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房地产行业要素拆解

房地产行业要素拆解

房地产行业是一个复杂而庞大的产业体系,涵盖了土地购买、房屋建设、销售与租赁等多个环节。要理解和掌握这个行业,需要对其要素进行深入拆解。

土地是房地产行业最基础的要素。购买土地是房地产开发的第一步,不仅需要考虑地理位置、规划用途,还要考虑土地的产权、使用权等法律问题。土地资源的稀缺性使得土地价格成为房地产行业的关键因素之一。

房屋建设是房地产行业的核心环节。在房屋建设中需要涉及到设计、施工、材料采购等多个方面。建筑设计要考虑到功能性、美观性和可持续性等因素,施工过程需要遵守相关法律法规和建筑标准,材料采购需要保证质量和成本的平衡。

销售与租赁是房地产行业的关键环节。销售环节需要进行市场调研、推广和交易等工作,以吸引购房者和投资者。租赁环节需要考虑房屋定价、合同签订和物业管理等问题,以保证租赁业务的稳定和可持续发展。

金融是房地产行业的重要支撑。房地产行业需要大量的资金投入,而金融机构提供贷款支持和风险管理,保证了行业的正常运转。金融政策政策对房地产行业的发展起着重要的引导和控制作用。

政策环境是房地产行业的重要要素之一。政府的土地政策、建筑规划和市场监管等都影响着房地产行业的运行和发展。政府的政策扶持和监管使得房地产行业能够在良性的环境下发展。

房地产行业的要素包括土地、房屋建设、销售与租赁、金融和政策环境等多个方面。对这些要素进行深入的拆解和理解,可以帮助我们更好地把握房地产行业的运行规律,为行业的发展提供有力的支持。

房地产行业要素拆解

写作思路:可以写房价调控对房地产行业的影响:公布房价调控目标的城市比例不到全国600多个城市的一成。只有山西省22个城市以及银川、贵阳、昆明、佛山、岳阳、沈阳、丹东、海口、合肥、兰州、西安、济南等共计40个城市公布了自己的房价调控目标。一些城市的房价调控目标,与当地GDP增速和人均可支配收入增速持平。此类城市,可以西安为例。西安市政府给出的调控目标是:2011年西安新建住房的涨幅不得高于15%。而今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入的增长目标为15%。_

到目前为止,调控目标中涨幅最小的是位于欠发达地区的兰州。该地允许2011年当地新房涨价幅度不超过9%,低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%的指标。不只是二线城市一片涨声——小城丹东的房价控制目标,确定在“涨幅不超过9%-9.5%”。可知,在已公布调控目标的城市中,最宽松的目标非榆树莫属——该市规定,2011年新建住房“增幅要低于2010年新建住房价格增幅”,但榆树2010年新建住房价格的增幅高达50.5%。尽管距离国务院公布的最后期限只有4天,但京、沪、广、深这类昔日房价几度飙升的一线城市,对调控目标尚秘而不宣。反观2010年,在中国房地产市场步入调控时代后,历次国务院的调控政策出台时,一线城市都是最先跟进地方细则的排头兵。以国十条为例,2010年4月17日国务院发布“国十条”,半月内北京制定并发布了“京十二条”,并带头开始限购,随后上海、深圳等一线城市纷纷跟进。

房地产行业要素

【答案】:A、D、E

房地产市场的要素;

房地产市场的要素是指构成房地产市场的必要因素主要包括:①市场主体,即房地产的供给者和需求者;②市场客体,即供交易的房地产商品和服务;③交易条件,即符合交易双方利益要求的交易价格、付款方式、户口是否迁出等。只有同时具有上述三个要素,实际的房地产交易才可能发生,房地产市场才能形成。

