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长租公寓这头风口上的“猪”  为什么龙湖冠寓先飞起来了?

2018年01月29日 14:43 产品

从2017年3月首家门店开业到2017年底,9个月、14座城市、50家门店、1.5万余间房,作为龙湖地产继住宅、商业和物业之后的第四大主航道业务,冠寓在2017年的布局速度惊人。

身为长租公寓市场的典型样本之一,无论业内还是大众,都希望能够窥探龙湖冠寓的全貌,这“全貌”既包括它入市的原因、产品优势,还包括它的商业运营模式,甚至还有它给行业带来的参考价值,以及市场趋势。

长租公寓的“风”从何而来?

2015-2017年三年间,鼓励租赁住房的相关政策相继出台,住房租赁企业享有金融、税收、土地等多方优惠政策,随即多个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

2016年,陆续有品牌房企将“长租公寓”这一关键词写进企业年报,长租公寓市场也随即迎来风口。世邦魏理仕华西区战略顾问部主管范小蔺认为,除了“顺势占位市场和完善业务生态”等原因,品牌房企抢滩长租公寓市场,是政策导向下的必然选择。“长租公寓市场是中国目前最受政策鼓励的房地产产业链条上的细分领域,包括成都在内的很多城市土拍都出现了竞自持比例的政策,从政策前端保证了长租公寓供应,长租公寓是未来自持开发运营的重要方向。”


(图片来源:龙湖冠寓官网)

万亿级的租赁市场也是吸引品牌开发商进入长租公寓领域的另一大重要因素。据链家研究院在2016年底发布的《租赁崛起》研究报告显示,2015年、2016年中国租房市场的规模大概在1.1万亿,预计到2025年,住房租赁市场租金总额将接近3万亿元,租赁人口将达2.3亿人。

再者,龙湖冠寓总经理王俊英也曾表示,“在传统租赁占据95%市场份额的背景下,消费升级后的租房需求没有得到满足”,而这也能解释为什么品牌房企纷纷看好未来长租公寓市场。

另外,长租公寓一方面可以有效地盘活存量物业,另一方面也可以在一定程度上达到资产增值的目的。第一太平戴维斯项目开发及顾问部董事罗元均在分析冠寓产品时说道,“龙湖冠寓发展较快,尤其在成都的运营情况不错,他们的主打产品主要针对年轻客群,能够形成圈层效应。”另外,罗元均还认为,龙湖打造冠寓的另一个目的是,培养或希望冠寓的部分客群在未来成为龙湖的购房客户。


龙湖冠寓成都金楠天街店

10个月51家门店 冠寓扩张之路轻重并行

早在2016年年中业绩会上,龙湖就正式对外宣布进行创新业务试水,推出长租公寓品牌“冠寓”。此后,2017年3月,冠寓先后在成渝两地落地,龙湖也将其升级为集团继地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主渠道业务。

房观察从龙湖冠寓官方网站查阅获知,截止到2018年1月19日,冠寓在全国范围内已进入14座城市,开业门店达51家,目前,成都与上海布局的门店数最多,已达到8家。在所有门店的户型中,面积最大的近50㎡,最小的仅10㎡。而租金价格则根据每个城市及地段位置各有差异,最低尚不足千元,最高直逼5000元/月。


龙湖冠寓各城市门店情况(数据来源:龙湖冠寓官网)

据了解,冠寓根据不同的硬件和服务的配比,推出松果、豆豆和核桃3大产品线,切入各细分市场,以满足不同类型人群的租住需求。

成都龙湖冠寓方面相关负责人表示,2017年,冠寓打造标准化、丰富的社群活动以及实践Cityhub理念的松果系列,与所在城市的龙湖商业、联合办公等充分联动。2018年,冠寓将上线核桃和豆豆系列产品。

实际上,伴随着冠寓在全国范围内的扩张,龙湖在轻重比例上的计划也发生着变化。有报道称,据冠寓CEO韩石介绍,冠寓将先从轻资产入手,一般是对有十年以上租约的物业进行改造,或以股权合作、委托管理等方式获取项目,以此快速形成规模。而未来则会逐步加大重资产比例:早期早期轻重比例是8:2,后期将实现6:4甚至2:8,最终以重资产为主。

