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『市场企划』钱往哪里投丨持续限购后 中产深陷投资焦虑

2018年06月21日 14:29 产品

515限购之后,一大批购房者被成都楼市拒之门外,这其中就包括部分投资者。在老百姓眼中买房投资可谓是最可靠的办法,但买住宅楼这条路被堵住了,钱又该往哪儿投呢?这是不少中产的共性焦虑。

中产阶层深陷投资焦虑

在贯彻实施“房住不炒”的方针下,要得到成都房票可谓是越来越难。尤其是社保和落户年限的要求,让原来想要依靠落户就能买房的一群人没了资格。那不买房,又能通过什么方式实现资产增值呢?

目前市场上可供中产选择的投资渠道主要分为银行储蓄、股票基金、期货、信托、保险、股权以及不动产投资等几种类型。

这些投资方式的风险、回报各有优缺。如银行储蓄,虽是最保险的投资方式,但尴尬的是利息永远跑不过通货膨胀。

股票基金、期货等投资方式目前表现得不温不火,无法刺激投资者的兴趣,即便有牛市的机会,但风险也相对较高,如2015年的股市,从狂升到暴跌简直就是弹指一挥间,不少投资者卖房入市后最终血本无归。

终究,不动产则在未来可预见的时间内,都属于最有空间最稳妥的投资方式,不过在515最严限购政策下,几乎所有中产都失去进入住宅市场的那张门票,一铺养三代的商铺投资神话更是先于住宅失去投资效力:高库存,出租难、租金低、退租率高、升值慢……

到底什么样的产品才值得投资,让他们深陷投资焦虑。资金实力日趋雄厚的中产,就真的投资无门?

高回报事实支撑,公寓产品备受市场欢迎

蹊跷的是,最近成都的公寓产品却在越来越严的限购环境之下,火了一把。来看一组数据:

从2015年开始,成都的公寓成交成持续上涨趋势,2016年上涨29%,2017年上涨102%。中成房业最新的5月报告数据显示,受住宅限购升级影响,公寓成交上涨,出于高峰,成交面积达116万㎡,同比去年上涨了89.1%,公寓成交价格环比上涨10.6%,公寓产品迎来前所未有的量价齐升。

图片1.png数据来源:中成房业

投资者对公寓市场的青睐,不仅是住宅限购带来的投资机会,也是看重其带来的高投资收益——高租金、高升值空间。

一位中小型创业公司的老板伍先生最近向笔者大倒苦水:2016年下半年,他看中了一套金融城单价1万4左右的小公寓,但他觉得持续火爆的公寓市场势头已透支了公寓市场5年的价值,公寓投资价值已近临界点,犹豫再三后他没有下手。如今,他看重的公寓价格已经涨至2万多。

但需要提醒的是,不是所有的公寓都能带来高投资回报。

经常有朋友问笔者某个公寓是否值得投资,是否更具有溢价能力和升值空间?其实答案很简单,无论什么不动产物业,在投资时都需要遵守“地段、地段还是地段”的黄金法则。

首先我们需要考虑周边是否有丰富的产业配套带来的目标租客人群?租客人群的租金承受能力有如何?大流量的、高租金承受能力的产业人群是公寓租客的保障。

其次我们需要考虑的是项目所在区域是否发展成熟? 周边配套如何?交通是否方便?区域未来的规划方向和发展潜力如何?成熟的区域发展,完善的的商业配套以及方便的交通配套将给租客提供方便的生活服务和交通出行,更有利于帮助项目吸附租客以及吸引更大流量的目标客群,这直接关系着租金的溢价能力。

相对于清水公寓,购买有高端的精装公寓,不仅可以让业主更省心,也在租金溢价方面更有支撑。

服务是最好的竞争力,就公寓的产品类型来讲,融合了酒店式服务与家庭特色为一体的服务式公寓更受中高端人群的青睐。这部分人群的高租金承受能力将给服务式公寓带来远远高于同区域普通公寓的投资回报和升值空间。

寓居服务公寓CEO刘斌曾向媒体表示,服务式公寓提供的差异化、个性化的增值服务,为未来创造更大的溢价空间提供了更多的想象力。高端精装服务式公寓将是未来公寓发展的主流趋势。

通常位于CBD区域的高端服务式公寓的租金最具溢价能力。如我们分析成都的公寓租金特点发现,位于金融城的某高端服务式公寓租金更是高达150元/㎡/月,租金年回报在6%左右。相比普通公寓,上述能够承载如此高租金水平的公寓,除了得益于金融城交通、配套、产业支撑以及人群的高租金承受能力外,还和本身定位高端服务式公寓对中高端人群的高吸附力有着直接联系。

招商大魔方即将推出高端服务式公寓   投资价值被市场看好

金融城天时地利人和的配套、规划定位优势聚集着成都市场上最好的住宅、最好的公寓。不少投资者都看好金融城区域的发展以及产品的升值潜力。但随着金融城的发展成熟,区域内可供市场选择的服务式公寓产品却越来越少。笔者调查发现,区域内近期要推出的服务式公寓产品只有招商大魔方,面积在48-200㎡。

图片2.png

公寓效果图

招商大魔方是一个集合了五星级酒店、购物中心、演艺中心、写字楼、住宅和服务式公寓等多种产品形态的大型城市综合体,总体量达110万㎡。项目位于金融城核心区域,锦江畔,享受金融城这个集金融区、办公区、高端住宅区和城市公园为一体的多功能城市综合区的所有配套服务以及发展利好。

图片3.png招商大魔方鸟瞰效果图

区域内商业配套丰富,服务品质定位中高端,除了项目本身将打造17万平的购物中心,项目北侧临近银泰中心in99高端购物中心,西南与环球中心隔街相望,同时区域内还有优方等大型商业配套。完善的商业配套为项目提供了丰富的高品质商业服务支撑。

交通配套优势也无需赘述。项目所处区域是成都唯一享有5条地铁线贯穿的区域,待项目西南侧20米处的P+R停车场建成后,将成为成都一个重要的人流中转地。两栋公寓紧靠锦江,不仅可近享锦江江景资源,也可享受金融城中心城市景观,地理位置绝佳。

有大型综合体配套加持、城市名片和城市地标形象背书、绝佳的地理位置优势及服务优势的招商大魔方服务式公寓,将承载来自金融城、软件园甚至市中心的使用需求,其投资价值可以预见。

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作者:房观察   [私信@TA]
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