房地产拆分行业

针对房地产企业而言,传统的税收筹划集中在土地增值税上,土地增值税筹划的总体思路是,降低增值额进而降低增值率,以达到少交甚至不交土地增值税的目的。 土地增值税的筹划方法主要有一下几种: (1)利用临界点 从纳税筹划的角度考虑,企业可选择适当的开发方案,避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。企业也可以利用土地增值税的临界点进行筹划,避免出现适用更高一级税率的情况。 (2)收入分散 对于包含装修和相关设备的房屋,可以考虑将合同分两次签订。 (3)选择适当的利息扣除方法 房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况,一种是在商业银行同类同期贷款利率的限度内据实扣除,另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。 (4)代收费用并入房价 这些费用一般先由房地产企业收取,后由房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法,第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取;第二种是在房价之外单独收取。 (5)增加扣除项目金额 (6)费用转移、加大开发成本 (7)成本核算对象筹划 房地产公司在同时开发多处房地产时,可以分别核算,也可以合并核算,两种方式所缴纳的税额是不同的,这就为企业选择核算方式提供了税收筹划空间。一般来讲,合并核算的税收利益大一些,但也存在分别核算更有利的情况。 (8)利用合作建房 按照税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。 (9)利用代建房 (10)在合法的前提下延后土地增值税清算时间 首先问题涉及比较广泛经营公司涉及到增值税、企业所得税、人员工资个税和股东分红税,我来为您列举一一解答: 增值税、所得税: 增值税、所得税高的解决方案有两种,一:在税收洼地设立独立核算的分公司,所有税正常交交完可以有返还增值税,企业所得税地方留存部分25%-70%。二:配套与主公司经营范围相匹配的一般纳税人个人独资企业分流部分业务,让个人独资承担部分利润去交税,个人独资的税点一般在3个点左右(一般纳税人增值税可以全额抵扣,在税收洼地注册的个人独资增值税可以返还地方留存25%-70%) 人员个税 : 员工本来是与公司属于雇佣关系,比如公司花十万每月雇佣了某人来为公司提供某项服务,现转变雇佣关系为合作关系,让员工成立工作室和公司签立合同把工资以合作费形式公对公打款,比员工直接缴纳七级累进肯定是要节省不少的,在税收洼地成立的工作室增值税同样可以享受增值税返还 股东分红: 一:通过总部经济招商在税收洼地注册有限合伙企业,让有限合伙企业成为股东,20%分红税照常交,但是交完税后会有地方财政返还税款地方留存部分25%-70%(视园区而定) 假设有限合伙是股东分红税缴税100w(股东分红税20%)正常各地方上缴之后就没有了,但是你的有限合伙注册地是在税收洼地园区就可以返还10w-28w(所得税国家是四六开,国家要拿走百分之六十,地方留存部分为百分之四十100w*40%*返比例) 二:注册配套主公司经营范围相符的个人独资企业,通过业务分流让个人独资承担主公司部分利润去交税(业务分流的意思是我本公司接了一个项目,主公司下面的个人独资为主公司提供了某项服务,该项合作的合作款为XXXw),可以避免部分利润交股东分红税,个独核定征收承担部分税率一般控制3%-5%具体需要根据公司综合情况进行计算。 举例:以服务业小规模一年500万为例 增值税:500W/1.03*3%=145631.06 附加税:145631.06*6%=8737.86 所得税:500W/1.03*10%*35%-65500=104402.91 综合税率:5.18% 举例:一般纳税人500万为例 一般纳税人:增值税:500w/1.06*6%=283018.87 附加税:283018.87*6%=16981.13 所得税:500w/1.06*10%*35%-65500=99594.34 综合税率:7.9%(一般纳税人增值税全额抵扣后税率1.9%) 房地产是高负债率产业,很多公司的 负债率在80%以上甚至90%以上 ,房地产企业用最少的自有资金启动开发项目。这种高杠杆的特点是开发者必须有很强的融资能力。 否则,资金链将面临断裂的危险。 改革开发到现在的20多年里,房地产市场销售暴涨,快速销售回款和丰富的融资渠道使房地产行业能够一直跳在高杠杆的刀尖上,除了极少数激进的房地产企业资金链断裂,大部分房地产企业基本上赚了很多钱。但是随着政府严管,加上银行融资的严管, 房地产行业迎来最大的 历史 转折点。 从现金流来看目前房地产企业受到双重打击。 