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第一太平戴维斯2019年上半年成都房地产市场回顾与未来展望

2019年07月08日 11:41 城市

第一太平戴维斯发布《2019年上半年成都房地产市场回顾与未来展望》报告,对成都最新的商业和住宅地产趋势进行总结和分析,报告显示:

甲级写字楼租赁需求持续回落,租金上行趋势告一段落;

零售市场需求活跃调整频繁,艺术赋能商业,首店经济提升零售品质;

一手住宅供应量回落,住宅均价稳定上涨;

甲级写字楼市场

2019年上半年,全市迎来中海国际中心(D座)和中海财富中心两个项目入市,为市场带来10.3万平方米的新增供应面积,推升全市甲级写字楼存量至320万平方米。

成都甲级写字楼市场活跃度自去年下半年开始走低,并延续至今年上半年。全市净吸纳量录得5万平方米,回落至2015年上半年市场水平,全市空置率小幅攀升至22.4%。

新增租赁方面,上半年最为活跃的行业依次是金融、房地产和信息技术,在上半年新增成交总面积中占比为59%。继四川省发布了全国首个小额贷款公司的地方性标准后,成都又密集出台了多项金融政策,提出了全国首个金融科技企业认定标准,同时在搭建普惠金融体系、扩大对外开放、招揽金融人才等方面提出相关举措,将有利于金融行业的健康与可持续发展;今年上半年,金融行业新增成交贡献达27%,其中新型金融占比高达53%。围绕加快建设全国重要的科技中心的目标,成都大力发展信息技术产业,在融资、科技成果转化等方面不断创新,培育了不少的初创企业和独角兽企业,科技创新驱动力不断增强,企业办公租赁需求持续释放。

在大面积可租赁空间减少以及市场租赁活跃度下降的双重影响下,第三方办公空间运营商在成都甲级写字楼的拓展步伐显著放缓,除WeWork落子航天科技大厦裙楼外,上半年仅录得MFG入驻蓝润置地广场、瑞森国际入驻茂业天地和TEC入驻国际金融中心。

上半年新增租赁面积为30万平方米,同比下降46%;净吸纳量同比大幅下降82%,仅为5万平方米。一定程度上反应出今年以来租赁需求下滑的同时,企业从甲级写字楼中退租现象明显。新成交企业主要来源于已落户成都的企业在市场上搬迁、扩租,而初次落户成都的新设立类型企业数量锐减,占比下滑明显。与此同时,企业扩张更为慎重,租户的决策期明显延长,外资企业表现尤为明显。

租金方面,上半年成都甲级写字楼市场平均租金报人民币102.9元每平方米每月,环比上涨0.5%。分阶段来看,年初整体租金保持平稳,个别优质项目因对市场持相对乐观情绪而小幅度上调租金,一季度平均租金上浮至每平方米每月103.5元;二季度随着租赁需求持续回落,小部分业主小幅度下调租金,另一部分业主虽然对外报价保持不变,但对成交价格预期明显下降,同时对优质客户在租金方面的让步尤其显著,平均租金开始回落。至此,这一波自2017年年中开始的租金上涨趋势,在持续了两年之后,于今年年中告一段落。

从租户的角度来看,租金停止上涨却并不意味着租赁成本下降。上半年许多甲级写字楼基于人力成本和服务升级等诉求上调物业管理费,比例高达20%,上调幅度在每平方米每月1-4元不等。此举直接导致企业租赁成本的上涨,在经济增长放缓的当下,部分承租能力较弱的企业或将不得不重新选址以降低成本。

2019年下半年,成都甲级写字楼市场预计将迎来超20万平方米体量的新项目入市,较去年同期有较大幅度上升。但当前国际环境不稳定因素增加,国内经济增速下行压力较大,部分行业增长后劲不足,市场情绪在下半年或难发生根本性转变。受供需双重压力影响,下半年空置率或将继续小幅攀升。

另一方面,成都市商务局、第一太平戴维斯联合发布《2019年成都市服务业投资项目清单》,针对优质商业、城市更新、产业功能区服务业项目,以清单化的表达方式,向社会公布相关供需信息,不仅有力体现了营商环境建设的优化,更将成都服务业的发展机会推向全社会。服务业的稳定发展将为城市经济增长注入活力,未来将进一步释放更多办公需求。

零售物业市场

2019年上半年,市场迎来一个新增供应-位于东延线区域的绿地伊藤广场开业,将成都零售物业市场总存量推至650.4万平方米。供应量回落,市场整体呈现调整态势,平均空置率环比小幅上涨0.4个百分点至4.9%。上半年新成交租赁数量显著增加,活跃需求支撑全市购物中心首层平均租金环比微涨0.3%,报人民币437.1元每平方米每月。

