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『专题』浅谈成都515新政的原因和长久影响

2018年06月19日 15:43 观点

关于作者: 方智毅,6年互联网产品经理从业经验。先后经历:旅游 房地产 等领域。立志于“从房地产规律,看透经济规律,早日实现财务自由”。

这次515的新政,大家都说成都的调控非常严厉。首先我想说在全国这并不是最严厉的。最厉害的是三亚。五年的社保条件+五年的限售调控都远超成都。其次我想说“这次调控是全国性的,而非单点对成都的”。除了成都和三亚,全国陆陆续续很多城市都在这2个月前前后后加强了限购政策,调控力度之大,在过去10多年都是没有的。这种力度往往只能从上而下才能如此有力!

新政过后一个月,从我收集的一些数据来看,成都二手房马上就开始跌了,交易量也在下滑。这次调控让大量的人无法买房,导致需求直接变少,供应就跟着受影响。成都目前空有上百亿的房地产,但是卖不出去,买不进来,说直观点就是“被冻住了”。

成都被冻结了,全国呢?其实与其这样想,我们不如说:“这场举国上下,多地区不断地限购升级。本身就是全国到地方的统一行动“。我猜想背后的原因并不是突然醒悟要降低房价,而是更多的原因导致必须这样做,而且要快准 狠一。

下面我先罗列一些最近发生的事情,让大家了解下我们的宏观环境,也方便我们从宏观环境来判断未来的房地产乃至未来更深远的事情。

首先是CPI指数连续三个月下跌,CPI很多朋友不知道我也普及下:CPI即(consumer price index)居民消费价格指数,是衡量通货价格水平的最直接的指标。CPI数值为正,表示膨胀;为负,表示紧缩。

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如图显示,CPI指数跌了三个月,除了百度百科说的紧缩,也可以理解为居民消费表现在降低。之前大量的购房行为,降低了居民存款率,也加大了全国从个人到企业的负债率,六个钱包也不够花,大家变穷了,没钱消费就会让各行各业都跟着受影响。

基于上面说的负循环,当务之急就是锁住资金,防止资金继续流入房地产。所以说这次限购首先是挤压泡沫的行为,必须防止更多资金进入房地产。其次,我写那么多,除了想说明这次调控是出于经济层面的考虑,还有就是想明确告诉大家:“出于宏观调控的策略,一定很长”。多长呢?我的判断是肯定有3-5年。

举例CPI是为了更加说明我们面临的经济问题迫在眉睫。目前CPI下跌,负债率极高,储蓄率下跌。已经到了不得不动用“必须手段”封锁资金进入和流出。但是民间的热钱必须是有流向的,而且政府是希望流入的地方是实业,为此我推测未来对于实业服务升级的支持力度会非常强,其中农产品、全域旅游、线下服务升级等会成为热门产业。

谈完了CPI,再用数据和历史谈房价会跌的另外一种论证,那就是我担心的未来面临的“输入型通货膨胀(Imported Inflation)”问题 。之所以担心,是因为石油价格上升,价格如下图。

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石油不只是为汽车使用,从发电到制作很多环节,石油都不可或缺。 石油价格上涨很可能会带来“输入型通货膨胀(Imported Inflation)”,它造成的后果一样会让国内企业各种经营成本上升。其实这样的事情2007年已经发生过一次,国际原油涨到了147美元,当时央妈用了6次加息和上调存款准备金去降低影响。之后的2007-2008 年,房价被抑制,甚至出现了部分下跌。

从力度空前的国内调控,到咄咄逼人的国际形势,再加上特朗普贸易战带来的降税刺激。我不认为房价未来还会和过去10年一样——整体上涨。未来我们更多的是在经济的齿轮上上下徘徊。对于房子,我希望大家平常心,刚需尽管上,投资客还是保守考虑其他渠道较好。毕竟“房子是用来住的,不是用来炒的”。谢谢大家

文|方智毅

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作者:房观察   [私信@TA]
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