第一,销售回款越来越慢。今年上半年房地产销售面积一直呈负增长趋势。销售额尚未进入负增长区间,但增速也从去年两位数增长降至5.6%。如果销售额不能逆转颓势,销售额的负增长也只是时间问题。在过去销售额旺盛的情况下,开发人员可以快速滚动开发,充分利用杠杆资金,但如果销售回款变慢,房地产的资金就不能尽快收回,这将对房开企业的运营方式造成很大的打击。造成很大的资金风险 怎样才能保证房开企业的资金不会断裂? 大型房地产开发企业在大环境下生存有什么妙计吗? 大型房地产开发有限公司可以参考以下两种情况模式: 第一,主要公司承包整个项目建设及建造。 房开企业一般拥有自己的建设公司,将自己建设公司的材料供应及设备服务分成两个子公司独立计算,将这两个部分的业务外包给子公司, 将子公司注册在税收洼地并申请高额的税收奖励返还扶持 ,业务产生的增值税、企业所得税都可以得到 地方的高额税收奖励返还扶持 ,欠缺的成本发票可以通过在税收洼地成立多个个人独资企业的方式, 解决成本发票欠缺的问题 举例说明: 某某建设有限公司业务范围:建筑工程、建材砂石销售 (税率13%),业务体量大,但是进项发票不够, 成本发票大量欠缺,具体的操作方法是通过业务拆分,拆分成两家有限公司。 该建设公司分别在两个税收洼地设立两家有限公司, 一家做建筑工程,一家做建材贸易,以及建筑设备的租赁业务 我们假设两家公司增值税一年纳税1000万,企业所得税纳税1000万 通过税收洼地的高额税收奖励,可以分别返还给两家公司 增值税:1000万*50%*90%=450万 企业所得税:1000万*40%*90%=360万 纳税2000万,可以通过税收洼地的高额税收奖励返还获得:450万+360万=810万的税金 节约的810万税金可以极大地解决房开企业资金链紧张的问题 针对房开企业大量缺成本发票的问题,同样可以在税收 洼地成立多个建设,建筑相关的个人独资企业 申请核定征收所得税的方式加以解决, 核定征收后综合税率仅需:0.5%-3.16% 由于是核定征收,不用考虑成本发票和进项发票按照核定的税率缴税即可。 我们来看个对比案例,假设500万的高额无票利润 不包括增值税、附加税利润部分,只计算所得税和股东分红税。 房开企业正常纳税 企业所得税:500*25%=125万 股东分红:(500-125)*20%=75万 税收洼地设立的个人独资企业: 个人所得税:500万*2.1%=10.5万 分红税:个人独资企业无需缴纳分红税 10.5万相对于200万来讲,节税90%以上 税收洼地设立的个人独资企业核定征收后非常适合解决房开企业高额无票支出,以及成本发票欠缺的问题。 存货计价方法的选择。存货是企业在正常生产经营过程中持有以备出售的产成品或商品,或者为了出售仍然处在生产过程中的在产品,或者将在生产过程或提供劳务过程中消耗的材料、物料等,包括各种原材料、半成品、在产品、产成品、低值易耗品等。存货的计价方法主要有先进先出法、加权平均法、后进先出法。存货计价方法的选择对企业损益的计算有着直接的影响,从而影响到所得税的税基。当材料价格不断上涨时,采用后进先出法来计价,可以使期末存货成本降低,本期销货成本提高,从而使企业计算应纳所得税额的基数相对的减少,达到减轻企业所得税负担,增加税后利润。反之,当材料价格不断下降,采用先进先出法来计价。 固定资产折旧方法的选择。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分,而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法,虽然应计提的折旧总额是相等的,但各期计提的折旧费用却相差很大,从而影响各期的利润及应纳的所得税。对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时,应考虑以下问题:所得税税率的变化影响;通货膨胀因素的影响;货币时间价值因素的影响等。 费用分摊方法的选择。企业通常有许多费用开支项目,对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用,存货的盘亏及毁损应及时查明原因,属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失,应采用预提方法计入费用,适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用,如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等,应准确掌握其允许列支的范围和限额,企业必须在税法规定的范围内,使其发生的费用能得到税前扣除。 这个问题太笼统,税收筹划本身是一个综合的,复杂的,贯穿地产企业经营全过程的。