hello大家好,我是本站的小编子芊,今天来给大家介绍一下房地产行业企业治理方案的相关知识,希望能解决您的疑问,我们的知识点较多,篇幅较长,还希望您耐心阅读,如果有讲得不对的地方,您也可以向我们反馈,我们及时修正,如果能帮助到您,也请你收藏本站,谢谢您的支持!

房地产行业企业治理方案

房地产行业企业治理方案

房地产行业发展迅猛,成为经济增长的重要支柱。随着行业规模的扩大,房地产企业管理和治理问题也日益凸显。为了确保房地产行业的可持续发展,建立有效的企业治理方案迫在眉睫。

房地产企业应建立完善的内部控制机制,确保企业资金的安全和合规经营。企业应加强财务管理,建立健全的预算制度和资金使用审批流程,防范资金流失和滥用。强化内部审计,及时发现和纠正企业经营中的问题,确保企业运营的合法性和规范性。

房地产企业应加强透明度和信息披露。企业应完善公告制度,及时向投资者和相关利益相关者公开企业的财务状况、经营情况和重要决策,以提高企业的透明度,增强投资者的信任。建立健全的企业内部信息管理制度,加强对企业敏感信息的保护,确保信息安全和商业机密的保密性。

房地产企业应加强独立董事和审计委员会的监督作用。企业可以引入独立董事和专业人士参与企业决策和监督,提高企业的决策科学性和透明度。成立审计委员会,加强对企业财务报表和内部控制的审计,确保企业的财务信息真实和可靠。

房地产企业应积极履行社会责任,推动行业的可持续发展。企业应加强与政府、业内协会等利益相关者的沟通和合作,共同促进行业的规范化和健康发展。企业应加强对员工的培训和职业发展支持,提高员工的素质和专业水平。

房地产行业企业治理方案是确保行业可持续发展的重要保障。房地产企业应加强内部控制、提高透明度、强化监督和履行社会责任,以建立健康、有序的企业治理体系,为行业的繁荣发展提供坚实的基础。

房地产行业企业治理方案

摘要:自1998年以来至今,在国家实施的扩大内需、调整结构、保证国民经济稳定增长的宏观政策推动下,住宅与房地产行业持续快速发展,对于扩大内需、调整产业结构、推动城镇化进程、解决社会就业、带动相关产业发展、拉动经济增长等方面都发挥了重要作用,房地产行业在国民经济中的重要地位和作用日益明显。因此在这样的时代环境下,特针对我国房地产行业内部控制的特点与问题进行分析和研究

关键词:房地产、房地产行业、内部控制、特点问题

房地产行业财务内部控制作为企业生产经营活动自我调节和自我约束的内在机制,其建立、健全及实施是房地产行业生产经营成败的关键。加强监督、强化企业内部财务控制,是促进现代企业制度的建立和完善企业法人治理结构的重要措施,也是社会进步、经济发展的必然趋势。本文综合运用经济学、审计学及财务会计相关理论,从企业财务内部控制的基本方法、地位、方式等方面的论述着手,重点选取典型案例----中国房地产行业的领军:深圳万科企业股份有限公司,通过分析其公司组织架构图,试图构建适合其组织结构及经营特点的财务内部控制制度,形成以财务为核心,覆盖生产、经营、管理等环节的财务内部控制系统,重点解决房地产行业普遍存在的企业财务信息失真、资金紧张等问题。同时在具体业务(如固定资产投资管理)上,重点突出其基本控制环节、程序和相关岗位的基本职责权限,建立最基本的财务控制标准,增强财务内部控制制度的适应性和可操作性。本文希望通过深圳万科企业股份有限公司的财务内部控制制度设计实践,为其他房地产企业提供有益的、实践性强的参考和借鉴。

房地产行业是指从事房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动的总称呼。房地产业在国民经济分类中属于第三产业(见表1)中国房地产业的行业分类(GB/T4754-2002)

表一

代码 行业分类 定义

7210 房地产开发经营 指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动

7220 物业管理 指物业管理企业依照合同约定,对物业进行专业化维修、养护、管理,以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理,并提供相关服务的活动

7230 房地产中介服务 指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动

7290 其他房地产活动

一、房地产开发流程及业务特点房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产开发主要分为八个步骤,即:投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权,规划设计与方案报批,签署有关协议,施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。同时又可划分为四个阶段,即:机会选择与决策分析阶段,前期工作阶段、建设阶段,租售阶段。房地产开发风险大,开发资金量大,开发项目决策分析阶段的内部控制必须加强,因此房地产开发中防止成本费用膨胀和有效管理是其内部控制的重点。房地产开发项目成本费用主要有土地费、前期工程费、建筑安装工程费、配套及基础设施费、管理费、筹资费及其他费。

土地费:包括城镇土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费,目前在我国城镇普通商品房住宅价格构成中(以下成本构成比例均以普通居民商品住宅为例),土地费用约占30%,并有进一步上升的趋势。

前期工程费:主要指房屋开发的前期规划、设计、可行性研究、地质勘查及“三通一平”等土地开发费用,它在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过30%。

建筑安装工程费:是指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程等费用,又被称为房屋建筑安装造价,它在整个成本构成中所占比例相对较大,目前约占整个成本的40%左右,全装修房成本比例会上升。

配套及基础设施费:包含基础设施和公共配套设施建设等两部分费用,它在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,一般在20%左右(各地区比例不同,可能差异较大)。基础设施建设费,主要指道路交通、自来水、污水、电力、电信、绿化、商业网点等建设费用。公共配套设施建设费,指在用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施等所发生的费月,同时还包括一些诸如煤气调压站、变电室及自行车棚等室外工程。

管理费:主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费及养老保险费等,它在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过2%。

筹资费:房地产因开发周期长,需要投资数额大,因比必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分,但它的大小与所开发项目的大小和融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。

其他费:主要指不能列入前六类的所有费用,它主要包括销售费、维修基金及各种不可预见费等,在成本构成中一般不会超过5%。根据房产供求,销售费用所占比例差异较大。从以上分析可知,土地费、建筑安装工程费、配套及基础设施费所占比例较大,三者约占总成本的90%,是内部控制中成本费用控制的重点。房地产项目管理也是内部控制的重点,其模式主要可分为部门制、公司制、事业部制和专业管理制等四种。

(1)部门制项目管理。根据管理学中组织结构的分类,按照项目开发流程,一般设置开发、工程、财务、设备材料、销售、办公室等部门。从房地产项目的生命周期分析,开发部主要是负责项目前期的立项、审批、规划、征地、拆迁等工作。工程和造价部在项目的中期,负责施工建设阶段的管理工作。销售部在项目的后期负责房地产的经营、销售工作。财务部的主要工作在项目中后期,负责资金的收支及财务核算、分析工作。办公室负责文秘、统计等后勤工作。