而龙湖管理层也曾在业绩会上透露,冠寓轻资产的内部回报率可以达到15%以上,毛利率35%以上。重资产模式的内部回报率在10%左右,毛利率高达65%。

罗元均表示,重资产也有其好处,关键在于资产的价值。“如果资产成本较低,并能有效地进行运营就具有较高的价值。而且做长租公寓的开发商,即便是着力在重资产,也会控制成本上的风险。”

2019年成都或将有上万人租住在冠寓

在分析龙湖冠寓这一长租公寓产品的优势时,首先不可忽略的是,龙湖地产的实力与影响力。罗元均表示,“如果没有相关基础,贸然去做长租公寓风险非常大。至少需要有强大的资金实力与专业的运营团队,才能确保项目顺利落地以及推行下去。”

而龙湖早已拥有地产开发、商业运营、物业服务等优势主业,可以利用集团现有资源形成有效聚合力,从而打造具备舒适、安全、便捷、时尚、社群五大特色的青年社区——冠寓。

作为冠寓的首发城市,截止到2017年12月31日,成都市场已开业8店,房源2178间,已经布局城南、城西和城市CBD地段。据成都龙湖冠寓方面透露,成都地区已落定14店,锁定房源7500间,已开业门店开业当月签约率超过95%。

龙湖冠寓成都门店情况(数据来源:龙湖冠寓官网)

据成都冠寓方面透露,2018年成都冠寓的开业目标为4000间,2019年的开业目标为5000间。预计2019年末,冠寓在成都的房源保有量将超10000间,并将在城东、城南、城西南等主流地段加速布局,且仍将采用“轻重并举”的拓店策略,目前成都冠寓的轻重资产的比例约为1:1。

龙湖地产首席执行官邵明晓也曾公开表示,公司会全力以赴地把资源投入冠寓。目前已开业的冠寓门店皆具备统一的装修标准和物业管理服务,同时配备了比较齐全的生活设施,并且大部分门店都可以享受到出门即达的龙湖商业配套。

不可否认,品牌开发商的进驻,将推动长租公寓向产品化、精细化的方向进一步迈进。

规模化之后的盈利思考:2020年能否达到20亿营收目标? 

长租公寓的市场风口引来大批品牌房企抢滩,而风口之后必然会迎来日益加剧的市场竞争。罗元均认为,长租公寓市场目前出现“百家争鸣”的情况,但未来发展到一定阶段,随着竞争的加剧,市场会逐步收窄。

此外,品牌化、精细化、智慧化,以及资本化,或是长租公寓未来发展的方向和趋势。

范小蔺表示,“长租公寓产品的精细化发展也将催生细分的子主题品牌。品牌化带来规模优势、溢价效应;智慧化主要体现在与互联网的跨界融合。”

至于解决盈利周期长盈利模式不清楚等问题,范小蔺给出的建议是:一是要与资本结合,实现合理的规模扩张减小边际成本,同时为更多的产品和服务创新提供基础。二是要与产业链结合,长租公寓作为一个入口,带动融合业态、社区运营、周边服务等关联业务的协同发展,构建新的增值引擎。她认为,盈利最根本是要减少成本,同时扩展盈利渠道。

当然,长租公寓产品发展相对成熟之后,借助资产证券化手段对接资本市场,通过资本化构建‘投融管退’的资本管理闭环,亦可形成兼并收购整合的扩张支持能力,解决盈利等根本问题。


龙湖冠寓成都软件园店

龙湖冠寓集团在2017年底公布的运营数据显示:截至2017年,冠寓已布局全国17个一线及领先二线城市,其中已开业的城市14个,开业房间超过1.5万间,成渝门店出租率95%以上,杭州门店开业即满租。至2020年,冠寓将达成规模行业前三,20亿元营收的目标。

就在一个月前的12月28日,全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地,龙湖地产获批50亿元租赁债。这对于正在加速扩张中的冠寓而言,可谓如虎添翼。

(制图|吕婷婷)


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