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文軒财经丨绿城危机:毛利持续下滑,维权频发

2019年07月19日 15:47 公司


负债率高,毛利率持续下滑,维权频发……

作为国内精品房地产的代表,绿城正被多种难题缠身。

宋卫平辞任,董事会大调整,在加速去“绿城化”、去“宋卫平化”后,绿城未来的业务发展将何去何从?

01

宋卫平辞任,绿城快速“去绿城化”

7月11日,绿城中国发布董事会变更公告。

公告称,宋卫平因要投入更多时间发展个人业务等原因,已辞任董事会联席主席及执行董事,李青岸及李永前因工作调动辞任执行董事,自公告日期起生效。

随后绿城中国官宣了新改选的董事会名单。

在新一届董事会中,执行董事及行政总裁张亚东,获委任为董事会主席,曾一度离开的老绿城人郭佳峰回归后获任执行董事和执行总裁,九龙仓吴天海获任非执行董事。

周连营获委任为公司执行董事及执行总裁;

耿忠强获委任为公司执行董事及执行总裁;

刘文生退任董事会联席主席,担任执行董事及提名委员会、薪酬委员会委员;

调整后的董事会有10名董事,包含5名执行董事,1名非执行董事和4名独立非执行董事。

绿城中国变更后的董事会构成

5名非独立董事中有三名为中交集团代表,一名为绿城中国创始人代表,一名为第二大股东九龙仓代表。

宋卫平离开绿城管理团队后,仍旧是股东,但这还是意味着绿城正在加速“去绿城化”和“去宋卫平化”。

实际上,早在2014年将股份转让给中交时,宋卫平就萌生退出绿城的想法,将精力集中放在“儿子”蓝城的业务发展上。

快速发展的绿城,因为不计成本的打造好产品,激进的拿地和融资策略,陷入高负债、高成本的扩张模式中,在变化万千的市场环境压力下,频陷资金链断裂的险境。

为了解决资金链问题,绿城开始寻求“白衣骑士”。

2012年6月,绿城中国引入九龙仓集团作为战略性股东。

2014年12月,中交与绿城中国签订战略合作协议。

自此,宋卫平失去了绿城的控制权。

此后,宋卫平也一直在持续减持股份。

2015年5月18日,中交集团增持绿城股份至28.912%,成为绿城第一大股东;九龙仓仍以24.288%的股份位列第二大股东,宋卫平及其一致行动人成为了第三大股东。

从2016年至今,宋卫平多次减持绿城,2018年底,宋卫平及其配偶夏一波位列第三,持股10.8%。

到7月11日,宋卫平持有绿城股份为9.9%左右,已不到10%。

宋卫平此番的离开,给出的解释是:“蓝城是我儿子,他现在还小,所以我得花更多时间照看他。”

宋卫平于2010年9月25日创立蓝城集团,当时主要从事房地产代建业务。

中交成为绿城第一大股东后,蓝城集团分拆为两家公司,即蓝城和新蓝城。

新蓝城主要业务为房地产代建,由绿城控制。保留的蓝城,由宋卫平担任集团董事长,持有70%的股份。

蓝城,以小镇业务为主,谋划特色小镇建设、城市增量开发、城市有机更新和代建等业务领域的开拓。

绿城方面表示,宋卫平辞任董事会联席主席和执行董事职务,包括之前的股权变更,就是为了绿城、蓝城在小镇事业上有更好的协同,在布局和发展上有更多合作。

7月11日,绿城和蓝城签署了小镇项目的战略合作协议,称要共同推进小镇建设。

财经评论员严跃进认为,绿城“去宋卫平化”,会让职业经理人的身份更加独立,尤其是会强调“只做专业”的操盘概念,这反而有助于其在绿城的项目运作。

不过严跃进也担心,“去宋卫平化”,虽然短期内对绿城的影响可能不大,但后续如果产品品质不好,市场会拿宋卫平时代的产品体系跟现在产品去对比,这会形成一些影响。

02

未来,绿城何去何从?

去“宋卫平化”后的绿城,除了和蓝城共同推进小镇建设外,其他业务将何去何从?

成立于1995年1月的绿城,于2006年7月,在香港联交所整体上市(股票代码HK 3900)。

在宋卫平的带领下,绿城秉着对品质有着异乎寻常的追求,打造了极具口碑的“绿城IP”,成为了国内精品房地产的代表。

目前已在全国多个城市布局,并打造了玫瑰园、桃花源、桃李春风、凤起潮鸣、诚园等多个产品系。

近年来,绿城中国确立“轻重并举”的发展导向,推进公司发展动能从重资产“单一引擎”向轻资产、重资产“双引擎”转变。

官网资料显示,目前,绿城的业务架构分为重资产板块和其资产板块,包含区域公司、绿城小镇和绿城管理等。

根据官网公布的截止2019年6月30日统计的数据显示:

域公司投资/代建项目

有209个,其中四川有三个项目,分别是成都文儒德、城投绿城·成都诚园、绿城·成都金沙凤起朝鸣,都位于成都;

股公司控股投资项目

有56个,其中四川有一个项目,是位于华蓥的绿城·华蓥江南里。

理集团商业/政府代建项目

近400个,其中位于四川的有三个,分别是位于资阳的多弗绿城·资阳诚园、位于眉山的眉山项目、位于成都的龙泉驿项目;