(2)公司制项目管理,多从事单一项目的运作。土地的前期开发工作一般由综合开发企业(通常也是投资的一方)完成,项目公司的主要职能为工程建设、配套和销售。楼盘基本销售完毕后,项目公可或承接新的项目,或清盘,或转为物业公司。

(3)事业部制项目管理。企业根据项目开发情况,设立若干个事业部。事业部拥有独立运作项目的权力,从策划定位直至销售均可自主进行,也可对外委托。事业部实行独立核算,对项目的经营效益负责。

(4)专业管理公司项目制。其基本运作方式是在完成项目的前期开发(土地受让、立项、规划许可等)和策划定位、建筑设计工作以后,可以合同形式,委托专业管理公司承担自开始营造至交钥匙的一切事宜,体现出社会化分工的现代特征。当前,房地产开发企业大多采用部门制项目管理和公司制项目管理模式。

二、房地产企业财务管理的特点

2.1 投入大,资金周转期长,

据资料显示,在中国深沪两个证券市场中,房地产企业共有72家,其中专营商品房开发建设的公司有55家;另外还有32家其他行业上市公司,其房地产开发利润占到公司总利润的25%以上;房地产利润贡献在25%以下或以非经常性收益出现的上市公司更是不胜枚举。巨额的地价和房屋工程造价,决定了房地产开发过程是一巨额资金的投入过程,这要求要求房地产企业初期投入巨额资金,所以相应的资金筹集任务十分繁重。加之房地产企业一般都是跨时间、跨地域滚动开发,他们会同时开发几个项目,经营过程十分复杂,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,这增加了资金筹集的难度。开发经营的长期性也相应延长了资金管理的周期。一般说,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设、到竣工交付使用等阶段,所需时间往往二三年或更长;在销售过程中,由于价值大,不得不经常采用分期付款方式,而租赁经营和物业管理过程中,还需追加一笔相当多的房屋维修费。这样就使得资金在短期内不能快速回收。从现实情祝看,房地产资金从投人到收回,往往短则几年,长则几十年。

2.2 经营风险大,投资决策分析责任重、要求高

由于房地产行业本身处于不断创新时期,产品不断更新换代,随着科技的发展和人民生活水平的提高,人们对住房的要求越来越高,客户需求个性化需求也不断提高,对产品细分和客户群体细分的要求也越来越高,房地产市场需求趋于多样化,新的功能和设计方案不断涌现,产品更新周期更短,整体的开发水平不断提高,公司现有产品有落后于市场需求的风险。如果公司的产品在项目定位、规划设计、销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求并快速应对可能产生的变化,可能存在产品滞销的风险。而且房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的复杂环节特征。从市场研究到土地获得、投资决策、项目策划、规划设计、市场营销、建设施工、建材采购、广告推广、销售服务等流程中,项目开发涉及调研、规划设计、建筑施工、材料供应、广告策划等多家公司,更涉及计划局、规划国土局、建设局、住宅局、消防局、环保局等多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险,影响预期的销售和盈利,极有可能导致项目的最终失败。这也对企业项目投资决策的准确性提出了更高的要求。然而要提高投资决策的准确性,尽量减少投资决策的失误而给企业造成的损失,就要求开发企业的财务管理人员要做好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。可见,相对于其他企业来说,房地产企业财务管理人员责任更重大,对其投资决策分析的准确性要求也更高。

2.3 开发经营活动独特,成本管理工作繁杂

由于房地产企业开发经营的特殊性,使得成本管理也独具特点。在成本构成方面,虽然房地产企业开发产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同,即使是同类型开发产品也因时因地而变,特别是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的处理方法千差万别,使得房屋的成本构成显得十分复杂。在成本核算对象方面,房地产企业开发建设所独有的单件性特点,决定了成本核算对象是独立的设计文件,是可以独立地组织施工的开发建设项目。开发项目以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象;在同一开发地点,开竣工时间相近,结构类型相同的群体开发项目构成为成本核算对象;规模较大、工期较长的开发工程则可按一定区域或部位划分成本核算对象。其三,在成本结算方面,由于住宅区的建设往往要经历几年的时间,从进度安排上一般是先建住宅,后建配套设施。住宅已建成而配套设施尚未投人使用,或住宅已经销售且已住人,而诸如绿化、道路尚未完工的情况屡见不鲜。在这种情况下,有些无法进行成本分摊计算,只能按已出售住宅的计划成本,将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。这种办法,在其他工业企业产品结算中通常是不允许的。其四,当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成,要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时,还需拟定具体的分配方法、。分配额的计算,成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象,这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理,因而显得非常繁杂。

2.4 财务关系复杂,管理难度大

就房地产项目的支出而言就涉及到以下方面:土地征用拆迁费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共设施配套费.其化直接费用。而这些费用在同的开发环境下又经常发生变化,特别是住宅区配套建设和市政基础设施投资以及征地、安置等费用的变化尤其显著。

一般的房地产企业并不具备施工能力,他们一般是对外向施工单位转让开发建设工程。在这个转让的过程中,由于施工单位不受房地产企业的直接领导,一些相应的费用就不好直接把握。在销售房地产的过程中,由于现在一般采用分期付款的方式,所以房地产企业的投资回收期较长。通常,在某些房屋已经开始销售的时候,还有一些相关配套设施没有进行建设。房地产企业一边销售一边进行建设的情况比较多见。在这种情况下,有些无法进行成本分摊计算,只能按已出售住宅的计划成本,将未完成的配套设施的建造费用作为预提费用的办法来处理。

房地产企业的财务关系包含投资者、债权者、承包单位、被迁单位和居民、勘察设计单位、材料供应单位、房屋购买者、土地转让单位等等多种,甚至还包括工商、税务等等政府部门,从如此繁杂的财务关系中可以窥见其管理难度之大。

2.5 资金运动形式互不相同,管理方法多样化

房地产企业组织机构多,且房地产开发经营业务内容各有区别和侧重,资金运动形式也互不相同。在内部设置施工单位的房地产开发企业不同于未设置施工单位的房地产企业;同型房地产企业内部,企业资金由货币资金向建成资金转化的运动过程中,形式也互有差异;有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式;有在开发建设场地上建设商品房再出售房屋一次收回货币资金的形式;有开发代建房待工程竣工后通过结算工程收回货币资金形式;有开发出租房通过收取租金逐次收回货币资金形式;还有开发周转房专门用于安置被诉迁居民临时居住、产权归本企业所有的、非经营性形式等等。资金运动的多样性,反映在财务管理的方法上也必然相应地呈现出多样化的特点。

三、房地产企业内部财务控制的问题

房地产行业竞争十分激烈,大多数成功的房地产企业都制定了成熟的财务管理和内部控制制度,但从普遍上说,许多房地产企业由于经营时间短,风险意识差等原因,在企业财务内部控制制度制定方面,还存在这样那样不同方面不同程度的问题,综合起来,表现在如下几个方面:

