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中心城区土地再次流拍,成都地价趋于理性,房价怎么变?

2018年09月13日 15:00 数据

今天,新都木兰镇的90.6亩城镇混合住宅用地因报名人数不足而流拍,这是8月以来第9块流拍土地。同时,今天拍卖的2号宗地新都斑竹园镇的82亩城镇混合住宅用地以5010元/㎡的楼面价成交,华润旗下公司拿地。(此地块算是近期溢价率较高的,为34%。但相比于上半年及去年的溢价率情况,还是有些低)

业内人士认为,5010元/㎡的土地成本相对较为合理,开发商在拿地时也趋于理性,市场逐步回归平稳。

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“底价成交、低溢价率成交、流拍”这些关键词成了近期土拍的主旋律。

今年花落颜色改

明年花开复谁在

与上半年远郊地不断刷新楼面地价的热闹不同,从8月以来,成都土地市场变得些许冷清。自从都江堰33亩医疗康养用地挂牌流拍以来,每周都有土地流拍或终止出让。

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今年土地一再流拍,未来2年内,新房上市或将受到影响。

一般土地出让文件内会要求“自首次取得《施工许可证》之日起XX月内竣工”。这个时间期限一般在2年左右。今年土地多次流拍,未来2年内的新房数量恐将有所减少。

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放眼全国,今年以来,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,创下了2014年以来的历史峰值。

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据中原地产统计,今年1-7月,全国流拍土地接近800宗。

其中一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;

二线城市土地流拍一共154宗,同比增长200%;

三四线城市土地流拍合计达到629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

上一次如此大规模的土地流拍,还是在2014年。时隔4年,土地流拍潮再现。

与流拍相比,低溢价率正在成为常态。

中国指数研究院统计,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。

对比之下,当初的“地王”正面临着有史以来最尴尬的局面:

开盘必然亏,不开盘,谁又能再耗个三五年?

春江水暖鸭先知

房价冷暖,房企最清楚

地价永远与房价绑在一起。前段时间(2016年至2018年5月)成都房价呈上涨之态,土地市场也热闹不已。成都的远郊地在今年上半年还较受欢迎。崇州楼面地价3次刷新,溢价率高达171%;邛崃、简阳、青白江楼面地价相继刷新记录。

然而,自从6月中央开始整治楼市乱象、7月“坚决遏制房价上涨”、“供给侧改革”加强推进。成都房价得到控制,趋于稳定。开发商开始改变拿地策略,“万元”地在成都越来越少见,远郊楼面价久久未被刷新。

图:2011年至2018年7月百城商品住宅量价同比走势对比

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数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

在此之前,2011年、2014年也曾出现过房价趋于稳定,甚至是下跌。当时也同样出现了土地流拍率上升的小高峰。

这两次流拍高发期均伴随着房地产市场的调整以及企业资金压力的增加。

今年下半年,房企同样不好过,融资渠道收紧,偿债高峰来临,企业“输血”受阻。据克而瑞地产研究中心统计数据显示,8月份,受监测的85家房企累计融资总额为744亿元,同比下降23%,环比下降7%。

另一方面,目前房企海外发债的渠道被进一步压缩,境外融资难度系数加大。8月,40家典型上市房企的外币融资金额大幅下降68.88%,仅占融资总额的13.7%。

图:2013-2017年百强企业资产负债率以及2018-2022年债券需偿还规模

微信图片_20180913143035.jpg数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com

今年起房企进入偿债高峰期,面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等,企业资金进一步承压,拿地积极性减弱,土地流拍数量增加。

"面临国内趋紧的融资环境、高压的楼市调控,房企的资金进一步承压,拿地积极性减弱,土地流拍数量增加,土地价格进一步回落,市场趋于理性,回归平稳。

地价成本的回落,修建成本降低,房价得到控制的空间更大。“遏制房价上涨”将更有可能实现。

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作者:房观察   [私信@TA]
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