在需求端,餐饮类需求开始下滑,而以休闲娱乐和教育培训为主的服务类业态需求越趋活跃。品牌方面,I.T集团携旗下I.T、Off-White、A.P.C、Neith及Palm Angels入驻仁恒置地广场并相继开业。在资本助力下众多人气品牌继续拓展成都市场,上半年录得茶饮品牌乐乐茶西南首店进驻国金中心,健身品牌超级猩猩于仁恒置地广场和悠方购物中心连开两店,喜茶成都第四家门店落户凯德金牛广场一期。第一季度各大电商品牌加速布局成都市场:西南首家天猫新零售智慧场馆落地成都未来中心;唯品会第二季度首进成都,相继在武侯吾悦广场和奥克斯广场开设门店。

近年成都建设国际消费中心城市卓有成效,今年三月政府公布“首店经济”计划,进一步挖掘城市消费潜力,促进消费增长。一方面,帮助作为品牌重要载体的购物中心不断吸引国内外知名品牌入驻,例如奔驰内地第三家城市体验店Mercedes Me亮相太古里,人气咖啡品牌% Arabica Coffee及荷兰西装定制品牌Suit Supply中西部首店落户太古里,意大利时尚背包品牌anello成都首店于仁和新城开业,瑞士著名手表品牌Roger Dubuis在IFS开设西南首店。伴随艺术展览热度不断攀升,如今的艺术馆正逐步向互动性、创新性更强的方向转变,而购物中心人流量大、功能多样的特点正是艺术馆走向生活化和社区化的有利平台。同时,艺术馆和文艺展览可以帮助商场实现大面积去化,丰富商场的品类和空间体验,以吸引部分潜在客群。上半年典型成交案例包括南谷和仁和新城跨界打造的购物中心艺术馆“仁和·南谷艺术馆”,将艺术空间融入商业场景,拉近艺术与生活的距离;悠方购物中心联合香港维岸画廊开设艺术展,进一步增强项目中的文艺氛围。

今年以来,随着TOD综合开发在成都大力推进,而地铁层商业的价值逐渐受到更多人重视,众多购物中心也对与地铁站相连接的廊道进行了重新设计和升级改造,力图充分利用交通站点带来的客流量,增加商场人气。例如,来福士广场为配合商场推出“超级星期五”主题,在负二层入口处打造场景化的“漫生活”空间,鼓励人们放慢脚步,享受生活;龙湖西宸天街负一层靠近地铁站C口处开设“成都失恋博物馆”,为商场积攒大量人气,带动人流量增加。这一轮对地铁层商业的设计改造,通过空间的延伸增强了商场的主题感和整体性,同时也强化了商场与地铁客群的关联性,未来开发商将会对地铁层商业在规划设计和招商运营方面做出哪些突破和创新值得市场共同期待。

展望2019下半年,市场将新增约23.4万平方米的供应,其中位于杉板桥区域的龙湖滨江天街和天荟·万科城市广场未来在商圈内已经成形的东郊记忆项目的基础上,将进一步加速杉板桥商圈的早日成形。纵观全年,高品质大体量的新项目供应有限,市场将会延续上半年的调整态势,整体空置率或出现小幅波动,但成都稳定的消费实力和持续活跃的租赁需求,将支撑整体零售市场租金保持稳中略升。需求端,餐饮品牌竞争日趋白热化,部分或将放缓扩张;而线上新零售品牌将加快拓展线下市场;面对更加精细化和个性化的消费需求,市场上娱乐服务业态的发展将更加多样。

住宅市场

2019年上半年,成都主城区一手住宅供应量为188.9万平方米,环比下降18.8%。同期,受供应量影响,一手住宅成交量环比小幅下降3.4%,约为198.9万平方米。上半年住宅价格依旧保持稳中有升,一手住宅成交均价环比上升13.7%至16,594元每平方米。住宅成交最活跃的区域依然集中在供应量相对充分的传统近郊,近郊区域上半年一手住宅成交540.6万平方米,环比下降29.9%,成交价格约为人民币11,373元每平方米。

主城区住宅土地成交量从2018年下半年开始持续攀升,上半年累计成交面积约为80.3万平方米,环比大幅上涨104.5%;与此同时,主城区住宅平均楼面地价环比上升18.9%,约为11,395元每平方米。与之相反,近郊区域住宅用地成交量大幅下降58.4%至143.9万平方米,成交楼面均价环比上涨21.5%至6,863元每平方米。

展望2019下半年,随着主城区住宅用地成交量不断上升,一手住宅市场供应量或有所回升,供需紧张局面会得到缓解,住宅成交均价保持稳定小幅上涨。

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