3.1 法人治理结构不完善,财务控制组织形同虚设

我国的房地产开发企业成立之初多为官办,规模小,主要是房地产开发的政府主管部门及相关部门的“三产”,绝大部分为财政拨款单位,许多管理者的管理思想和经营方式还停留在行政领导的角色上,并未从根本上转变经营观念,把房地产企业当作自主经营、自负盈亏的法人实体。房地产企业的公司制改造也没有从根本上解决这个问题。例如公司总经理往往兼任董事会董事或董事长,权力不能受到有效的监督。股份公司应有的一些机构设置没有起到应有的.作用,而仅仅具有了现代房地产企业的外壳,没有从根本上形成法人治理结构,缺乏有效的控制措施,从而产生了大量的内耗,无形中提高了公司的经营成本。

3.2 风险意识差,内部压力不够

由于社会经济环境的变化,房地产企业间竞争越来越激烈,房地产企业经营风险不断提高。从我国房地产企业的现状来看,房地产企业的风险意识并没有提到应有的高度,没有形成风险意识,更缺乏有效的风险管理机制。

3.3 会计资料不实、会计资料扭曲

由于会计工作秩序混乱,核算不实而造成的信息失真现象比较严重。这种现象主要有三种情况:为了掩盖不合法的经济内容,变造原始凭证,从而形成表面上合法的经济内容。虚构经济业务内容,伪造原始凭证,按正常手续报销,假公济私,骗取资金。再次是会计信息加工违规,不按《会计准则》及相关制度的规定来加工处理各种经济资料。隐瞒经济业务的本来面目,随意变更成本、费用的核算范围;虚构投入产出,虚增利润或隐瞒收入,虚减利润,偷税、漏税;虚增资产与权益,夸大房地产企业经营规模,编制虚假的“资产负债表”、“损益表”、“纳税申报表”。这些现象不同程度地为人所利用,严重破坏了房地产企业经营。

而且许多房地产企业不同程度的存在帐外财产。由于开发成本核算不实和多转经营成本等,势必导致账外财产——主要是以征未用土地及地上建筑物、未销售但已结转经营成本的开发产品的存在。如某市x x开发公司所属三产的办公用房,就是通过多结转已销开发产品的经营成本而形成的。账外财产的存在,不仅使国家税收流失,而且极易造成国家或公司财产的流失,更是“小金库”的来源之一,也是产生腐败的温床之一。

3.4 费用支出失控,潜在亏损增加

某些房地产企业允许部门经理开支一定比例的业务费用,但对这部分费用的适用范围无明确规定,更无约束监督机制,导致部门经理大手大脚,挥霍浪费,使房地产企业出现亏损,不来亏损的房地产企业雪上加霜:有的房地产企业由于财产物资内控管理薄弱,物资购销制度松弛,存货采购、验收、保管、运输、付款等职责未严格分离,存货的发出未按规定手续办理,也未及时与会计记录相核对,对多年来的毁损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理,致使巨额潜亏隐藏在库存中,再加上经济往来中审查制度不健全等,造成资产大量流失。

3.5 内部管理混乱,会计控制乏力

有些房地产企业各种规章制度不健全,尤其缺乏各种监督制度。连起码的内部审计机构或人员也不设置,甚至连简单的内部牵制制度也不要,即或有且健全,但却不落实、不执行制度、不按制度考核,使其形同虚设,同样不可能发挥其制约、监督作用。财产物资管理制度不全,账物保管不善,使财物大量流失,化公为私。投资不进行可行性研究,盲目上马,重复建设,导致项目无效,资金呆滞,经营不畅,甚至破产倒闭。公司任人唯亲、人浮于事,涣散无力。随着计算机在会计领域的广泛运用,会计人员技术要求较高,操作单一化,相关的内部牵制制度难以落实,违法、违纪行为呈现智能化特征,会计监督更显得力不从心。

3.6 共同舞弊,会计控制失效。

财务监督与控制本身是建立在相互牵制之上的,而一些公司本应相互牵制的人却联合起来,共同舞弊,这就使得任何规章制度在其面前只能是一纸空文。特别是领导运用职权,参与情况就更为严重。这方向舞弊行为主要表现有:会计与出纳合谋,涂改发票、伪造签字、公款私存,截留、挪用资金,房地产企业领导授意设立小金库、建账外账、私分资金,指使会计隐匿收入,转移资金,偷税、漏税,会计人员畏于权势,丧失原则;更有甚者,领导、部门负责人和经办人员共同作弊,用虚假发票或白条虚拟重大经济活动骗取巨额资金。

四、会计电算化下房地产行业的财务内部控制方法与对策随着信息社会的到来,使用计算机进行会计核算己经成为房地产公司财务管理的必须手段。实行会计电算化后会计工作的职能划分、责权关系、稽核关系及会计文档的管理形式等,会计业务关系发生了一系列深刻的变化,因而过去的一套内部控制体系的局限性也日益显化,迫切需要建立一套新的,更加严密有效的针对会计电算化的财务内部控制制度。在电算化条件下,根据会计系统内部控制要素及原则,其内部控制体系主要包括文档控制、硬件控制、软件维护控制、软件质量控制和审计控制等。4.1 文档控制文档控制是指对公司系统的证、账、表以及有关的软件技术控制的还应当建立相应的档案管理制度,以及尚未打印成书面的存储在磁性介质上的会计数据的安全控制。建立备份,目的在于防止存储介被破坏而带来损失。对软件技术文件、源程序及其目标代码必须建立安全保密制度,对于计算机输出打印成书面的资料,应由输出人员和审核人员同时签章才是合法的会计档案。文档控制首先要进行数据备份,一般要按日、月、年对凭证、明细账、余额表、会计报表、各种代码等进行备份。备份是要详细记录备份时间、备份内容、备份人、备份份数等。一般一套数据除保留在计算机硬盘上的以外,还至少应保存两套完整的软盘或磁盘或其他硬盘备份。程序或数据结构发生变化时要备份两份。

