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『观点』房企欠了一屁股债修建的房子,有“百分之十”你要小心

2018年06月12日 11:54 观点

房企欠了一屁股债修出来的房子,你敢不敢买?很多忙着抢完房子后的购房者这个时候肯定要忧虑了,开发商既然欠了这么多钱,以后会不会成为烂尾楼,买不得?

但笔者要告诉各位一个事实是,几乎市面上百分之九十的房子都是开发商举债开发出来的,所以你的担忧百分之九十没有必要,但是,有百分之十是有必要的。所以笔者今天重点来说这“百分之十”。

Wind数据统计显示,在2018年一季度, 135家A股上市房企的最新资产负债情况合计负债额达到了6.95万亿元,其中有35家上市房企的资产负债率在百分之八十以上,占比达26%。 

首先,资产负债率的概念,了解一下。

资产负债率是指企业的负债总额与资产总额的百分比。举个栗子,就是你欠债的钱除以你值钱的所有财产的价值总额得到的百分比,因此,评判你的还债能力就跟你的财产总额有很大的关系。

简单点说,一家企业的资产负债率越小,表明企业的长期偿债能力越强,资产对负债的保障程度越高,反之,资产负债率越大,一旦出现严重的资金问题,企业资不抵债的风险就越高。

有观点认为,房地产行业的前期投资非常大的情况下,资产负债率的正常的范围在60%-70%之间,如超过80%,负债比例已经过高,企业的经营就已经面临很大的风险了,不仅可能导致短期的资金风险,当企业资产等遇到减值和变现难的问题时,可能最终导致企业资不抵债破产。

数据来源:Wind数据

在上述表格资产负债率达百分之八十以上的的房企中,不乏知名品牌房企。

例如,达千亿市值的房企万科目前的资产负债率也高达84.04%,负债达到了10289亿元,排行上市房企首位(成都2017年的GDP是13890亿元);绿地的资产负债率达到88.67%,负债达到了7702亿元,排名第二。华夏幸福、泰禾集团、首开股份的负债合计都达到了2000亿元级以上。而这些高负债房企的市场占有率(项目多、拿地多、产值高)又是很高的。

这个时候你会发现,这些动辄欠债上百亿、上千亿甚至上万亿的高资产负债率房企个个都是大腕儿,但个个都欠了一屁股债,用“看面子都是土豪,看里子全是负债”形容毫不为过。那么是不是房企负债越多与大家所关心的楼盘质量更差,楼盘更容易烂尾有很大的关系?

实际上,在房地产开发环节中,负债是很常见的事情,我们知道开发商拿地及建设施工成本高、加上建设周期长、回款周期慢、多数房地产企业都是高杠杆(例如开发商有要做100块钱成本的事情,其中有90块钱可能都是借来的,仅用了10元本金来撬动100元生意)运行,尤其是大规模扩张、拿地多的房企,会考虑更多的融资渠道,多数发展较好的房企因灵活的资金流动周转性,都已经上市。一定比例的资产负债是上市房企的普遍特征。

在房企经营状况良好的情况下,企业可以通过举债(信托、发行债券、银行借贷、及其他融资渠道),利用财务杠杆的正面作用,获取更大的收益。如果企业的经营管理不善,不但企业的资金实力保证不了偿债的要求,财务杠杆的负面作用还会加剧财务状况的恶化。

因此,如果负债比率能控制在合理范围内,加上房企良好的销售业绩把控回笼现金流,一般都不会产生太大问题,甚至能帮助企业快速扩展实现更大的盈利。但需要警醒的是,一旦负债比率过大,更容易出现风险。

关于资产负债,我们来举两个极端的栗子:

案例一:前文所述万科资产负债率高达84%,负债达到了10289亿元。但万科在近年来的业绩在全国房企中排行前列,业绩表现亮眼,利润持续增长。万科高负债的同时,也保持了快速的扩张拿地。万科是利用了财务杠杆实现快速发展的典型例子。但这也不能忽视万科较高的资产负债率对公司未来稳健发展埋下的隐忧。

案例二:成都某本土房企资产负债率可能仅有30%不到,但在拿地方面因资金门槛选择很有限,该企业仅能拿下15亿元范围内的主城土地,在土拍市场上的竞争力不大,宗地的规模受限,企业虽负债较低,但扩张速度明显缓慢,产品在市面上的影响力难成体系,盈利有限。因此仅能一步一个脚印,开发完一个项目再来找下一个目标,企业发展路径非常保守。

因此,低资产负债率并不代表企业发展更好,高资产负债率可以能反映企业的目前债务情况较重和长期偿债能力提出风险警示,关键还是在于企业毛利率、股东回报率、和资产质量能否覆盖高负债,但超过80%的资产负债率是值得警醒的。还能得一个结论是,高负债+良好的现金流可以帮助企业实现更大价值的变现,所以企业的现金流的周转是否顺畅是非常关键的。

前些天,笔者发文的《『追踪』森宇卖地获得的23.15亿,能否偿清债务?》(请戳标题)文章中,森宇地产就是一个典型的资不抵债的例子。因高杠杆通过信托融资拿地开发,后因市场和资金周转不济,很快陷入债务危机。

森宇是一家成都本土非上市的民营企业,引发资金危机的原因有企业运营能力不足和财务周转掌控力上的偶然因素。而更多的全国性品牌上市房企的极高负债率,或许更应该引起注意。

更为严峻的是,2018年开始,高负债房企的偿债能力将面临的考验。据海通证券数据,国内地产存续债券中约有 75%是在2019-2021年间到期。

另一方面,在房地产企业发行公司债、银行信贷、资管计划等融资手段被限之后,海外发债也被限制,房企多元化融资渠道全面被堵。而在近期,碧桂园、合生创展、富力、花样年等多家房企发债遭到了中止。

接下来,部分高负债房企将面临偿债和融资渠道收紧的双重考验。甚至有观点认为,接下来即将开启违约狂潮,部分开发商将面临猝死的可能。

也许上述观点有些危言耸听,但笔者认为,购房者在担心买不买得到的情况下,也应该警醒在文章开头所提到这“百分之十”的房企。且建议应该购买资产良好资金偿还实力更强、和“国”字号房企楼盘。一旦风险发生,不是总能出现“接盘侠”,“森宇”现象也不是我们能预料的。

此文仅以购房者的角度来谈了房企负债的问题,在房企金融领域显然仅是冰山一角。如果您有更多关于“房企负债”的观点,欢迎留言与作者交流。

文|LilyWong

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