从企业拿地,成立,立项,建设开发,销售,每个环节都有对应的税收筹划点,都需要先熟悉项目所在地的房地产涉税的具体情况。比如前期土地出让合同签订时间,会涉及到土地使用税的纳税义务时间,项目立项的不同会涉及到后期土地增值税清算,等等 谢谢,邀请,房地产企业投资,第一,投资大,基数高,并且涉及的行业范围广,要专业的人,做好税收规划,要考虑一下几点,第一,规避平台规划,具体表现是增值税适用四级超率累进税率,存在着明显地税跳跃临界点,可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税,其关键性的操作是控制增长率,可以通过价格,扣除额的调节来实现,第二,投资转化,房地产公司,除了开发,销售房产这一传统经营模式外,还可以采用出租,投资联营等多样的转化技术,税收筹划的想法 房地产开发企业面对国家不断出台的调控政策,竞争越来越激烈。在这种背景之下,控制企业的运营成本成了提高收益的重要手段,而税收筹划是控制成本的方法之一。房地产业涉税十余种,并不是所有税种都适合进行税收筹划的,土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大,房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态,不当的税收筹划又会带来税务稽查风险。 税收优惠政策适用是否合法? 我国房地产开发企业适用的土地增值税免税情形有纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%;因国家建设需要依法征用、收回的房地产;因城市规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,经税务机关审核,免征土地增值税;房地产企业一方以土地作价入股进行投资或联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业时,暂免征收土地增值税;对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税;委托代建免税:对开发商而言,虽然取得了收入的,但是没有发生产权转移,其收入不属于土地增值税的征税范围; 当房地产开发企业向税务机关提出享受土地增值税免税待遇时,税务机关会仔细审核是否符合相关税收优惠政策的适用要求。而对于是否符合税收优惠政策的规定又常常存在争议,例如对“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”中“因国家建设需要”该如何理解、是否一定有政府规划部门的公告、如果政府采取与企业签订回购协议的方式收回土地是否可以适用该优惠政策,都存在争议。 销售收入是否有少计的情况? 销售收入是计算土地增值税应纳税增值额的基础,也是在土地增值税预缴阶段的预征率适用的基础,因此无论在土地增值税预缴阶段还是清算阶段,税务机关都会判断是否存在隐瞒销售收入的行为,比如是否有隐瞒销售价格的行为、附属办公设备的购销合同价格是否合理、装修合同价格是否合理、土地增值税的清算单位是否合理合法等。 扣除项目和金额是否准确? 计算土地增值税时可扣除项目主要包括:土地出让金及税费、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税费。纳税人可按土地成本与开发成本之和的20%加计可扣除项目。税务稽查时税务机关主要看是否存在多结转开发成本以增加土地增值税扣除额的情形、应计入管理费用的土地使用税、印花税、房地产税是不是错误地计入了开发间接费用、代收费用有没有错误地加计扣除、各种成本是否都有对应的合法凭据、成本分摊是否合法等。 综上,建议房地产开发企业需对土地增值税纳税筹划给予足够重视,企业相关要及时掌握最新政策,结合项目实际情况,通过合法的税收筹划方案降低企业税负,提升核心竞争力。当面临税务机关质疑时,企业应积极寻求税法专业人士的帮助,从法律角度出发,积极应对,据理力争。 合力中税作为国内最早的财税供应链协同解决方案提供商和国内首家电子票据综合服务平台服务商,凭借在财税管理领域多年来运筹帷幄和深耕细作,对房地产企业传统财务工作流程进行了全新升级改革,为企业提供一站式、全方位、全流程、全生命周期的财税解决方案及落地服务,构建了标准化、自动化财务管理流程,将企业交易端信息透明化,实现业务与财务深度融合,为财务人员发挥规划、预测、决策、控制、评价等职能提供大量真实、可靠信息。 合力中税帮助房地产企业打破了分子公司各自为阵、各业务部门之间“条块分割”所造成的“信息孤岛”现象,有效规避企业运营风险及涉税风险,实现集团总部与分子公司之间、内部各个部门之间的数据共享与应用,让管理者对集团整个运作流程进行系统化的管理与控制,清晰掌握企业运营状况,实现了线上线下、全方位、多品类的互补作战效应和更加人性化、高效率、高质量的财税管理。

