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『独家』数据透视|西安楼市“超渝赶蓉” 另外两位你们紧张了没?

2018年06月12日 15:12 独家

2018,西部“哥仨好”—西安、成都、重庆不停地聚焦全国的目光:西安1374架无人机同时升空,创吉尼斯世界纪录;成都1/7/10号三条地铁线路专设“蓉漂”主题专列上演“快闪”;重庆洪崖洞“魔幻3D立体空中城市”刷爆朋友圈……

在这场城市品牌的大PK当中,对于人才的争夺,更尤其显得突出——西安推出“门槛最低”的人才落户计划,成都在人才政策实行300天后就实现超过10万本科及以上人才落户,重庆聚焦高精尖人才快速突进……品牌PK,人才争夺,西安、成都、重庆三个城市你追我赶的协同发展中,三座城市的GDP增速均高于全国平均水平0.8-2.4个百分点

在这其中,最受全国人才关注的一个问题无疑是房价。日前,在一份由创家LIVE+·房观察最新发布的《2018“西成渝”城市发展白皮书》中显示:宜居成都,备受青睐,可目前限购政策也最严;山城重庆是西部唯一的直辖市,不动产增值空间显而易见,而曾被视为西部三城中房地产基础和发展最弱的西安,则在进入2018年之后频频大动作,在基础设施建设、城市外延扩大、全国一线房地产企业布局等诸多问题上全线领跑

那么,同样作为“一带一路”国家战略的重要节点城市,同样作为国家中心城市,西安、成都、重庆三个城市的房地产市场未来将呈现怎样的态势?西安最重要的优势究竟何在呢?三个城市之间,日益趋强的经济、文化联系将如何影响各自城市的房地产市场?

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西安优势之人口红利 

2017年涌入25.7万人  商品房供应激增仍供不应求

自2017年3月起至今,西安共先后出台了4项人才落户政策,人才吸纳范围由普通大中专院校毕业生扩大至在校大学生及35岁以下创业人员,在 “人才大战”中仅2017年新增人口数量即高达25.7万人。

000.png2017年“西成渝”落户政策及人口流入量对比

数据来源:创家LIVE+·房观察《2018“西成渝”城市发展白皮书》

诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·卢卡斯认为:“由于人力资本的集聚而产生的生产率是区域经济增长的关键因素。”

自2016年开始,西安、成都两市先后进入国家中心城市建设、自贸区建设、“一带一路”战略重要城市建设等多项历史机遇叠加的黄金发展期,与此同步,西安商品房供应量一改自2013年起连续4年下滑的态势,2017年成交量、成交均价均达到近5年来的峰值,分别为1600万㎡、9603元/㎡。

在2017年,连续4年的供应缩减叠加上升的需求量,西安楼市进入供小于求的状态,2017年底库存去化周期降至8个月,市场升温、房价缓中有升,整体表现健康。

就三个城市的房价水平来说,成都领先西安、重庆,但2015年开始西安略领先于重庆,随后重庆经过2017年的一波上涨,涨幅26%、为三城中最高,但均价仍落后于西安。

987.png近5年西安商品房供销情况及“西成渝”房价走势

数据来源:创家LIVE+·房观察《2018“西成渝”城市发展白皮书》

截止2017年底,三座城市的商品房库存量排名为成都最大,西安次之,重庆最小;最近三年,三座城市的商品房库存均呈逐年下降态势,并均于2017年底降至最低;其中西安的库存去化效果最为明显,2016年消耗156.44万㎡,2017年在供应激增情况下库存量与2016年持平。

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西安优势之市场格局 

业绩普涨 一线房企加速占据西安市场

因市场需求扩容,西安房企业绩普涨,同时竞争格局出现波动变化,市场集中度进一步加强。2017年西安房企销售金额前十全部被外来房企包揽,排第一的是早在2008年即进入西安发展的万科,销售金额达197亿,市场占有率9.5%,且近3年蝉联榜首。

相较之下,陕西及西安本地的房企发展多局限于本地市场尚未形成规模性扩张,外来房企进入后,本土房企的发展空间亦受到挤压,特别是全国布局的一线品牌企业进入后,能够快速占据市场份额。

