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『专访』乔裕生:资产证券化 商业地产下一站?

2018年04月12日 18:48 人物

今年土拍,商业部分要求自持成为常态。在拿地成本日益增高的背景下,自持比例的增加明显加大了商业项目的操盘难度。

Reits、资产证券化、融资管道增加…当下房地产市场,尤其是商业地产的发展正在寻找更多的创新突破口。在4月9日于成都举行的第二届中国楼宇经济成都峰会金融专场上,多位嘉宾反复提及资产证券化这一关键词。

资产证券化对当前的商业地产有哪些实质性推动作用?我们应该怎么看待资产证券化对于存量巨大的成都商业地产市场?房观察独家对话仲量联行华西区董事总经理乔裕生,探讨资产证券化对当前商业地产市场的价值所在。

b6b49affd1dc48d62e763930972a504f.jpg(仲量联行华西区董事总经理乔裕生)

资产证券化的号角已经吹响

房观察:房产金融和资产证券化的关系?

乔裕生: 从1988年房改开始,全国房地产开发投资从257亿,到2017年中国房地产市场达109,799亿元,这样的市场规模吸引了很多不同类型的金融机构参与到地产行业。地产行业庞大而旺盛的资金需求引领了近年很多的金融创新。房地产行业发展跟金融工具的发展是密不可分、相辅相成的。

房观察:资产证券化对商业地产有什么实质利好?

乔裕生:从宏观的层面来看,新时代的政策将继续围绕“去杠杆、降负债”的主题来开展。十八大以来,党中央就提出了坚持稳中求进的工作总基调,号召大家需要兼顾发展速度。

在商业地产发展过快的时候,如何做好商业地产的去库存,这就是面临的问题。在这个宏观环境下,就需要探索更多的融资方式,来支撑商业地产的发展,让商业地产的开发商资金压力更小。

在数周前,北京首单长租公寓CMBS收到了证券交易所出具的无异议函通知,这充分响应了资本市场服务实体经济的号召。

房观察:怎么评价资产证券化现在的发展阶段?

乔裕生:商业地产资金持有量大是一个需要长期解决的问题,这个问题国内外都存在。

资产证券化在国内还处于起步阶段,但有着巨大潜力,甚至有可能变成开放商和资产持有人的主要融资选择,以此来提高企业的金融竞争力。当然,很多的法规和配套需要专家学者共同讨论来发展完善。

房观察:目前,资产证券化的风险是什么?

乔裕生:资产证券化目前有很多挑战,主要是法规完整、落实审核方面。

资产证券化可助力西三角经济圈融合

房观察:从西三角经济圈来看,资产证券化的作用何在?

乔裕生:如果资产证券化实施的更好,更多有理想的开发商就可以投入到商业零售这个领域。西三角(成都、西安、重庆)可以彼此加速,提升社会经济和民生。就像几年前的太古里、IFS,让成都的商业零售、消费水平、城市形象、经济活力都有所提升。

房观察:如何看待未来五年成都商业地产的发展?

乔裕生:从办公楼来讲,成都未来几年将达到供给的最高峰,随着城市的快速发展,它的吸纳量也在提升,空置率降低、租金也将比较稳定。

这些年随着经济的进步,成都商业库存量在慢慢消化。现在的联合办公、长租公寓,以及政策的推动,对此都有很好的促进作用。

房观察:这次楼宇等级标准化的实施,会对楼宇发展有哪些促进作用? 

乔裕生:除去北上广,其实我们内地的商业地产发展是从散售到持有的过程。楼宇的发展首先是硬件,第二阶段是招租。楼宇等级标准化是给物业提出硬性的标准,是发展初期的基础。它会带来很多产业和招商,以“楼”带来了“产”,再以“产”去带动整个城市的发展。

从2016年开始的楼宇等级标准化制定工作,仲量联行从制定标准到楼宇评定,都在全程参与。楼宇等级标准化的实施,在全国范围之内也是创新的举措,会创造更多社会价值,还有经济价值。

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作者:谢嘉   [私信@TA]
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