镇集团投资的小镇项目

有23个,其中四川有一个项目,是位于新津的成都农博小镇,另外位于郫都的川菜小镇未统计进去。

从上述业务布局来看,代建业务的占比不小。

资料显示,绿城中国代建的业务模式分为三种,即项目代建、资本代建、政府代建。

有“绿城标准”的代建,为绿城吸引了不少合作商,但也在不断消耗绿城品牌。

有媒体就报道指出,此前多个代建项目均因工程质量等问题存在不同程度的维权。

财经评论员严跃进认为,代建本身是个轻资产,可以降低绿城的成本,但是代建项目后续可能会交给其他公司管理,后续如果出现问题,虽然不是绿城负责,也可能会波及绿城品牌。

对于新项目的拓展,“轻重并举”的绿城,在“活下去”新的时代,拿地更为谨慎,但动作仍旧不小。

绿城2018年年报数据显示,截止2018年12月31日,绿城共有土地储备总建筑面积(包括在建及待建)3247万㎡。

2018年,集团共新增37个项目,总成交金额约517亿元,新项目近80%集中在一二线城市,且主要分布于京津冀、长三角和珠三角区域的城市。

2019年,截至5月31日,绿城中国2019年已获取18宗地块,新增货值为592亿元,全年新增货值目标为1500亿元,其中包含了5宗小镇项目。

至于成都,2018年至今,无新增地块。

03

销售额上升,利润亏损

绿城业务板块快速的扩展,使其销售业绩也一路上升。

据文軒实验室综合其公布的年报数据统计来看,在2015年业绩小幅回落后,2016年,全年合同销售额达到1139亿元,2018年全年合同销售业绩达到1564亿元。

2019年全年销售目标为1800亿元。

不过据目前的销售数据来看,要想完成这样的目标,绿城在下半年还需加油。

据绿城中国于7月5日公布的截至2019年6月30日止六个月的未经审核营运数据显示,1月份至6月份,绿城集团合同销售金额约人民币743亿元,同比减少1.5%,完成全年销售目标的41.28%。

毛利率却在持续下滑。

自2104年开始,绿城中国的毛利率就在20%左右徘徊,甚至在2017年跌破20%,只有19.25%,2018年毛利率虽有回升,但22.81%的毛利率却远低于2018年80家规模房企31.89%的平均毛利率。

净利润连续两年亏损。

绿城中国2018年报数据显示,2018年,绿城中国本公司股东净利润大幅下滑54.18%至10.03亿元,扣除非经常性损益后录得亏损1.85亿元。这也是绿城中国连续两年扣非后归母净利润处于亏损状态。

同时还伴随着高企的负债率。

2017年,绿城中国负债率达到80.16%,2018年有小幅下滑,为78.51%。

产品力及品牌口碑下滑。

《证券市场红周刊》报道指出,绿城在“去宋卫平化”的同时,开始出现项目质量滑坡问题:“近年来绿城项目的业主维权情况不断发酵,维权事由更是囊括了虚假宣传、工程质量、违规交房等多种情况。”

有媒体认为,物业迎来业主维权潮,和中交系作为公司控股股东强势祭出高周转、短平快策略有关。

04

四川布局多个项目

被多重压力压身的绿城,四川项目进展如何?市场反响如何?口碑如何?

早在2014年,绿城已经将触角伸到了成都,偏倚轻资产战略合作开发。

2014年7月,润富国际花园签约绿城物业服务集团,引入绿城地产三大核心团队——绿城建筑设计、绿城装修设计、绿城物业服务。

2016年9月,绿城宣布正式入蓉。由多利携手绿城旗下蓝城集团、平安进驻郫都区三道堰,合作开发多利绿城桃花源项目,绿城则负责项目的代建工程。

2017年,绿城与阳光城合作开发成都文儒德项目,占股60%。

但市场中备受期待的绿城品牌一直没有落地,直到2017年11月14日,绿城联手成都城投,以10900元/平的楼面价竞得双流怡心湖175亩住宅兼容商业用地。

双流地块被打造成城投绿城·诚园,这是绿城在成都的首秀作品,品牌落地之作。

据第三方提供数据显示,诚园自2018年12月开始共推出420套房源,截止2019年7月16日,共认购251套,认购率59.76%,月均认购31套。

随后的2017年12月29日,绿城以楼面价15600元/㎡、无偿移交租赁住房面积24%的代价拿下青羊区金沙街道地块。

地块占地64.61亩,可开发体量8.614722万㎡,计算容积率2,用地性质为不兼容商业的纯住宅用地。

项目命名绿城·金沙凤起朝鸣,产品形态为大平层和别墅等,已于2019年5月23日,召开产品发布会,开盘时间待定。

此外,绿城在川内还有多弗绿城·诚园、眉山项目、龙泉驿项目、绿城·华蓥江南里等多个投资或代建项目。

位于资阳的多弗绿城·诚园,于2018年8月首次开盘,公开信息显示,开盘当日300余套房源售罄。

绿城开始着力发展的小镇项目,在成都也有所布局。

2018年7月18日,绿城理想小镇建设集团有限公司、省农业会展集团有限公司、中交西南投资发展有限公司与郫都区签约,将投资200亿元在安德街道建设国际川菜小镇,项目核心区用地范围幅员面积约5190亩。

2019年7月15日,上述三家公司就合作项目公司订立该协议,协议约定绿城小镇、中交西南投资及四川省农业会展分别拥有60%、20%及20%。

2018-02-01绿城小镇与中交投资及中交西南投资将成立合营企业,共同开发位于成都的中国农博小镇项目。

以“中国农博小镇”为发展定位的四川农博园位于成都市新津县,规划面积103平方公里,分为农博园区、配套区域、农村区域、农业区域四大片区。

在四川多方布局的绿城,未来在四川的战略发展规划如何呢?截止发稿,文軒实验室未得到绿城方相应回复。


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