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第一太平戴维斯2019年第一季度成都房地产市场回顾与未来展望

2019年04月03日 11:41 数据

第一太平戴维斯发布《2019年第一季度成都房地产市场回顾与未来展望》报告,对成都最新的商业和住宅地产趋势进行总结和分析,报告显示:

甲级写字楼租赁需求回落,第三方办公空间项目下调租金或将影响未来走势;

零售物业市场需求稳定,首店经济激发城市活力;

土地市场越趋活跃,或将拉动住宅价格继续上涨。

甲级写字楼市场

2019年一季度,全市录得位于金融城区域的中海国际中心(D座)入市,为市场带来5万平方米的新增供应面积,推升全市甲级写字楼存量至315万平方米。

在全国经济增速放缓的压力下,成都甲级写字楼市场租赁需求自去年下半年逐步减弱,并继续传导至2019年初。加之第一季度为传统淡季,全市净吸纳量仅录得3.3万平方米,回落至2016年初的市场表现,全市空置率环比小幅上升0.5个百分点,至21.5%。

从新增租赁来看,金融、房地产和信息技术是本季度最为活跃的三大行业,占季度新增成交总面积60%以上。2019年,全国去杠杆向稳杠杆转变给金融行业发展带来新的生机,本季度成都办公市场也监测到金融类企业的需求最为活跃,新成交租赁面积占比为全市三分之一。同时,四川省发布全国首个小额贷款公司的地方性标准,为行业有序健康持续发展提供基础,有利于其办公需求回升和续存。房地产持续的热度继续带动其相关行业办公需求释放,因此房地产本季度新增成交贡献达到近20%,其中建筑及设计企业最为活跃。虽受全国资金流动影响信息技术企业无扩张,但作为着力培育打造的行业,其办公需求依然相对稳定,本季度贡献出新增租赁面积的12%。历经两年大规模扩张后,第三方办公空间运营商在成都甲级写字楼市场的面积占比已经达到6.8%,但拓展和扩展步伐已明显放缓。本季度仅录得MFG落子蓝润置地广场和瑞森国际入驻茂业天地。

本季度,经济最为活跃和发达的一线城市甲级写字楼市场也出现阶段性需求疲软,退租和缩租现象明显,反映出企业业务发展遇阻,也导致众多企业全国性投资扩张受限。作为西部投资的首选地之一,成都也受此影响,外来新设立企业同比下滑明显,进而在一定程度上影响整体市场租赁活跃度。与此同时,企业办公升级需求一跃成为本季度的最大成交类型,占比上升至46%,其中近一半来源于金融行业,也折射出季内金融企业的租赁较为活跃。

租金方面,虽然需求阶段性回落,但大部分项目可租赁面积持续减少,整体租金保持平稳,且个别优质项目基于周边竞争和自身项目条件,对市场预期相对乐观积极,因此小幅度上调租金。截至季末,成都甲级写字楼市场平均租金报人民币103.5元每平方米每月,环比小幅上涨0.3%,但涨幅出现收窄。另一方面,受到市场需求回落影响和大规模第三方办公项目集中落成入市,对市场变化更为敏感的第三方办公项目面对激烈竞争下调租金以实现快速去化。同期,受到经济影响,东大街和南延线的乙级写字楼出现许多退租,导致乙级写字楼租金出现下调。这些现象已导致甲级写字楼市场暗涌不断,或将影响下一阶段市场走势,需要持续关注。

另外值得注意的是,本季发现许多甲级写字楼出于人力成本和服务升级等诉求上调物业管理费,比例超过10%,上浮幅度集中在人民币2-4元每平方米每月。此为2012年后,成都甲级写字楼首次对物业管理费进行集中性调整,也导致入驻甲级写字楼企业的综合办公成本上升,这一举措或会挤压部分承租能力较弱的企业进驻同区域的第三方办公空间项目以降低成本。

展望2019年,成都甲级写字楼市场全年新增供应量较2018年将有小幅上升,今年预计还将迎来超20万平方米体量的新增项目入市。全国经济增速放缓以及企业扩张速度下降双重因素影响导致的租赁需求下降或将继续影响上半年的写字楼市场基调。2019年是成都市的“国际化营商环境建设年”,将持续对标国际优质城市,围绕市场化、法治化、便利化多维度提高营商环境,将吸引更多企业来蓉发展,进而有利于写字楼市场发展。

