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三环边的龙潭寺 2017年的土地流拍率竟这么高?

2018年02月01日 11:22 土地

五年来,龙潭寺共上市了17宗土地,但最终成交仅7宗,流拍率竟高达59%。 

在东三环以东、东四环以西这片广袤的区域内,龙潭寺似乎并不那么引人注目。在过去的2017年,龙潭寺仅上市两宗土地,其中一宗还由于报名人数不足而导致流拍。这种缓慢的土地供应节奏以及流拍现象的频发,致使龙潭寺有大量土地处于待开发状态,区域内各项建设缓慢。虽然,近年来龙潭寺板块规划屡被提及,但是龙潭寺板块的交通不便,配套缺乏等硬伤难以在短时间内得到质的提升。

流拍率最高的主城板块

据房指数统计,2012年-2017年五年间,龙潭寺共上市17宗土地,最终成交的仅有7宗,流拍率达58.8%。


2012-2017年龙潭寺成交土地


2012-2017年龙潭寺流拍土地

在主城区一旦出让地块即引发抢夺大战的2017年土拍市场,11月30日,一宗位于龙潭寺的宗地在成都市公共资源交易中心上市交易,却因为报名人数不足而流拍。据了解,该地块位于龙潭寺板块,与2016年拿地的首钢项目毗邻,出让面积达到94亩,包含住宅、住兼商和商业三种用地性质。

本区域内上一次土地成交还是在半年前,2017年7月18日,中粮以楼面地价9600元/平米,成交总价约10.5亿的价格竞得该土地,溢价率达到96%,目前呈现的项目为中粮锦云府。

值得一提的是,这宗地的成交楼面价是区域近5年楼面价最贵宗地,纵向对比区域内其它成交地,9600元/平米的价格已超出区域内其它成交地50%以上。但是横向对比同时期其它板块宗地成交价,该价格还只能算是中规中矩。但在2017年各个郊县成交楼面价破万的情形下,行政区划属主城成华区的龙潭寺尚未突破万元。

主城区唯一的万元级住宅区

尽管龙潭寺已经先后集聚了保利、绿地、华宇、恒大等诸多的品牌房企,但是项目彼此之间难以形成集聚效应。这其中的绿地、华宇、恒大三大项目所在的位置毗邻,目前也是龙潭寺版块内最集中的品牌开发商集中地。

2017年,区域内在售项目有5个,分别为绿地悦蓉公馆、保利林语溪、恒大锦城、华宇旭辉锦绣花城和时代欣城。从这五个项目推出的房源来看,大多都处在60m2-150m2面积段,以刚需为主。虽然近年来不断有品牌开发商杀进龙潭寺,但是龙潭寺的市场很难实现溢价,以区域目前的品相和市场影响力,难以在区域内打造改善型的高端类型项目。


2017年龙潭寺成交项目

2017年全年,龙潭寺板块共成交住宅新房32.67万平方米,在成都96个板块中排行第25位。龙潭寺住宅新房成交均价9526元/㎡,低于主城区平均水平。对比数据发现,龙潭寺与大面价格几乎一致,属于高性价比板块,但龙潭寺的新房交易量仅有大面的三分之一。

与毗邻的北湖板块相似,龙潭寺2017年销售面积与新增面积相差不大,总体供应成交量低下。这也从侧面印证,龙潭寺在新房市场上不够活跃。

具体到板块近两年的新房供销,从下图可见,龙潭寺的新房交易量在2017年大幅上涨,新增入市面积基本已完全去化,且供小于求。目前,板块库存7.7万平的新房,预计去化周期为2个月。2017年第一季度,龙潭寺处于无房可卖的状态。

再到五月,绿地悦蓉公馆和恒大锦城相继取得预售证之后,一千多套房源在短时间里被销售一空。住房的供应紧缺,加上购房者旺盛的需求,也促使龙潭寺搭上了房价上行的班车,但2017年整体销售均价未超过10500元/平方米。

中成房业策略中心的策划经理吴艳分析认为:“2016年全国房价上涨,也带动了成都这类新一线城市的房价抬头。过去的两年,成都整个市场的新房去化率都较高,导致市场供不应求,购房者开始选择位于龙潭寺的楼盘。这并不意味着龙潭寺区域新房销售火热,而是整个市场都处于供不应求的状态。”

另有数据显示,龙潭寺区域二手房参考均价为11307元/平米,环比2017年12月份下降1.85%,同比2017年1月的8342元/平米上升35.5%。纵观2017年全年,本区域内房价总体处于上升状态,但价格涨幅低于成都主城区其他区域。

区域配套落后 南北界线明显

因主城区和城南的新房价格涨幅较大,龙潭寺因相对较低的价格却成为了一个价格洼地。区域内的数个项目在2017年保持了较好的销售态势。但从另一方面来看,尽管新房销售火热,去化率快,但是龙潭寺依旧难以吸引房企入驻拿地。

实际上,龙潭寺的交通路网、市政设施,商业配套等等,一直饱受诟病。这也使得龙潭寺的居住条件长期得不到改善。承担着整个龙潭寺片区商业配套的龙潭场镇,商业情况也不理想,各种店铺杂乱无章,很多小区底商经营惨淡。寄希望于上古天地的开业能给区域内带来更多的商业氛围,但是区域内仅一个大型的商业综合体,远远不能满足龙潭寺片区的商业提档升级的需求。 


龙潭寺街角一景

与其他的区域不一样的是,龙潭寺板块内部的区域界线明显。以成宏路为界,北部以住宅区为主,南边以写字楼和工业为主。以龙潭场镇为中心的龙潭寺,中心看似繁华,但是外围却是大量未开发的农田和老旧居民楼。


龙潭寺区域概况图

目前来看,不论是商业、交通、环境还是医疗配套,都难以满足该区域发展需求。加上近两年成都市各项政策的出台,促使房企拿地也越来越谨慎。并且,区域内上市的土地的起拍楼面价较贵,上一次出让宗地的起拍楼面价已达8750元/平米,价格过高也会影响房企在本区域的拿地态度。

中成房吴艳分析本区域流拍率高的原因时说道:“首先,龙潭寺目前还处于一个价值洼地,区域发展还不成熟。相关配套设施,例如商业、交通等等都还不完善。第二,区域内供应的土地很多属于工业用地,这也导致本区域难以吸引更多的房企进驻”。

目前,区域正处于北改红利期,在“北改建新”的战略规划下,成华区启动了“北城副中心”规划建设系统工程,全面推进“成都龙潭新城”的建设。未来规划的地铁8、9号线开通也将带动本区域的发展。

不过,龙潭寺这个城东三环边的价值洼地,距离它的腾飞未来还有很长的一段路要走。


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作者:房观察   [私信@TA]
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