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全国库存再创新高 去库存为楼市主调

2015年04月16日 13:20 独家

房观察4月16日讯 近日,国家统计局公布的最新数据显示,2015年1-3月房地产库存再创新高。同时,万科、保利、龙湖、世茂等多家上市房企近期公布的2014年年报中,消耗库存成为2015年全年主调。 

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减投资增速 高库存现实

4月15日,国家统计局公布的2015年1-3月份全国房地产开发和销售情况中显示,全国房地产投资增速首次跌破10%,库存再创新高。 

统计显示,2015年1-3月份,全国房地产开发投资16651亿元,同比名义增长8.5%(扣除价格因素实际增长9.5%),增速比1-2月份回落1.9个百分点。其中,住宅投资11156亿元,增长5.9%,增速回落3.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。 

同时,房地产库存再创新高。3月末,全国商品房待售面积64998万平方米,比2月末增加1076万平方米。其中,住宅待售面积增加639万平方米,办公楼待售面积增加14万平方米,商业营业用房待售面积增加255万平方米。 

近期上市房企频繁公布的2014年年报证实了开发商在库存上的普遍压力。 

万科地产2014年年报显示:截至2014年年底,万科在北京、上海、深圳、广州、成都等14个城市的新房库存约1.52亿平方米,较13年的1.22亿平方米有所上升。2014年年底,库存去化周期回落至11.3月(2013年底:9.8月)。同时,全国住宅开发投资增速由2013年的19.4%大幅降至9.2%;住宅新开工面积由2013年的14.6亿平方米降至12.5亿平方米,为2010年以来最低。 

保利地产在2014年年报中,将“加快去库存,优化存量机构”作为保利2015年面临的挑战之一。保利地产2015年经营计划中,调整资产和负债结构,大力去库存改善存量资产结构成为关键。同时,龙湖、世茂、中海等多家房企宣称,2015年一大重点为加快库存的去化。 

另一方面,整个成都区域的库存状况亦不容乐观,库存消化仍相对缓慢。来自四川中原地产的数据统计显示,2015年第一季度,成都主城区新增套数13859套房源,存量套数达72859套,存量面积约751万平方米。成都郊区新增16221套房源,存量套数136588套,存量面积约1437.9万平方米。 

四川中原战略发展部向维称,3月份主城区库存去化周期仍达到12个月。2015年开年至今,成都整体市场成交情形不容乐观,去年末政府出台的降息政策刺激市场回温作用微弱,库存消化速度缓慢,去化周期变动幅度不大。 

思源市场研究中心策略主管杨鹏在接受房观察采访时表达了类似的观点:从2014年1月至2015年2月,成都市主城区住宅去化周期均保持在12个月左右,存量压力较大。面对不断新增的供应量及日趋严峻的销售形势,未来城区存量压力仍将持续,而各开发商后期目标无疑将是如何去化现有的库存量。 

多元走量途径

实际上,面对巨大库存,自2014年开始,众多开发商已选择降价走量消耗库存。九龙仓御园、瑞安城中汇等开发商频繁采取以价换量的举措。进入2015年,除降价走量外,开发商普遍表示将采用更多营销方式应对高库存现实。 

“去库存是一个永恒的使命。高库存下唯一不同的是,去化周期长导致现有去化速度显得缓慢,加快去化速度的方式关键在刺激量价关系上,营销要做好氛围。根据开发商资金情况和项目布局不同,方式也有可能不一样,主流以价换量搞促销,还有其他诸如优化贷款政策、降低购房门槛、扩大宣传覆盖面、加强老带新、加大与企事业单位直接对接购房需求等方式。”中渝国嘉营销策划中心熊俊就此称。 

位于高新西区的成都合院尝试不同路线。“3月1日-3月15日总成交71套,创历史同期新高。产品定位准确,周边保税区大量的产业人群,完善的商业和学区房配套,都构成了客户下单的理由。”园丁地产营销经理张籍心介绍。 

对开发商普遍面临高库存的今天,多元化营销成为关键。张籍心表示,对于性价比稍差的滞销产品,走量有三条路,第一,直接的降价促销;第二,做出产品的附加值,配套完善,提高产品品质等;第三,走出去,寻找精准的目标客户群。现在,市场已经转变,对开发商的前期产品定位能力、人才储备、营销创新、资源整合能力都提出了新的要求。

在更远范围内,麓湖对产品设计的极致追求、万科的城市营销、蓝光与途家宜家的跨界合作,小米公寓等成为高库存压力下房地产开发的一些创新探索。 

观察家智库专家陈宝存就此表示,实际上2015的市场是特别强势的,从各种救市政策和调控政策来看,2015年也是非常好的去库存的时间。 

思源市场研究中心策略主管杨鹏则建议,当前的市场筑底并不稳固,短期回暖不具可持续性,明年市场或仍将僵持。当前开发企业的首要任务依然是积极营销、努力去库存,借助市场窗口期快速跑量,迎合刚性需求和改善型需求购房心理,继续以价换量,而不是借势涨价。同时应当注重行业后期转型的必要性与重要性。

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