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『公司』『追踪』森宇卖地获得的23.15亿,能否偿清债务?

2018年06月04日 17:11 公司

5月29日上午,深陷债务危机的森宇手中的两宗合计253亩地块,被法院以拍卖方式卖给了另一家川企蓝润,这为它换来了23.15亿元资金。在众多业界人士关注接盘的蓝润能否将如此大体量的商业操盘运作的同时,无论是森宇还是森宇曾经的合作方,对此次土地的成交可谓感慨良多。

关于项目的未来打造和拿地原因,蓝润集团品牌部相关人员回复称,因土地刚刚拿下,关于项目的规划定位还在进行中,现在不便对外公开

这一天,作为此次交易的另一方主体森宇——也许是该公司的股东们在2016年陷入债务危机以来,略感轻松的一天,但这阵轻松并不能持续多久。正急匆匆走出交易所大厦的开发商人士说,成交的23.15亿元需要一次性支付

钱还没到手,森宇曾经的合作方相关人员就已经驻守在场外关注这一次拍卖的结果,森宇此前与该公司的合作欠款一直没能兑现,而这一次两宗土地的拍卖能否成交将决定他们公司能不能收到森宇欠下的这一笔不小的钱。

观察家智库专家、北京安博(成都)律师事务所主任陈军告知,“只要通过人民法院起诉拍卖的价款,将优先用于偿还债权人或信托计划的本金、利息、罚息,如果有剩余的钱,才会交给开发商,如果还有其他债权人,可以分割拍卖价款。” 

上述森宇合作方人士也明确,此次拍卖的土地款将优先用于结清欠款。

谈及森宇,不免有一份难言的悲怆。

从多数媒体的公开面上,森宇陷入资金危机缘起于从五矿信托获得的两笔共计5亿元的信托贷款,该信托计划2014年10月开始发行,期限为24个月,将于2016年10月31日到期。信托计划的保障措施为: (1)森宇实业以其持有的南湖国际中心一期项目土地(证号:双国用【2013】第8201号)使用权提供抵押担保,本信托计划的抵押率不超过50%;(2)森宇实业实际控制人万忠宇提供连带责任保证担保。”

但在信托计划到期的前十多个月,五矿信托出于以信托计划受益人利益最大化为目标,对该信托项目主动采取了相关财产保全措施。2016年1月12日,成都森宇实业集团有限公司及公司法人、董事占万忠宇所有的价值超过5.1亿元财产被查封、冻结

此后,森宇便身陷囹圄,甚至有传闻在同年1月,森宇实业深陷商业项目“科玛小镇”困境,内部破产,但后来被森宇方面否认。

森宇方面也在回应媒体的答复中解释,因5年以上商业贷款利息不低于12%,融资成本高居不下,他们尝试通过降息等手段保持现金流运转,另一方面,2016年前后,受成都房地产市场下行影响,项目去化较为困难,现金流滚动深受桎梏。显然,面对突发的五矿信托提前做出的提前保全意外情况,森宇早已没有足够的资金用以偿还应对。

所幸的是,森宇手中未进入正式开发的土地,竟成了森宇可能解除债务危机的救命稻草。

关于森宇更多的情况这里不再进行赘述。我们可能会关心的是,森宇被司法拍卖的地块换来的这23.15亿土地款,又能否偿清债务将森宇解救于困顿之中?

观察员联系森宇营销部相关人士期望能获得解答,但其表示,因为个人涉及做营销板块,不清楚这笔钱的用途,但在言辞之中建议观察员,“建议暂时不做考虑,现在还不是说这个问题的时候,还有很多后续的问题。”当观察员试图进一步了解情况,其仍以不清楚为由拒绝受访。

观察员在梳理关于森宇公开的法律诉讼涉及的债务情况(2015年——2018年,数据不完全统计)时发现,森宇的债务大比例产生于此前的信托计划、银行欠贷,其次是来自于森宇的施工合作方工程款(建设工程施工合同纠纷)、以及广告公司及承揽合同纠纷合作欠款

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2015—2018年,森宇极其关联公司涉及法律诉讼欠款(部分金额未计入违约金及利息部分)

数据来源:天眼查

从上述数据列表中可以看到,森宇及其关联公司在仅在这18起法律诉讼案件中,就涉及超过11.18亿元的负债。需要注意的是,上述列表中不包含森宇此前几次合作的信托公司融资的负债部分和银行借贷,而这两部分可能是森宇负债最重的部分。

森宇集团也曾公开表示,集团资产负债率为65%,集团名下拥有合法优质待开发的土地储备仍达千余亩,目前所有债务均来自银行和信托等。

2016年年初前后,因中铁信托及五矿信托向法院提出保全措施后,森宇分别涉及的47亿元资产和近5.2亿元的资产被查封或冻结,其中涉及多宗土地被查封,这远远超出前日卖地获得的23.15亿元价款。这两笔信托再主动申请保全之后,森宇的资金链问题才浮出水面上来。