房地产行业拆迁

做任何事进行任何活动都需要遵守一定的流程,这样可以更好的做好每一步避免有疏忽和重复的工作,房地产企业 拆迁 更是如此,需要按照一定的流程,遵守国家相应的制度,一步一步的按照流程进行房地产企业拆迁。 房地产企业拆迁流程是什么? (一)前期调研 1、对拆迁范围内的地籍情况进行调研,内容包括:居民人口情况、房屋建筑情况、耕地情况、辖区内企业情况。 2、要对以上情况调查资料认真收集整理,并提交书面调查分析报告。 (二)办理拆迁许可证 项目拆迁人书面向拆迁主管部门申请办理《拆迁许可证》,拆迁人取得《拆迁许可证》后方可实施拆迁。 (三)发布拆迁公告 房屋拆迁主管部门发放《拆迁许可证》后,应发布《拆迁公告》,公告内容包括:项目名称、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、补偿标准、奖励期限、奖励标准、 拆迁补偿 安置方案。 (四)拆迁评估 选择评估机构,对被拆迁范围内房屋及构筑物进行评估,出具《评估结果报告书》,对拆迁结果进行公示,并组织完成评估结果复核、复估工作。对评估结果有异议的,应组织有关专家对被拆迁房屋进行专家鉴定。 (五)入户动迁 动迁工作人员给被拆迁人发放相关宣传材料,逐户进行补偿结果草算,并认真填写动迁记录。与被拆迁人协商安置补偿事宜,如: 1、达成协议的,与被拆迁人签订拆迁《补偿安置协议》后,工作人员要收回《 房屋产权证 》、《国有 土地所有权 证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》原件;残疾证、低保证、 身份证 等复印件并与动迁记录、草算表、《补偿安置协议》、《评估结果报告书》等相关资料整理建档,由组长签字后交单位指定人员管理。档案管理人员将整理好的档案首先交安置组复核签字,再交财务审核签字,后交单位负责人签字,最后交财务办理补偿结算手续。 2、拆迁人与被拆迁人达不成协议,项目拆迁人向拆迁主管部门申请行政裁决,拆迁当事人拒不履行房屋拆迁管理部门依法做出的行政裁决,由拆迁管理部门申请政府责成有关部门实施 强制拆迁 。 (六)公示 在与被拆迁人签订补偿协议后,对最终补偿结果、一证两户奖励、残疾、低保的补助予以公示。 (七)拆迁资料归档 拆迁工作结束后,应将拆迁所涉及的相关原始资料归档管理,如:办理《拆迁许可证》的有关资料;拆迁公告;拆迁方案;拆迁补偿安置协议书等相关资料。 在房地产企业拆迁中,房地产企业拆迁流程是必不可少的,每一步都必须严格把关,力争做好每一个流程步骤,这样可以加快房地产企业拆迁的步骤,在房地产企业拆迁中注重速度的还需要保障质量,遵守相应的制度,做好法律要求必须履行的职责,切不可急功近利,否则可能造成费时费力费资本。

房地产行业生产要素

在中国房地产也和阶级社会中权力决定生产力和生产关系一样。在营销中来谈这个话题太大了,不过中国什么都可以乱劈才,所以不妨试试。生产力中第一生产力是科技,表现为楼盘的营销理念,设计、建筑、质量和功能。建筑工人和销售人员都不起决定性作用,因为他们都不是第一生产力。

当下最赚钱的行业房地产开发,建筑工人绝大多数都是农民工。上海的建房价格(毛坯房)一般都在4000-6000元/平方米的区间内。如果以1万元/平方米的楼板价拿地,加上销售时需缴纳的6%左右的营业税和相关附加费,以及公司运营成本和财务成本,那么每平方米的成本价应该在1.8万元左右。房产公司给出的销售价格不会低于3.6万元/平方米。开发商获得了成本价“100%的利润”!