4.2 硬件控制

硬件控制也称为工作环境控制,是系统正常工作必不可少的前提条件,作为软件依托的硬件设备,其性能的高低、质量的优劣、处理能力的强弱,直接关系到会计信息系统处理过程的准确性和可靠性。这其中也包括制定计算机房及设备管理制度,确保机房设备环境良好,健全硬件检查与维护制度以及装备不间断稳压电源等,为电子数据处理创造优越的条件。有条件的单位应尽量建立财务部门的专用机房。在计算机的选择上,应尽量先用正牌机,先用物优价廉,且运行状态稳定的计算机;在条件可能的情况下,系统内部应统一机型,并统一基本工具软件系统,增强磁盘介质的兼容性,减少维修难度,提高监督效能:还要选用性能优良的操作系统和软件工具,提高对系统软件的管理水平。4.3 软件维护控制会计软件既使在使用初期被誉为优质高效,也不意味着永久不变。软件一旦投入使用,就必须实行相应的维护,同时要建立先申请后维护的制度,维护期间必须拟定维护计划,然后再实施维护,最后经过测试,确认被维护软件完全符合要求后,方可投入使用。软件维护工作包括系统初始化维护、正常运行维护、故障性维护和管理性维护等几个方面的内容。4.4 软件质量控制会计软件的质量,首先满足会计工作的要求,因而保证会计数据处理的正确性、完整性、可靠性;软件的效率性、可测性、可维护性,也是软件质量的重要指标。比如在网络环境下大量不相同的会计业务交叉在一起,再加上多用户共享数据库的出现,如果制度不严密就很可能影响会计信息的准确。4.5 审计控制计算机舞弊形式有两种:一种是针对计算机系统进行的舞弊活动,以系统为直接犯罪目标;另外一种是以计算机系统作为犯罪工具和手段的舞弊活动。如用计算机偷窃资产、窃取有关经济情报、非法使用计算机系统、输入错误信息、破坏系统硬件设备和软件系统,人为制造病毒程序,篡改输人、输出、文件程序以及非法操作。现代审计是以内部控制的研究和评价为基础的,外部审计人员为了对被审单位会计等资料的公正性发表审计意见,必须首先研究和评价被审单位的内部控制,内部审计人员也是如此,而且内部审计有时还以完善内部控制系统为直接目的,无论内部审计人员还是外部审计人员,都需先对环境控制进行研究和评价。在这一过程中,公司审计人员必须特别考虑篡改输入文件和程序以及非法操作等行为。公司审计人员发现的任何问题都要及时报告给总公司,以便引起注意,加强内部控制。审计人员还要以对自己提出建议实施后情况予以审计,检查建议是否被采纳和实施,督促被审单位完善内部控制系统,加强预防工作。

五、结束语

通过以上对内部控制理论、财务内部控制理论的分析,我认为良好的内部控制既是现代化管理的需要,也是企业经营的需要,同时也是加强内部管理控制不良行为的需要。

随着房地产逐渐走向集团化、国际化,加强房地产企业内部管理越来越显重要,而企业管理的中心是财务管理,财务管理的重点是资金管理。一个企业的发展战略和科学决策都离不开财务信息,所以建立和完善房地产企业内部财务控制是当前房地产企业改革、发展以至逐步与国际接轨的重头戏。

有效的内部控制制度与企业经营过程结合紧密,其建立、健全及实施是企业生产经营成败的关键。有效的内部控制可以提升效率、减少损失资产的风险、保证财务报表的可靠性,以及遵循法令。

以内部控制理论、财务内部控制理论为基础,结合内部会计控制规范的颁布,认为财务内部控制制度的提出应综合考虑房地产企业的实际,使其具有可操作性和适应性。

财务控制是房地产企业内部控制的重要组成部分,它在财务管理体系中居于核心地位,一个健全的财务控制体系,实际上是完善的法人治理结构的体现,反之,财务控制的创新和深化,也将促进现代企业制度的建立和企业治理结构的完善。

房地产行业企业

中国房地产排名有万科地产、保利地产、万达地产、绿地地产、恒大地产、中海地产、碧桂园地产、华润置地、龙湖地产、富力地产等地产商。

1、万科地产:万科我国最大住宅开发商之一,于1984年成立是一家高新技术企业,在全球拥有200家最佳中小企业。2、保利地产:保利是一家大规模的国有房地产公司,它是国有房地产行业中的领导企业之一,也是中国房地产行业前十强。3、万达地产:万达全球著名房产企业之一,成立于1988年,以创建万达广场城市而闻名。4、绿地地产:绿地房地产行业中的领导企业之一,该房产排名于中国前十,创建于1992年。5、恒大地产:恒大中国著名房产品牌,是我国在建工程面积最大的房产之一,也是进入省会省事最多的房产企业之一。6、中海地产:中国海外地产成立于1979年,它是我国房产行业的领导品牌之一。7、碧桂园地产:碧桂园中国著名房地产品牌,也是目前国内最大的房地产开发商之一,在行业中一直都是处于领先的位置。8、华润置地:华润是一家上市的房地产公司,也是我国内地最具实力的房产开发商之一,该房产主要以高端房地产发展为主。9、龙湖地产:龙湖中国十大品牌房产之一,是我国大规模地产开发商之一,也是行业中最具竟争实力的房地产企业。10、富力地产:富力中国上市房产有限公司,是目前我国综合实力最强的企业之一,同时也是国内行业中最具影响力品牌之一。以上内容参考百度百科-万科地产百度百科-保利地产

房地产行业专项治理方案

银监会从2017年3月末陆续下发这些内容的专项治理工作的通知(45号文、46号文及53号文),开展银行业全系统大检查,被称作“三三四”。2017年上半年,银监会组织开展了“三违反”(违反金融法律、违反监管规则、违反内部规章)、“三套利”(监管套利、空转套利、关联套利)、“四不当”(不当创新、不当交易、不当激励、不当收费)专项治理,同时实施治乱象、防风险的综合治理方案,坚决整治市场乱象,打击违法违规行为,督导金融机构严守市场秩序、依法合规经营。

【拓展资料】

监管效果明显,银行同业业务七年来首次收缩。截至二季度末,同业资产和同业负债余额比年初均减少1.8万亿;同业业务增速由正转负,同业资产减少5.6%,同业负债减少2.3%。“‘三三四’专项治理使得银行业开展同业、表外业务更为审慎。”九州证券全球首席经济学家邓海清表示,总体看,银行理财规模总体呈下降态势,尤其是同业理财规模出现大幅下降,表外业务逐步回归表内。

理财产品规模下降,增速下降至个位数,较去年同期大幅下降35个百分点,理财余额累计减少1.9万亿元。同业理财减速最明显,委外投资部分,较治理乱象前减少5300多亿元;委托贷款余额也出现减少,今年4月是2008年以来首次减少,5月、6月连续减少,新增房地产贷款下降。

2017年是银监会强监管的一年,“三违反、三套利、四不当、十乱象”收官;2018年,银监会将重点围绕公司治理不健全、违反宏观调控政策、影子银行和交叉金融产品风险、侵害金融消费者合法权益等八大问题深入整治乱象。参考资料:“三三四”自查结束银行同业业务七年来首次收缩-新华 银监会“三三四”专项治理完成自查-央视网

房地产企业行业

——预见2023:《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)

房地产行业主要上市公司:万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据:中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同,主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产,包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析:产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展,在带动一个城市GDP增长的基础上,房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段,房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程:行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门,房地产业迅速崛起,随着住房建设的快速发展,其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段:

