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四川二级城市楼市调查:地价集体进入三千时代 乐山德阳分列两个极端(下篇)

2018年01月04日 11:17

2日,房观察发布《四川二级城市楼市调查:大型房企加速布局 四城地价已翻番(上篇)》的稿件中的调查显示,大型房企已布局川内15个二级城市,恒大、碧桂园、金科包揽了二级市场TOP3。

大型房企的接连进驻,反映到供给侧的土地市场可以明显看到,新一轮的二级城市开发潮已经到来,这些新增土地项目将在2018年进入集中开发,可以预测,这将对现有开发商二级市场占有量和城市排位形成冲击。

房指数调查显示,2017年,南充领衔二级城市地价进入四千水平线,其余城市地价亦已翻倍,三千楼面价成普遍情况。彼时,南充土地量价齐升,眉山、乐山量小价高,而德阳地价则依然原地踏步。

以金科为首的品牌房企大力布局二级城市,不少房企也摩拳擦掌相继进驻。但也有业内人士表示担忧,因二级城市市场空间有限,目前大规模集中开发,被开发商称为“打一枪就走”的二级城市,楼市前景究竟有多少潜力可以挖掘,还需时间检验。

二级城市地价步入三千时代

南充以4181元/㎡高点稳占第一梯队

在四川共计20个二级城市中,房观察按公开成交信息高于2条、且连续两年有成交记录的标准,选取了南充、遂宁、乐山等八个城市,圈定城市市区范围,分析其住宅用地市场变化趋势。

大部分二级城市土地楼面价达到三千水平,同比2016年翻两番。

总结为两个特点:一是成交楼面价同比2016年大幅上涨;二是品牌房企积极进入拿地。

按成交价格划分,第一梯队仅南充市,金科、中南等13个房企活跃拿地,创成交楼面价4181元/㎡的高点;

第二梯队为遂宁市、乐山市、眉山市、达州市,土地价格步入三千门槛,且活跃的开发商达3个以上;

第三梯队为广元市,区域供地不活跃,仅以楼面价2521.5元/㎡成交一宗土地;

第四梯队为德阳市、攀枝花市,土地成交楼面价在千元上下浮动,且溢价较低。

从上图可知,二级城市土地年交易量多在十宗上下,2017年相对2016年有所上升,南充(29宗)与达州(13宗)两个城市交易最活跃。

在成交价格方面,达三千以上的共19宗,占总量的四分之一。其中,12宗被本地房企拍下,6宗被外地房企分食,自然人联合体拿下1宗。

仅在南充产生一条楼面价四千以上的记录,由本地房企四川昌信房地产开发有限公司创造。据了解,宗地为108.8亩住兼商地块,容积率低到1.6,成交楼面价4181元/㎡。

成交量同比2016年翻一倍

房企扎堆在南充、达州

以南充为首的二级城市,2017年土地成交量节节攀升,同比上涨约164%。原本处于交易低谷的攀枝花,2017年土地流拍率从100%降到了25%。

拿地房企按本地和外地来分类,共38个本地房企,8个外地房企。在南充拿地的房企总量与外地房企数量,均为二级城市之最,分别为13个和4个。

综合各二级城市的城市距离、区域位置、轨道交通,金科地产西部区域相关负责人对房观察表示,公司拿地南充之后,还有意向进驻宜宾、绵阳等城市。

同样,佳兆业地产金融部投资经理袁刚也表示公司有进军二级城市的计划,其透露称:“目前南充的项目已是尾盘,公司正在关注泸州、宜宾、自贡等川南城市,将会寻机跟进。”

乐山、德阳分列地价变化两极

位处涨幅的排头与谷底

这一波资本突进的浪潮中,乐山和德阳无疑为两类城市标本,分别为“大跨步”和“涨不动”。

从上图可以看出,乐山土地楼面价同比2016年上涨196.4%,位列二线城市涨幅之首。而德阳土地楼面均价890元/㎡,对比2016年几乎无变化。

从两个城市土地交易情况分析,乐山土地溢价大幅高于德阳,且开发商活跃程度更高。

乐山今年共成交6宗住宅类土地,分别被三家开发商和一个自然人收入囊中,成交溢价率高达103%,地价高点3107元/㎡由富力创造。

相对而言,德阳土地供应频次更低,成交的4宗住宅类用地,全部被德阳市政府国有资产监督管理委员会控股的德阳市建设投资发展集团有限公司一家包揽,溢价低到2%。

二级城市地价涨幅“新贵”

碧桂园、中梁、恒大已经瞄准眉山

眉山市区早前供应土地,多被眉山岷东和眉山宏大两家本地企业分获,大部分以底价成交。近期则一反常态,引来碧桂园、中梁、恒大等品牌房企聚集围猎,几乎场场爆满。

最近眉山成交的三宗住商用地,平均溢价率达131%。成交楼面价亦翻倍到3152元/㎡,创近年高点。

土地价格上涨的背后,北辰、保利等大肆进驻眉山下辖地区仁寿县;2017年9月,恒大集团已与眉山市签了眉山恒大童世界文化旅游及养生谷健康产业综合体项目;三个月后,恒大再以105%溢价拍下区域一宗住兼商用地。

对于今年大量品牌房企加码二级城市市场,中成房业总经理罗鸣分析认为:“成都‘四限’致使房企外溢,寻找潜力二级城市做开发。当其具有购房需求+房价支撑的情况下,良好的预期会吸引开发商进入。”

但有业内人士表示并不容乐观,因二级城市市场容量增长受限,预计2018年年底开发红利就会消耗殆尽,转而落下低谷。

(数据来源:各城市国土局网站和公共资源交易服务中心,统计截止时间:2017年12月31日,统计范围:各川内二级城市市区的住宅用地)


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作者:谢嘉   [私信@TA]
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