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『专题』朋友,别用买房赌未来!

2018年06月19日 15:56 观点

刚好到今天,是成都出台5.15楼市新政满一个月的时间。

说实话,虽赶不上海南三亚限购,成都这一次出手还是够狠的。就冲天府新区、高新区不能交叉购买11城区,不少人也傻了眼。但不得不说,5.15新政的降温效果出乎意料的好,最近新开的楼盘达到了100%的中签率,这两天,笔者微信里的几十个购房群少了前些日的活跃度。

5.15新政让不少朋友失去房票(笔者也被限了,只能买买不起也没房子的高新区),但是笔者还是认为,更严限购是对投机群体加码限制(比如笔者身边好多朋友,明明有了房子,借钱都还想再买一套,附加的落户和社保年限条件,是对部分不在成都工作但通过落户拿房票的通道阻断,刚需受到照顾,(对嘛,不然你让在成都工作那么多年的纳税人跟新落户才几个月的人去抢房子?)5.15新政在贯彻“房住不炒”和职住平衡这一层面做得还是不错的(我是很诚恳的这么认为)

 不过上面不是笔者今天想要讲的重点。笔者入行地产媒体圈6年,很幸运地经见证了这6年期间的楼市的跌(bian)宕(tai)起(zhang)伏(die),尤其是最近成都执行的5.15楼市新政,发现购房者对楼市达到了空前的关注,为了买一套房不遗余力。并且很好地惯行了购房者“买涨不买跌”的心态,购房过程中有辛酸、也有盲目,有跟风、也有疑惑。

5.15新政就真的把购房者限住了?成都未来房价究竟会怎么走?房子现在买不买得?今天,笔者就上述购房者关心的问题结合目前成都楼市的现状,总结了可能会影响未来几年成都楼市走向的这几个关键问题,跟各位作一个交流:

楼市调控会不会松?

来回顾一下成都出台楼市调控政策的节奏。不知道你是否对成都2016年10月第一次出台限购政策前的市场还有印象?

笔者清楚地记得,2016年4月份开始,成都楼市打破2014年以来持续的楼市低迷状态,一些楼盘价格上涨了1000—2000平方米的均价,尤其是一直以来被媒体人不看好的华府板块,成交率上升了至少三成,城东奥园广场的开盘,几千人汇集现场抢购290套房源。

2016年的9月份,成都18个楼盘扎堆开盘,其中11个项目位于主城区,成都本地、四川二三线城市南充、达州的人都来了成都,他们在两天时间了下手了开盘数量的大多数部分。

楼市火热现象的情况持续没多久,2016年10月1日,成都首次出台限购政策:要求同一自然人、法人只能新购买一套商品房。

“买涨不买跌”的心态作祟,购房需求一下子决堤了,2017年3月23日,限购政策再次升级,要求非本市户籍社保提高至两年限购1套,同时二手房纳入限购范围,这个时候,关于茶水费、一次性付款的市场扭曲现象出场了,2017年前后三次出台调控政策,限售、限价、摇号政策重叠加码。直至5.15限购新政和更严的摇号规则出台后,仅仅一个月时间,这把火才算是降下来了气焰。

所以,如果你问我楼市调控政策会不会松?我认为限购至少在短期的两到三年内是不会松动的。

成都出台楼市政策的规律已经比较清晰:政策依据市场走,当需求严重大于需求、让投资者有机可乘或出现已经影响市场的非正常秩序的问题时,一定会出手“调控”。这个一定要结合看清楚中央的主线条,倡导“房住不炒”,这一点是对楼市持续管控的根源;再来说成都自身的情况,基于目前市场的需求是“被动型”降温,需求仍然存在,所以楼市调控一定会持续,至少限购是要持续的。

关于摇号,5.15限购又究竟能限制多少需求,还需要观察几个月,我认为一旦主城区楼盘摇号有近半数房源没有被摇号选中的时候,距离摇号机制取消也就不远了。这个时候,限购也就真正达到了目的。

房价还会不会涨?

这个问题涉及很多层面的综合影响,不可控因素较多,但我还是认为房价会涨,但不会暴涨,前提是上面我认为限购限价政策仍旧会持续

我们应该都注意到了一个问题,5.15新政并非一竿子打死的限购政策,解决房票仅仅需要一个字——“等”。可以有个大胆预计,两年后,成都还将有一波集中的购房需求释放,那这是否又会造成供不应求的状态,房价暴涨?

不知道大家注意到没有,现在成都的新增供应正在逐步释放。要解决两年后的问题,现在成都已经开始有了行动,首先得要从土地供应端解决这个问题

目前的限售限价,让很多开发商抱怨赚不了钱,土地价格与售价倒挂严重。6月13日,成都市房管局在《成都面对面》答问中回答了制定预售指导价的规则:参考了同时期、同品质、同地段的商品住房实际成交均价作为新预售许可项目的指导均价,但并没有考虑土地成本因素。

成都各区市县的指导价都实行区域红线管控和单个项目最高限价,这是目前对控制房价采取的主要措施。

房管局与国土局也开始研究房价与地价的联动挂钩机制,指导开发企业结合土地成本等合理情况,来更合理地确定项目指导价格。缩小地价与新房的倒挂差,也就意味着,在控制房价的前提下,还要解决土地供应端口的价格,调控市面房价,也要平衡开发商拿地后的利润空间,才能达到真正稳定楼市的目的

如果说土地供应端口从价格和供应量上都得到了解决,提高土地成交率,开发商积极拿地,市面上的可售楼盘增加,购房者的选择余地多了,那么要解决前面提到的两年后的集中购房需求,应该是能从容应对的。

但市场一定是向上发展的,所以房价上涨也是必然的,成都目前正在积极引进人才,拉动经济增长,要明白,有人才会有刚需

2020年,房产税必须注意!!!

如果说要影响两年后的房价,个人认为最大的不确定因素会是房产税的落地。

一个国家,如果少部分人通过持有房产占据大部分社会资源与财产,那这个社会是很不公平的,这部分人是不不劳而获,也会带来社会的不稳定。

房产税在两年前提出,2018年算是一个分水岭,你会发现在今年以前是谈该不该出台房产税,而今年是探讨怎么出台房产税。房产税正在加紧立法,预计2020年左右可能是房产税出台的一个时间点。目前很多城市限售3—5年,基本房子能转让卖掉的时间是在第6年左右,那就是差不多在2022年左右,现在买房炒房的就是所谓的接盘侠。

但这并不意味着房价会降,因为抵掉通胀,以及建筑成本的推高,房价仍会上涨,但可能实质的上涨并不高,房产税的出台会让买房投机的人利润降低,如此一来,就会降低商品房的金融投资属性。

这个时候,对于房价走势的判断我们应该关注什么呢?房产税一旦出台,一定会引发部分人抛售房产,市面上的二手房源将增加,引用一名专家的观点:有人抛有人接价格就不会跌,有人抛没人接就会跌。所以我们在看房价涨跌的问题时,不要单一去看新房成交价,要看二手的成交价格,而不是价格。

因此,个人认为成都房价仍将持续缓涨,前提是调控不会松动和排除国家、国际经济形势的不可抗力因素干扰。我给购房者建议是,符合资格的刚需尽管买,投资需求一定要密切关注房产税,别用买房赌未来。

文|辣笔小辛

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作者:房观察   [私信@TA]
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