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里,房地产市场的发展停滞不前,虽然政府当时进行了多方面的尝试,但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始,至此,我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持,同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求,房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业,房地产投资大幅增加,房价上涨。针对房地产市场在此时期的一些表现,国家逐渐加强房地产信贷控制,灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价,国家频繁出台相关调控政策,进一步强化差异化住房信贷政策,严格控制对非首套房的信贷政策,抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台,各大城市相继颁布限购限贷政策,企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2016年提出“房住不炒”定位。2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模,避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明,未来长期的一段时间内,我国的房地产行业将进入调整规范阶段,将是一个长期的国家策略,也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景:频繁调控,保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来,我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲,房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用,即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月,国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件),明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”,并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场,推动了房地产业的高速发展,我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。为抑制房价的快速上涨,国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》,又称“老国八条”等政策,以促进房地产市场健康发展。在各类政策下,我国房地产行业处于频繁调控期。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出,“房子是用来住的,不是用来炒的”,此后,与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年,央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策,开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求,到2023年6月底,12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标,2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控,从开发投资规模的增速上来看,2010-2015年期间,增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹,2016-2019年期间,增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因,2020年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份,2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。在开发投资规模增速减缓的背景下,房企也面临较大销售和资金压力,加之“保交付”等政策影响,房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月,房企新开工面积规模为8.51亿平方米,同比大幅下降37%,与2020年同时期相比下降39.2%。2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看,我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米,销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间,其中销售面积的上升幅度较小,销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份,我国商品房销售面积为8.79亿平方米,销售金额为8.6亿元。3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2020年期间,我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势,2018年突破80万亿元,与此资产负债率也处于持续上升的态势之中,由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看,2016-2019年,全国房地产总体景气指数呈现上升趋势,2020Q1由于新冠疫情的影响,行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制,全国房地产总体景气指数不断回升,2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始,全国房地产总体景气指数有所下降,2022Q2为98.5%。5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下,房地产企业依旧处于高速扩张之中,没有及时调整好经营规模与扩张速度,不少企业陷入资金链断裂的局面,宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷,2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕,2021年共有15家房企暴雷,其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月,2022年共10家房企暴雷,包括世贸、融创等龙头房企。行业竞争格局

1、区域竞争:广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示,2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正,2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%,安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负,2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%,河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到,城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显,如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米,与江苏省相差14671万平方米。

2、企业竞争:各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节,市场参与者众多,每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中,在工程咨询方面,太极实业占据了主导地位,市场份额接近三分之一,华建集团,为11%;在建设施工方面,中国建筑占据了绝对的市场地位,市场份额占比接近四分之三,上海建工与陕西建工;在房地产开发方面,由于该环节市场竞争者众多,因此龙头企业的绝对地位不明显,前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A,其中绿地控股市场份额为8%。

行业发展前景及趋势预测

1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来,国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策,以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居、职住平衡。全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标,例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元,江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元,黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向,例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒,加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。另外一方面,随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期,低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域,尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”,低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑,更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下,借助数字化技术向低碳发展转型,无疑将成为房地产行业转型的新风口,是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式,迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年,受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响,国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下,为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展,2022年以来中央多次释放维稳信号,将“保交楼”作为下半年工作重点之一,具体措施包括设立“地产纾困基金”,通过资产处置、资源整合和重组等方式,参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等,但“房住不炒”仍为政策主基调。

在房地产政策相对平稳的条件下,《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计,全年商品房销售面积将增速回落,增长1.7%;房地产开发投资增速下降,增长0.8%,住宅开发投资由正转负,下降0.2%;在土地价格上涨的情况下,销售均价将保持小幅上涨,全年增长2.8%。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