111.png2017年“西成渝”销售前十房企

数据来源:创家LIVE+·房观察《2018“西成渝”城市发展白皮书》

相较于成渝,西安房企业绩有明显断层。2017年销售金额前十的房企中,万科的业绩一马当先,而其他房企业的业绩差距较微弱。比如恒大和龙湖,均于2008年进入西安,业绩差仅33亿元;再如绿地和碧桂园,分别于2004年、2015年进入西安,两者业绩相差仅5亿元。

据统计,全国50强房企中的44家已经进入西安市场,与成渝基本持平。

当前,川派房企亦将西安作为重要的扩展城市。以蓝光为代表,2016年进入西安拿地,2017年首个项目面市并再次拿地,2018年再推新项目,节奏紧凑;而在今年,同为川籍的朗基地产也宣布进入西安市场发展,是其继成渝之后拓展的第三个城市。

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西安优势之价值洼地 

地价低、政策严  房子回归居住需求

从土地端口来看,西安土地市场仍有较多机会和较大空间。

2017年,西安土地供应量总体与成都持平,但成交楼面地价仅为成都的1/3、重庆的1/2,且近5年的地价增长速度低于房价增长速度;而在拍卖方式上,“超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积”等规则还处于研究阶段,协议、收并购等拿地方式占比依然较高。

西部智库专家、易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为:“西安城市规模正在扩张,且在西北市场的地位较高,加上目前落户等政策导入的新需求,未来西安市场崛起会加速,尤其是陕西省的城镇化速度会加快,这是最大的驱动力。就楼市发展来说,西安市场属于崛起型,洼地的价值更为明显,所以会有类似的现象,即市场需求会积极进入。”

000000000.png2017年“西成渝”土地供销及成交情况对比

数据来源:创家LIVE+·房观察《2018“西成渝”城市发展白皮书》

综合数据可见,三座城市的房地产市场发展均呈上升趋势,而西安在增长率、成长性方面尤其突出。当然,楼市发展除市场因素外还需考虑政策层面的导向作用,目前三座城市施行的楼市调控措施不尽相同。

西安最新楼市政策是对购买方式的规范化,当意向购房人数多于可售房源的,采取公证摇号方式公开销售,在需求快速增加的市场环境中,充分保证购房环境公平、公正、公开;成都则是对限购范围进一步升级,新落户购房社保至少满1年,2人及以上家庭有2套及以上住房、成年单身家庭有1套及以上住房限购。

除此之外,西安、成都已分别在限购、限售、限价、限贷4个层面因城施政,并先后启动摇号选房,管控相对严格;重庆市场稳定、管控相对宽松,仅规定主城区新购住房2年内不得交易;三城对比,成都限购政策下,购房的准入门槛最高

999.png2017年“西成渝”楼市政策对比

数据来源:创家LIVE+·房观察《2018“西成渝”城市发展白皮书》

可以预见,西安未来的房地产调控政策将会在坚定“房住不炒”的基础上,结合人口的进入和留存所产生的居住需求继续完善细节。《2018“西成渝”城市发展白皮书》中根据三项模型预测,排除重大政策变化的情况,西安未来房地产发展的总体趋势是向上的

那么,5年之后“西成渝”三座城市的房地产行业、城市房价,究竟会呈现怎样的状态呢? 这一切,都将在6月13日的“首届西成渝创享城市峰会(2018西安)”主题峰会上揭晓

本次峰会由创家LIVE+及旗下房观察、界面楼市重庆站、喜马拉雅FM西安分站|声动力主办;每日经济新闻、华商报、成都商报、仲量联行协办 ;鼓楼地产观、买房吗承办,落地城市为西安。据活动主办方称,西安、成都、重庆三城于区域经济研究、城市规划各领域的资深学者,以及赋能三地的地产领军企业代表,包括中海、保利、合能、蓝光等,将齐聚一堂,国内知名的权威经济学家们也将与区域学者、精英们就成渝西的经济趋势、房地产趋势等热点议题进行深入的探讨。

文|徐梦婷

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