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曾经“卖狗”的十陵要腾飞了?

2018年05月24日 10:46 数据

不论是合谊乐湖(备案名称:一寸金)取得预售许可证,还是起拍楼面地价高达9200元/㎡的土地即将出让,亦或是中海成交楼面价破万地块打造的项目亮相,都表明十陵作为成都3-4环同圈层中最后一个开发的板块,正在吸附市场的聚焦。

随着近年来交通配套完善、青龙湖开发、规划权属落定以及低容积率出让地块等利好条件,区域面貌已发生一定改变,不过业内人士认为,十陵向高端改善居住区过渡还有很长的路要走。

四年供应空白 十陵“失声”成都楼市

5月21日,成都市拍卖出让国有建设用地使用权公告(成公资土拍告(2018)22号)显示,十陵区域将在6月12日出让一宗40亩纯住宅用地,容积率1.5,起拍价9200元/㎡。

这是2018年十陵板块规划权属落定龙泉驿之后的首次供地,去年中海曾以11400元/㎡在此圈定约100亩土地,较高的起拍价、低容积率以及市场先例的共同作用下,预估该地块楼面价过万是大概率事件。

同一天,合谊乐湖取得项目预售许可证,280套房源成为区域4年来首批新增供应,关注者众多。算上5月5日中海御湖世家销售中心的亮相,十陵今年可谓高曝光。

但在此之前的几年中,十陵板块楼市基本失声。从中成房业提供的过去6年的供销数据来看,从2015年起,十陵区域就没有新项目开盘了

中成房业数据显示,该区域在2013-2014年因万科金色城品、上龙门两个项目同时在售而处于成交活跃期,两年新增3397套房源,销售2778套计222688.29㎡,户均面积约80㎡,单价有小幅提升,从5745元/㎡涨至8064元/㎡,购房群体以首次置业为主。

从2015年至今,区域新增房源为零,去化房源为1-2套,库存量只有12套。彼时,特别是2016年下半年到2017年成都各个区域房地产市场供销量价均升的时候,十陵却面临无货供应的市场空白局面。

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2012-2018十陵房源供销情况

(数据来源:中成房业)

实际上,不活跃的楼市与土地供应有关。据统计,从2012年至今,该区域总共供应3宗地块计200.51亩土地,分别被万科、成都心诚置业、中海拿下,开发项目分别为万科金色城品、上龙门、中海御湖世家。

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三宗土地详情(数据来源:中成房业)

其中供应的时间跨度也不小,从2012年直接跨越至2017年,土地价格也在2017年中海出手时冲破万元大关,楼面地价达11400元/㎡,相较2012年万科的2800元/㎡,涨幅达75%

交通改善规划权定锤 十陵发展窒碍基本清除

地价的突飞猛进除了市场因素之外,与区域利好不无关系。

2017年5月,成洛大道三环至绕城通车。6月,地铁四号线东延线至西河开通。这让十陵与主城的交通全面跃升,联系紧密程度提至新台阶。观察员亲测从地铁十陵站到骡马市站只需要17分钟,到万年场商圈只需12分钟。

2017年7月5日,成都市政府新闻办公布了“一山连两翼”的城市规划,东进被摆在了突出位置。根据《成都市龙泉驿区分区详细规划(2017-2035年)公众意见征集稿》显示,十陵所在的区域为龙泉驿西片区,将依托明蜀王陵、成都大学和东村文化创意产业园,大力发展文化创意产业,区域潜力被激发

另一方面,2017年改善住房大爆发,对城市自然资源需求也大幅提升。作为成都最大面积的湿地公园,青龙湖湿地公园价值凸显。这也是成都最后一个未发展的湖居板块

今年2月十陵规划权属问题落定,划归龙泉驿。交通、资源、规划权属依次解决,至此,十陵发展的窒碍已基本清除。一知情人士透露:“十陵、洪河以前属于规划盲区,在各自为政的行政格局下发展滞后。”

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十陵房价在2017年持续走高

(数据来源:安居客)

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2018年5月十陵小区二手房价格最高

破20000元/㎡(数据来源:安居客)

改天换地的现状使得市场对十陵未来价值充满期待,从该区域的房价中可知一二:安居客统计,目前区域房源均价13000元/㎡以上,这些房源大都是2000年左右修建的老小区,而交房时间不满3年的万科金色城品单价则破2万。

西南财经大学经济学院副教授、博士生导师、留美经济学博士刘璐认为十陵价值比大面区域更大:“就龙泉内部来说,十陵最靠近成都主城区,毕竟三环外一点的距离。

生活配套不全 低密产品却成主流

尽管利好因素众多,不过,区域目前尚处于开发初期,现实环境还有许多不足之处。板块随处可见厂区家属区以及安置房,教育、商业、医疗等生活配套落后,成都最大的宠物市场搬迁之后的十陵也还有一股子“土味”。

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十陵旧货交易市场

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外东洪路南段

区域内道路系统不完善,以观察员走访的外东洪路为例,只有外东洪路中段修建完成,向北为断头路,向南跨过成洛大道只有坑坑洼洼的土路。另外,旧货交易市场、汽修配件厂等也使得整个区域品相较差。

但就合谊乐湖(备案项目名:一寸金)的关注者以及日前中海御湖世家项目售楼部开放现场摩肩接踵的情况来看,购房群体对区域较为认可。

观察员从项目现场了解到,中海御湖世家及合谊乐湖都是容积率为2.0的低容积率地块,前者以156㎡、实得约400㎡左右的叠拼产品为主,清水产品,单价预计会超过两万;合谊乐湖包括叠拼、洋房、小高层三种产品,同样是清水,产品线丰富,备案价格显示类别墅产品单价17000元左右,小高层单价约9000元。

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目前,十陵在规划、土地存量方面颇具优势,加上大开发商入驻的带动作用,区域价值或将上升新台阶;另一方面,就十陵的现状而言,容积率低于2的改善、高端产品供应,是否匹配区域的消费能力,还需等待市场的进一步检验;但就目前区域所呈现出的发展轨迹来看,向改善高端住区“变身”是十陵板块及入驻开发商正在尝试的一个方向。

中成房业总经理罗鸣认为,高端板块需要一个集群合力,十陵板块目前还不具备这样的条件。不过,他也预期随着后期土地供应增加,区域教育、医疗、商业配套改善,十陵价值将进一步释放。

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作者:谢嘉   [私信@TA]
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