房地产行业治理

房地产行业发展的意见和建议 篇1 根据20xx年公司下半年的计划与要求,为推进公司各项工作稳步前进,实现“将公司建设成为有较强实力的一流综合性企业”的发展目标,针对公司目前的发展现状,提出一些建议: 一、加强员工队伍综合素质的提高 由于我公司成立初期,员工年龄结构比例差异较大,80后员工占公司员工比例的多数,实际工作经验、外部协调能力欠缺,理论和实际结合不够,工作效率不高;业务知识水平和工作能力跟不上公司快速发展的需要。我建议就公司这一情况采取灵活多样的方式开展一些业务知识、社交礼仪等方面的培训,为员工奠定必要的基础知识和基本技能,加强员工的业务素质和管理水平,提高员工个人的应变、协调、组织及创造等综合能力。同时采取一些激励机制,激发员工的业务学习和工作的积极性,让员工牢固树立与时俱进的学习理念,改进工作作风,提高政治思想素质,树立良好的职业道德,增强事业心和责任感,爱岗敬业,使员工的行为规范与公司企业文化融会贯通,相辅相成,个人价值实现与公司价值提升相得益彰。 二、积极开展党建工作 按照总公司“加强组织建设、提高员工素质、服务人民群众、促进各项工作”为目标,依照市政府的要求开展各项专题教育活动,贯彻落实《廉政准则》,抓好员工的学习教育活动,提高员工对教育活动的思想认识,引导、督促党员和员工对执政党 的路线方针政策的坚定性和自觉性,推进党建工作向纵深发展,加强党的队伍建设,加强廉政建设工作,警钟长鸣,常抓不懈,教育和激发全体党员和员工规范行为,守住底线,牢固心中“防腐墙”,诚信做人,干净做事,树形象、讲诚信,以求真务实、脚踏实地的工作作风,以完成各项目标任务为己任,开创各项工作的新局面。   房地产行业发展的意见和建议 篇2 去年的4月1日是我进公司的日子,时光流逝、岁月如梭,转眼间在**房地产公司工作已整整一年了。回首过去的路径,还眺未来的征途,苍苍莽莽中,感觉自己和身边的同事仿佛行者,一路风尘却也一路高歌,一路艰辛却也一路执着,行者的脚步一向勇往直前,公司的发展必然风光无限。 在公司成立不到两年的短短时光里,在陈总的英明领导下,创造了许多骄人的业绩:开发了**市一次性规划面积最大的东湖苑小区;一年开工面积达44万平方米,居全市第一;开发项目建设创市级文明工地率100,居全市第一;通过ISO9001/ISO14001质量/环境双体系认证,成为全省第一家获双体系认证的房地产企业;小高层设计引入中复式结构设计,为全市首家……业绩之多不胜枚举。 在思考成绩的我们也应思考一些存在的问题,因为成绩毕竟属于过去,它所构成的只能是回忆,最好能站在未来的角度考虑也就是站在“巨人的肩膀”上思考问题。 我进入公司已整整一年,对公司也有了很深的感情,我很愿意向关注自己的孩子一样关注公司的成长,现就将我对公司的几点思考向领导作个汇报: 关于贯标,这是我从本职工作来说第一个应该思考的。在陈总的英明决策、高度重视、悉心指导下,公司已经成功地建立起了质量/环境双体系,并通过了认证审核,然而如何保持好体系,使其更好的为公司的发展服务呢?现状不容乐观,随着审核的通过,证书的获得,有些部门也就将体系文件束之高阁,贯标程序抛在脑后,每月的工作总结一拖再拖从不按时编报,现场管理有所松懈,记录保持应付了事,等等等等,理由只有一个字——忙,忙能作为理由吗,况且真的很忙吗。关键问题在于,思想意识上的重视程度,尤其是部门负责人的思想意识,应该加强他们的贯标意识教育,比如采取对他们专门培训、领导教育、加强交流、举办活动等等。 关于企业文化。正如陈总所说,一个企业优秀企业文化,可以在企业中形成强大的向心力和凝聚力,增强企业的核心竞争力。那么如何进一步加强企业文化建设呢?企业文化是软指标,甚至于是一种无形的东西,因此加强企业文化建设是不能以硬指标来衡量的,我们是否可以采取这样的一些措施:编发公司刊物(刊物中可以让每位员工投稿)、多制造一些员工间相互交流的机会、开展一些文化、游览、体育、座谈等活动,另外提高员工素质也是企业文化建设的一个重要环节。 关于企业管理。企业管理是一个大的概念,在这里我所思考的只是两个问题:一个是关于工程——“为什么房屋单体完工后,小区各项室外配套工程的衔接以及施工进展总是不尽人意,每次都要等到分房前一催再催,始终不能做到在分房前各项室外配套工程全面完成呢?”另一个是关于分房——“我们常说分房前一定要做好充分的准备,那么到底应该如何做好充分的准备,才能使分房时各项工作有条不紊呢?”我认为这两个问题的关键所在是相同的,那就是都应该加强总体策划(用ISO标准语言来说叫做“产品实现的策划”)。对于小区房屋建设和相应的各项配套工程我们可以在一开始就作一个全面的策划,编制出详细的计划表(明确人员责任分工,确定招投标时间、队伍进场时间、项目开工竣工时间等),并随着工程建设进度,加强计划的动态管理,作好项目的衔接与协调,保证计划的实施。对于分房工作也是如此,所不同的只是策划的内容而已,就是先明确分房流程,然后根据流程作好策划,实施时还要作好分房现场的布置、操作流程的指示以及政策法规的宣讲等等。好范文版权所有 关于沟通。只要人活在世上,就离不开沟通,在社会上人与人之间从相互了解到相互信任都源于沟通。对于一个企业来说,沟通更是至关重要,上情下达、下情上达,部门之间、员工之间,哪一环节少得了沟通。我们公司每月一次的工作例会,应该说为全体员工提供了一个很好的沟通机会。不过为了更好的进行沟通,是否可以考虑每周公司领导和各部门负责人都开一次工作例会,让大家随时了解公司发展的进程,也能随时掌握公司各部门的工作进程,并且协调各部门间的工作;当然还可以考虑厂务公开或信息通报等多种沟通形式。 关于资金。目前公司在资金方面遇到了困难。不过我认为,虽然土地拍卖未能如愿,但我们的土地还是很有诱惑力的,肯定已经引起了港城房地产界的注意,甚至于一定会有房产商,正在私下考虑和公司洽谈,以达到双赢。 以上五点,为个人之所见,如有不妥,敬请见晾。作为公司员工,能为公司的发展与壮大尽自己的微薄之力,此乃真正之我幸。   房地产行业发展的意见和建议 篇3 房地产市场稳定健康发展是扩大新城区的保证,因此一定要以市场为导向,加强宏观调控与引导,优化房地产发展环境,促进房地产业的良性循环。 1、强化市场监管,确保有序发展。 要规范房地产开发行政管理,使我区房地产市场走上规范化和法制化轨道。一要强化房地产市场管理。加强商品管理;加强商品房预售管理,未经房地产测绘部门测算审核的,房地产开发商不得进行销(预)售,交易中心拒绝受理其申办权证;限制投机性购房、遏制恶意炒房、哄抬房价,以免价格大起大落,保持房产市场稳定发展。二要健全完善相关管理法规制度。包括拆迁、物业、房地产交易、中介管理等方面的规定,创建公平、公正的市场竞争和住房消费环境。三要强化资质管理。对房地产经纪机构管理实行资格审批制度,从事房地产经纪业务必须进行资格审批后才能领取工商营业执照,从事营业;房地产经纪人需先参加培训,并经考试合格后方能从事房地产经纪业务;对房地产经纪机构和从业人员定期年检、审核,方可继续从业,否则停止营业。四要严肃处理房地产开发和交易活动各个环节的违法违规行为。五要强化租赁管理。将租赁隐形市场显化,规范房屋租赁行为,保障租赁双方当事人的合法权益。由房管、工商、税务、公安等部门协作管理。 2、建立与完善系统的、多层次的土地经营计划体系。 在对建设用地总量进行控制的对建设用地结构、空间布局、使用条件等也要进行计划,这样才能适应市场经济条件下城市土地经营的要求。计划体系应具备总体控制、具体操作、市场调节等多种层次,实现规划编制计划、土地收购储备计划、土地开发计划、土地供应计划、土地收益分配计划等多种计划的有机结合。还要有长期、中期与年度的土地开发计划,其中长期计划是一种战略性的计划,主要规定目标与基本策略,周期一般在10年左右;中期计划主要是根据国民经济和社会发展情况对土地经营的任务和调节措施加以规定,并作为年度计划的依据,其周期一般为5年左右;并应随着计划环境的变化进行滚动调整。