零售物业市场

2019年第一季度,位于东延线区域的绿地中心468·伊藤广场开业,成都零售物业市场总存量增至652.7万平方米。新项目不断优化自营品牌,深度支持品牌创新,使得商场与品牌之间的关系更为紧密。同时商场在许多店铺门口放置智能机器人,周大福自主贩卖机也首次亮相成都市场,既增加了消费趣味性,也体现了商场在加码数据智能方面的尝试。

2018年成都国际消费城市建设成效显著,实现社会消费品零售总额10.0%的增长,高出全国平均水平1个百分点。消费增长支撑全市租赁需求活跃,部分项目季内调整频繁,促使整体空置率环比微涨0.1个百分点至4.6%。多个项目2018年业绩上扬支撑租金上调,推动全市购物中心首层平均租金环比小幅上涨0.1%,报人民币435.6元每平方米每月。

今年三月成都公布“首店经济”计划,全力支持引进代表性品牌首店,促进零售市场继续见证不断涌进的国际知名品牌。季内录得奔驰在太古里开设内地第三家城市体验店Mercedes Me。获得资本助力的人气品牌继续挺进成都市场,例如茶饮品牌乐乐茶首入西南,落子国金中心,健身品牌超级猩猩成都购物中心首店进驻仁恒置地广场。此外,成都开放多元的营商环境和消费偏好也吸引了众多小众和原创品牌,其中餐饮类品牌首店仍旧集中在饮品甜点类,日本咖啡品牌% Arabica Coffee中西部首店、堆叠冰淇淋品牌Emack&Bolio’s成都首店均落户太古里;作为零售类重要租赁来源的家具家居品牌季内也有亮点,独立家具品牌梵几西南首店入驻太古里。

创新业态和场景打造为购物中心的文创品牌注入新鲜活力,以期进一步吸引目标客群,增加商场人流,同时渲染文艺氛围,塑造项目差异定位。典型案例包括文小博艺术收藏馆于银泰in99开业,购物中心概念不断外延,以满足消费者越趋多元化的需求;以及网易严选和文轩BOOKS合作推出的全国首个场景化阅读空间“新中产的书房”进驻成都九方,品牌和商场继续加大在空间利用和场景化设计方面的探索。与此同时,虽然文创业态近年颇受市场欢迎,但是面对激烈的市场竞争和巨大租金压力,不少项目出现经营问题而关闭,比如季内录得大悦城的专业建筑文创书店侘集·本屋开业不足两年因经营状况不理想闭店。

在消费需求快速变化的时代,传统百货仍然面临重重挑战。本季度百货整体空置率上升,高层铺位出现大面积退租,并录得茂业百货武侯店闭店离场。伊势丹百货和茂业百货等代表性项目增加个人护理以及与亲子相关的体验业态以吸引消费者。

展望2019年,市场将迎来超过40万平方米的新增供应,在提升所在板块零售商业氛围的同时也将加剧所在区域零售市场的竞争。整体市场将延续调整态势,持续新增供应或促发市场波动,部分区域空置率将小幅上涨,但较好市场零售消费预期将支撑活跃的租赁需求,整体市场空置率保持稳定。商场在未来将继续增加智能体验,加快探索商业数据化技术驱动的运营模式。就品牌而言,受宏观经济影响,扩张将更为审慎,但我们仍将看到越来越多的创新业态品牌、复合业态品牌和线上线下深度融合品牌进入市场。

住宅市场

2019年第一季度,成都主城区一手住宅供应量仅为58.8万平方米,环比大幅下降68.4%。同期,受供应量影响,一手住宅成交量环比下降4.5%,约为121.0万平方米。与此同时,一手住宅成交均价环比小幅上涨3.2%至15,761元每平方米。住宅成交最活跃的区域依然集中在供应量相对充分的传统近郊,本季度近郊区域一手住宅成交268.0万平方米,环比下降34.2%,成交价格约为人民币11,116元每平方米。

主城区住宅土地成交量从2018年下半年开始持续攀升,季内累计成交面积约为35.5万平方米,环比上升21.0%,主城区住宅平均楼面地价环比下降9.7%,约为9,337元每平方米。与之相反,近郊区域住宅用地成交量大幅下降84.5%至27.9万平方米,环比上涨9.5%。

展望2019年,一手住宅市场供应量将继续保持稳定,随着更多新房入市,成交量预计将随之抬升,供需局面会得到进一步缓解,一手住宅成交均价涨势收窄。

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