按照售价3.6万元/平方米计算,国家税收、公司运营成本和财务费用3000元左右,占8.33%;劳动力与所有生产资料属于建房成本5000元左右,占13.15%;政府卖地收入1万元,占27.77;开发商1.8万元。占50%。劳动力与所有生产资料连政府卖地钱的一半都不到,只有开发商的四分之一。为何开发商拿了大头?这就是营销策划的价值,科学技术是第一生产力的价值:

那些土地原本在那里数十亿年都没有创造价值,但是一旦有人对土地动了“心思”,进行了“策划”,包括用途、周边环境、估价等,这块土地就增加了包含脑力劳动的物化劳动信息,而且完全符合马克思包含在生命中的物化劳动创造价值的理论。

一块土地被物化劳动(策划)赋予了一个亿估价,其实并不需要用一个亿的真金白银就能拿到,只要你能将这块土地的用途和价值无限放大,并且掌握着国家未来土地政策的信息,土地所有权信息及其权力人的喜好信息,土地需求者数量及其出价底线信息,市场需求信息等等,只要策划(脑力劳动的物化)甚至可以一分钱没有(为了避免误会是资本创造的价值)就能通过信息使土地的物化劳动创造出成倍新价值。可以找急于需要土地一方预付定金来支付买地钱的首付,然后用地抵押找银行贷款作为后续资金,并向购买者按揭预售回笼资金等多种方式解决资金问题。这其中牵涉到:

土地所有的地方政府及其相关管理部门(如政府办公厅、规划、环保、水电气、交通通讯、公安司法等)及其众多关系人(还包括土地上的拆迁户等);

土地需求方(国家单位或者国企、民企开发公司)及其众多关系人;

需要贷款融资的银行及其金融担保机构及其当事人;

……。

显然,在这场资本的博弈中处于决定地位的并非土地所有者或者资本所有者,而是就这块地的开发利用占有信息最多的这个策划者、操盘手处于生产中的顶层地位,他可以与任何一方结成同盟关系,用其名义再和其他若干方讨价还价。掌握土地资产的卖方相关部门和掌握资本的买方机构都只能居于第二层次,收取拆迁费的原居民和拿出资金购房者只能屈居最底层。无论是从作为卖方之一溢价卖出,还是作为买方之一闲置在那里几年后增值几倍,他都能获得巨额的增值利润。违背了价值与使用价值成反比例的关系,他既通过劳动创造了极高的价值——他要从各方获得高额的劳动报酬,也创造了极大的财富——各方从他策划的使用价值中获得了巨大的交换价值。

如果承认这个策划者、操盘手是用脑力劳动在创造价值,他不仅获得了巨额的劳动报酬,而且是符合社会主义按劳分配,多劳多得的分配原则;如果他还照章纳税,那么他的报酬不但合理,而且合法。并因此为资本经营是脑力劳动创造价值而不是生产要素创造价值正了名。否则,那就是对劳动创造价值论和按劳分配原则的反动。在土地上的这个财富神话近几十年一直以本质相同,而表现形式千变万化的方式在继续上演。然而发挥主要作用的并非三要素中属于产品(生产资料)的土地一类自然资源、资金等资本,而是对产品进行策划的脑力物化在土地中的劳动创造的价值力。这样的操作方式在改革开放前是不可思议的,仅“倒买倒卖”就有一条“投机倒把罪”,1986年“温州抬会事件”的主角之一郑乐芬就成为此罪名最后一个被执行了死刑的人。现行政策给了上述策划者与郑乐芬完全不同的机会,加上权力寻租于是有这样的“商机”,其中不乏暗箱操作,违规操作。但这些属于生产关系的问题,不在此讨论。

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