在年度计划的编制上则应注意增强其具体操作性和对土地市场的调控力度。房产供不应求时,应调整计划,加大土地供应量。 3、强化土地供应管理。 要搞好土地存储,建立并完善土地收购储备制度,加强政府对土地供应的调控,通过土地的前期开发整理,既可以降低土地开发成本,又有利于实现土地供应的计划性,对于暂时闲置的地块,通过前期开发整理,还有助于进行临时出租,高效利用现存土地。实施土地供应“阳光工程”,保持合理的土地供应量。土地“阳光工程”主要是指坚持经营性土地的招标拍卖与挂牌出让,公示土地信息,使土地市场交易的全过程置于监管之下,从而提高市场透明度,维护公平竞争的市场环境。实施土地“阳光工程”,有助于杜绝与土地有关的寻租活动,保持政府职能的完整和严肃;有助于维护市场秩序;也有助于保护开发商之间的公平竞争。第三加强监督与查处违法用地的工作力度,对于非法获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。 4、建立和完善房地产市场信息系统和服务系统。 一要建立房地产“超市”(交易中心)。使住宅能够实现程序化、多样化、高效快捷的流通,促进房地产市场全面活跃。交易中心吸纳了税务、土地、金融、公证等部门,以及房地产开发企业、经纪组织进场,提供“咨询——登记——勘测——评估——收税(费)——发证”一门式办公,减少办事程序,缩短办事时间,提高办事效率。二要建立房地产信息发布体系、预警预报体系、房地产信用档案(包括开发企业、物业企业、中介企业及从业人员信用档案),服务房产,引导消费。三要培植中介企业。为方便群众,达到调剂空缺,物尽其用的作用,要组建并积极培植了拍卖、置业、担保、评估、广告等中介企业。坚不持“先育之,后取之”的原则,为中介组织提供良好的软硬件环境,并与市工商、税务等部门协调,最大限度地减免中介企业的各种税费。担保有限公司的组建,将促使个人购房贷款大突破。四要搞好物业管理。引入“洋管家”,增强楼盘营销的吸引力,引入境外服务模式,使物业增值保值,逐步推行星级“管家”服务。五要搞好舆论引导。为搞活房地产交易市场,强化舆论作用,充分运用新闻媒体,通过广播、电视、报纸等大众传媒,促进了居民观念的更新,使之从一个全新的角度去看待房地产,同时也增强自我保护意识,积极参与房地产市场改革。 5、立足市场,调整住房供应结构体系,形成“梯级消费”。 从市场出发,着力构建商品房、经济适用房和廉租房三种住房供应体系,加大中低价位配套商品房的供应量。优化供应结构,加快普通型商住楼建设,适当调整商业性用房比例,满足多层次住房消费需求。在经济适用房、小户型、普通商品房、公寓、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系基本形成后,带动梯级消费和一、二级市场的联动。一、二手房市场的良好互动,从而形成房地产的“梯级消费”,以促进市场对于存量房的消费。通过卖旧换新、押旧换新等多种形式将一手与二手联动起来,促进多次置业者的增多,使购房进入升级换代的高峰时期,促进市场良性循环。 6、树立品牌意识,建设优良房产。塑造 诚信企业,加强房产质量监督,建设上乘房产。完善配套设施建设,创建优质人居环境,强化物业管理,打造精品房产;树立创新理念,创建现代楼房。再而,应用新材料、新设备、新技术,建设顺应潮流又适合消费者的住房。   房地产行业发展的意见和建议 篇4 根据国家分类调控、因城施策的要求,为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展,经市人民政府同意,现提出如下意见: 一、严格执行限购限贷政策 严格执行我市既有的住房限购政策,即本市户籍居民家庭限购2套住房(含新建商品住房和二手住房,下同),非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险的缴纳证明的,限购1套住房。非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险的缴纳证明购买住房。 严格执行现有差别化住房信贷政策,即对贷款购买首套自住住房的家庭和对拥有1套住房并已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通自住房,执行最低首付款比例30%的规定;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例不得低于70%。继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款。 二、加大住宅用地供应力度 积极推进土地供给侧结构性改革,进一步增大用地供应力度。调整土地供应结构,根据市场需求加大住宅用地供应比例,合理确定租赁住房建设规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。土地公开出让时,采取竞配建、竞自持等多种方式有效控制地价快速上涨。 三、加强房地产开发企业和中介机构监管 加强商品房价格监管,引导开发企业理性定价,继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。 已取得预售许可或现房销售的房地产开发项目要在10天内一次性公开全部房源并进行销售,同时继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定,严格按照备案价格对外销售;未取得商品房预售许可证的项目不得进行预售、不得收取或者变相收取任何价金。开发企业不得采取蓄客集中开盘、控制房源、故意制造房源紧张气氛等手段进行促销,不得明示或暗示房价即将上涨升值等误导消费者,禁止虚假广告宣传。 严格贯彻执行房地产中介管理有关规定,房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动,中介服务实行明码标价,不得利用虚假信息等进行欺诈,不得捆绑、强迫其他服务和收费。 四、严肃查处房地产市场违法违规行为 由市住房城乡建设委、国土规划委会同市发展改革委、工商局等部门联合开展专项治理,加大市场监管执法力度,依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地以及房地产经纪机构、信息广告服务机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为,严厉打击各类交易欺诈行为。 从严查处各类住房骗购行为,对提供虚假购房资料骗购住房的,不予办理房地产登记;对存在规避住房限购措施的商品住房项目,责令房地产开发企业整改;购房人不具备购房资格的,企业要与购房人解除合同;对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的`中介机构,责令停业整顿,并严肃处理相关责任人,情节严重的,追究当事人的法律责任。 五、防控房地产市场金融风险 加强商品房预售资金监管,确保专项用于工程建设。商业银行等金融机构均要严格执行人民银行、银监会有关房地产信贷政策,严把房贷业务的真实性、合规性,防控金融风险。严禁房地产中介机构收取房款、自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。严禁互联网金融企业、小额贷款公司等机构从事首付贷、众筹购房等金融杠杆配资业务,严厉整治房地产交易中涉嫌非法集资行为。严禁投资基金、银行信贷资金违规进入房地产市场,对企业开发贷款、高杠杆、高负债要全面清查,严格监管。 六、加强住房保障工作 认真落实人才绿卡制度,建立健全高层次人才住房支持机制。进一步扩大公租房覆盖面,多渠道筹集城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员公共租赁住房房源,逐步解决其居住困难。培育发展租赁市场,积极推进租购并举的住房制度。 