2010年,招商银行代理发行了一款招银进宝之信托贷款159号理财计划,投资期限两年,计划募集金额为2.9亿元人民币。

该理财计划将通过招商银行委托中铁信托设立中铁信托·森宇房地产信托贷款项目单一资金信托计划,在该信托计划中,信托公司以受托人的名义向成都森宇实业集团有限公司发放一笔信托房地产开发贷款,该贷款以土地[双国用(2008)第1599号]及[双国用(2009)第19708号]抵押。观察员未能查询到该笔开发贷款的金额,但最终中铁信托保全资金在达到了47个亿的资产。

其中中铁信托申请保全的47亿元森宇资产范围为:

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中铁信托有限责任公司与成都森宇实业集团有限公司等合同纠纷诉讼保全民事裁定书 截图

一名资深信托机构人士告知,“一般来说信托机构提出的保全财产,理论上肯定要大于债权金额的,还有一种情况就是,已经没有那么多财产来被保全了,已经被查封或只剩下这么多,有多少算多少。”

北京大成(成都)律师事务所陈洁也认为,会计上有个说法叫做预计负债,例如该诉讼很可能败诉,导致经济利益流出企业,此笔金额是应该在资产负债表中单独列项反应的,但法院也存在超标冻结的情况,例如欠债几十万也有可能查封上千万价值的资产。因此,中铁信托的这47亿元资产保全究竟涉及了森宇多少负债额,我们并不清楚,也有可能比47亿少,也有可能比47亿元更多,但还有一种可能是森宇只有47亿元的资产可做资产抵押保全

但因森宇的债务危机发生于中铁信托和五矿信托提出主动保全之后,此时森宇的资产还未出现被大量查封冻结的情况。  

如此可以有一个大致推断:图表中不完全统计的诉讼涉及欠债达到了11.18亿元,可以确定的是五矿信托合作森宇集团信托贷款集合资金信托计划金额为5亿,最终申请保全为5.2亿元,中铁信托申请保全为47亿元,以五矿信托保全财产的金额和信托计划金额比例计算,中铁信托欠债金额可能达到了45.2亿元。以此,粗略估计,森宇的负债合计至少有62亿元

值得一提的是,前日拍卖的两宗地块并非因五矿信托提出诉前保全被查封冻结,而是中铁信托在五矿信托之前的一个月向法院提出申请,要求对被申请人在47亿元范围内的财产采取诉前财产保全措施。而这47亿元被查封和冻结的资产中,就有29号拍卖当天的标的1——[双国用(2013)第5962号 土地:

成都市双流县华阳街道一心社区1组、清河社区6、7组、二江寺社区1组的商服用地兼容城镇住宅用地国有土地使用权和在建工程(11-20栋在建工程),土地面积约107039.26平方米(约160亩),拍卖参考价113029.22万元,保证金10000万元;因此,可以判断此宗地的债权方属于中铁信托,而非媒体报道的五矿信托

标的2则是位于成都双流县(该土地现位于天府新区南湖公园旁)华阳街道二江寺社区一组的国有土地使用权,土地面积约62399.82平方(约93亩),拍卖参考价:57532.64万元,保证金5000万元。 笔者尝试联系交易所公开拍卖联系人电话,对方告知因受法院委托,不清楚此宗土地债权方。

观察家智库专家、北京安博(成都)律师事务所主任陈军在分析森宇的债务情况后发现,森宇集团的主要资金来源是通过信托计划募资,“这也算作一笔金融贷款,选择通过信托来募集资金相对要宽松容易一些,但信托融资利率非常高,一般都会超过百分之十以上。”

陈军律师的说法与此前森宇相关人士回应媒体的不谋而合,森宇的融资利率达到了百分之十二,融资成本巨大,受累于因市场因素引发回款周期长,产品溢价不高,森宇的两次融资计划成为了其陷入资金断链漩涡的致命原因。

接下来森宇的情况可能会更糟糕,陈军律师补充说,“从几家金融机构均起诉森宇的情况来看,说明森宇集团的现金流已经到了枯竭的地步,不偿还利息至少三年以上才会走到评估拍卖的程序,如果资产卖掉仍不能偿还欠债的话,很有可能被申请破产。”

但,森宇的债务危机也有解决的可能,前述信托机构人士还透露,“森宇有三个总额大概60多个亿的资产包,涉及资产大部分是商业土地,位于南湖、峨眉山等,这些资产包是互相交叉的,很难处置。因为商业的操作难度较大,又要求打包买,但这个资产包里面可能不只是土地,因此,60多个亿全部被购买的情况是不太可能,这是处置森宇资产包最大的难点。森宇的资产不是太好的资产,因为涉及大量商业,众所周知,商业去化的难度很大。刚卖掉的两宗商业土地的这20多个亿,可能解决不了森宇太大的问题,如果将这60多个亿全部处置完成,有可能会解决债务问题。但森宇可能根本拿不到钱到手。”

文|LIlyWong


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