真正有实力的、专业性的管理团队。

(二)健全成本管理制度、制定管理目标

健全成本控制管理制度、加强认识、落实责任、使成本管理工作走向科学性、规范化的管理模式。

制定成本控制管理目标:从一个项目建设开绐,首先要针对项目建设开发的特点、投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益,多做调查研究,在可能的情况下要让目标成本尽可能详细,甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数,把成本预算系统化并编制成册,这样便于实施过程的核查和控制,使之达到“行之有效”。

(三)强化企业内部的成本控制管理

项目开发的成本控制,不能仅依赖决策管理层,还需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制,对每个部门每位员工分别进行考核,建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度,落实成本管理的奖惩方案,将责、权、利落到实处,做到奖惩分明,形成降低成本提高企业效益为中心的作用力,加强企业的凝聚力,培育以效益为中心的企业文化,让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制,靠的是所有员工的共同努力,树立员工的主人翁意识。

二、项目立项阶段,作好目标成本预测

进入项目立项阶段,企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。在项目方案设计、产品定位及预算上,企业要充分考虑到这些因素,可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本,再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上,对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准,根据目标成本预测各项税费支出,预订支出计划,让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。

三、项目设计阶段成本控制

可以这么说,在搞好管理的基础上,项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节,因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为方案初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标,每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段,又是具体分解目标成本并进行落实的阶段;在这个阶段,成本管理要掌握一个重要原则,那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作:

(一)项目设计委托时,要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标,明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果,特别要强调设计方案的“经济”“合理”,具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。

(二)初步设计完成后,开发企业要认真审查比对,不能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要,着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标,整个设计思路是否经济合理。这里的“合理”包含两种意思;一是布局是否合理,比如户型,是否充分考虑在最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要,环境艺术配套设施,是否从 “以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素,因为我们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重,甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理,比如建筑设计时可将功能分区相对集中,尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑,建筑尺寸尽量采用经济尺寸;另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适,不求奢华但求新颖。在全面审查后,针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改,尽可能做到详尽周到,避免设计返工;对修改后的设计方案要从新进行成本预算并再与目标成本进行对照,这样做目的是为了避免超预算设计。

(三)施工图设计阶段,这是控制工程成本最主要的一环。在设计过程中,有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限,没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。因此在这一环要十分注重,不可忽视。比如:

1、基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择,避免在施工时出现超深或返工现象。

2、结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量,对配筋及截面不进行单独计算,统一配筋;比如对现浇板不分开间大小,都设计为统一厚度及配筋,这是十分浪费的。

3、安全系数取值偏大。比如:结构安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都将对设计结果产生很大的影响。

4、结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。以上设计毛病是控制工程成本不可忽视的问题。在施工图设计完成后,除了要提交设计审查部门外,还要专门组织专业管理人员对施工图进行认真和细致的审查,对施工图中存在影响工程质量、图纸错漏、使用材料及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通并更正,避免不必要的损失及浪费。

四、项目实施阶段,可以从以下几方面考虑

(一)工程预算成本控制。通常施工图预算都是在施工图经过有关部门审查之后工程发包前进行施工图预算,此时图纸文件实际上已经定局,施工图预算只要是按照图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规则进行计算工程造价。在这个阶段的工程造价成本控制方法只要是认真地、客观地按照图纸计算工程量,要做到项目不重复、不多算、不漏项、反复检查核对。由于在施工图预算过程中,预算人员对图纸看得比较仔细且善于发现问题,这个过程也可以对设计图纸的错漏问题进行记录并在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正,避免在施工中出现过多的设计变更而造成建安成本增加。在独立费项目和材料价格的定价也要起到作用,因为目前建筑市场上各种各样的材料甚多,价格当然也有所不同,在预算时原则上是根据当地政府公布的当期材料信息价,但实际上是不够的,由于在实际工程中很可能用到的材料在生产厂家和品牌上与政府公布的信息是有对应不上的,所以成本控制部门就必须进行市场材料调查,提取真实的材料价格确保预结算成果达到较好的真实性。

(二)工程发包施工方的邀标与选择,严格选择施工单位,要求施工方对项目施工管理具有较强的管理能力和经济实力。建立合作共赢伙伴,创造条件,共同实现项目品牌标准和赢利目标。

(三)合同管理与控制。合同管理是开发企业的重要内容,也是降低工程成本,是控制资金投入的有效手段。签订合同认真审核,严格施工合同的订立。在合同管理方面做到合同的履约,守合同重信用,依法规范操作。合同管理员、财务部门、项目工程部等有关人员密切合作,经常到施工现场了解工程进度,掌握施工形象,使每笔履约款项都依据工程造价监理的审核结果和工程的实际进度进行付款,做到了量款同步,较好地控制了资金的投人。

(四)加强现场管理。严格督促施工方按图施工,严格控制设计变更及材料代用,对必要的变更要做到先算帐后签证,做好现场各种施工记录,做好材料进料抽检工作,及时掌握各种材料的市场价格信息,在保证质量的前提下尽可能将工期提前。

(五)充分调动现场管理人员的积极性,实行效益奖励制度。在施工过程中,如有人发现施工图设计错误或不合理的地方,通过确认,可以根据其节约效益给予适当奖励。

(六)对施工进度款的拨付要严格签认制度及审查制度,要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查,要做到不多算、不重算,谁签字谁负责。对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核,对就高不就低的项目要坚决纠正。

法律依据:

《城市房地产开发经营管理条例》

第十五条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。

文章到此结束,如果本次分享的参加房地产行业初衷的问题解决了您的问题,那么我们由衷的感到高兴!