七、正确引导舆论 各类新闻媒体、网络平台要加强正面宣传和舆论引导,客观公正报道房地产市场情况,稳定市场预期。对各类机构及个人利用各种公共平台散布虚假消息及制造、传播谣言的行为,由公安、网络信息管理、市场监管等部门坚决予以查处。 八、建立完善房地产市场调控工作协调机制 建立房地产市场管理工作联席会议制度,由市住房城乡建设委牵头,市委宣传部,市发展改革委、公安局、司法局、财政局、人力资源和社会保障局、国土规划委、工商局、统计局、来穗人员服务管理局、金融局、国税局、地税局,广州住房公积金管理中心,广东银监局,中国人民银行广州分行等单位参加,各司其责,切实落实各项工作措施。市、区加强联动,各区政府要落实属地管理责任,全面监管,保证我市房地产市场平稳健康发展。   房地产行业发展的意见和建议 篇5 一、我国房地产市场出现的问题分析 我国房地产行业经历了辉煌的发展阶段,当前房地产发展逐渐走向平稳,如何在市场饱和的状况下调整经营战略是行业内需要深思的问题,我国房地产周期波动频率缩小,其波动幅度减小,但房地产发展面临着宏观经济恶化、国内结构性调整的难题,下面对现阶段房地产市场出现的问题进行详细分析: (一)销售面积增速低于零。自从我国房地产商业化以来,房地产经历了快速发展阶段,随着房地产行业疲态显示,但是其住宅销售面积增速一直维持在20%-30%之间,在2008年以后,房地产行业发展出现了新的形势,其住宅销售面积增速维持在零附近,在一些沿海地区的城市中,这一数据甚至降到了负值,这表明房地产行业发展势头逐渐冷却,其价格开始平稳。但是在全球性金融危机的影响下,整体宏观经济环境不景气,房地产受到恐慌心理、股市、利率及汇率等异常变化的影响较大,其可能会出现较大的不稳定性变动。 (二)全国范围内的交易量萎缩。随着房地产业蓬勃发展,房价也与日俱增,在价格持续上扬的背景下,人们带有很强的从众买房心理,其全国范围内的交易量显著提升,但是从2008年以来,全国的房地产市场普遍出现了交易量大幅度减少的现象,其降幅甚至达到了40%以上,这给房地产商带来了巨大的风险,但是对房地产整体而言,交易量趋于平稳则是一个利好,这正好给我国房地产行业发展模式调整的机遇。 (三)房地产发展成本较高。房地产属于高投资的行业,其主要的融资渠道是股市和银行,一旦宏观经济环境发生变化,房地产行业就会受到较大的波动,以房地产的融资而言,一旦房价趋于稳定或者是价格下跌,金融系统就会面临着很大的风险,虽然当前很多人选择个人借贷,这在房地产还贷中属于优良资产还贷,当前四个国有银行出现的不良贷款率仅为1.5%,但是房地产开发商的贷款不良率较高,房地产业发展严重依赖于开放商的资本投入,一旦房地产商出现资金危机,很容易带动银行陷入困境。 二、我国房地产发展的几点思考建议 (一)促进房地产市场稳定,保持供求关系稳定。房地产业经历了辉煌的发展后逐渐走向了供求关系平衡的状态,因此下一步的工作是促进房地产业市场供求平衡,在控制房地产投资速度上,保证房地产发展符合市场需求规律,从供应和需求两个方面统筹工作,要对城市建筑进行合理改造,提高房地产内需,同时政府要强化经济形势优化,带动居民收入增长,为房地产发展注入动力;再者国家要发挥其市场调节作用,鼓励房地产开发商放低销售价格,减轻人们的购房压力,保证人们的居住权利。从房地产供给方面来说,要提高工程竣工率,充分利用空置房,规范房地产市场的发展,合理优化房地产资源配置。 (二)健全市场预警机制。房地产业发展要建立完善的预警机制,这有助于政府及时了解房地产行业动态,并出台相应的宏观调整政策,当前我国各级政府已经针对房地产发展建立了相应的预警机制,将房地产纳入到监督系统中,对于采集的资料进行详细划分。预警机制建立要采用科学的计算方法,规范空置率的计算方法并合理设置警戒线,结合增量空置率和存量空置率两大指标,建立空置率双指标体系,以便全面反映空置房状态。通常而言,增量空置率直接反应商品房的控制状态,为房地产投资和开发调整提供相应的市场依据,同时这一数据也体现了社会房屋总量的态势和余缺状况,因此管理部门要制定完善的预警机制。 (三)深化金融体制改革。要开发行业融资的多样化,保证房地产资金链不会断裂,为房地产业发展提供坚实的金融保障,同时要推进住宅担保、住宅抵押证券化等多种金融工具的实施和使用,分担房贷风险;再者要推动银行改革,基于房地产业发展改革银行,提高银行系统的管理能力,控制金融风险能力,同时政府部门要加强对金融机构的准入标准,保证优良资金进入到房地产市场中,避免不良资本进入造成房地产市场出现混乱。随着我国经济发展模式转变进程推进,作为国民经济主体产业的房地产业要适应市场的发展需求,树立正确的发展理念,促进房地产业市场稳定,健全市场预警机制,同时深化金融体制改革,为我国房地产业的发展提供健康的环境。   房地产行业发展的意见和建议 篇6 随着城市化进程不断加快和我国经济的迅猛增长,我国的房地产业也在飞速发展,已经成为拉动经济增长的一个重要因素。详细内容请看下文我国房地产业的发展策略。 房地产业是一个高度关联性和综合性的行业,是联系国民经济个行业的重要枢纽。房地产业现在的发展有哪些问题,如何实现它的可持续发展是当前新形势下一个值得高度关注的问题,这对于发展我国的国民经济、发展城市经济和优化产业结构有着极其重要的意义。 我国的房地产业最早产生在19世纪末20世纪初,其发展过程大致经过了萌芽和休眠时期(1850年-1978年)、复苏和膨胀时期(1979年-1993年)和理性发展时期(1994-今天)。 1991年底我国的房地产只有4000多家企业,开发企业的数量急剧扩大,使土地供应的紧张态势加剧,土地的价格也节节攀升。到1998年年底,在大规模扩大内需投资政策的带动下,房地产企业达到24378家,从业人员82.6万。到2000年,全国物业管理企业的从业人员已经突破了200万人。 在过去的五年,我国的房地产投资的年均增长维持在5%以上,房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由12.7%-17.9%。当前,房地产和建筑业每年的增加值是9000亿元,大约占GDP的9%。随着居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长,住房的需求量迅速增长,加上土地价格和建筑材料的上涨,环境和配套设施的改善等,住房消费将会在长期内成为居民的一个消费热点。 1、房地产企业数量较多,规模较小,开放能力较低。虽然现在我国的房地产业不像过去那样混乱,很多房地产公司已经初具规模,相对小、差、散的特点没有根本改变,企业整体的开发能力低,跟资源密集型行业的特点极不相适应。 2、房地产企业的信用差,不注重品牌的创立。 3、房地产企业的资金薄弱,经营的风险大。 我国的房地产市场在经过了2008年的调整以后,又开始了新一轮的迅速发展阶段。很多专家和业内认识都认为在多种有利因素的推动下,房地产业大发展前景很好,但是却忽视了其中存在的风险和苦难。笔者经过分析和思考之后,发现,现在我国房地产的发展主要面临着两大风险:国家政策的不确定性和市场需求的不足。 国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。因为我国的市场经济的内外环境中存在着很多不确定性的因素,所以国家的宏观政策会经常进行相应的调整,这就给房地产业的发展带来了不确定性的困难和风险。 1、财政政策不确定性。财政政策上的不确定性主要体现在税收政策的不断变化上。房地产交易的税收政策从1997年至今,经历过很多次的变化,在房地产过热的时候要抑制,在房地产市场刚刚进入调整期时要支持,目的是为了未定我国房地产业的发展,不能过热发展,也不能发展不足。 2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。

关于“房地产行业企业治理方案”的具体内容,今天就为大家讲解到这里,希望对大家有所帮助。