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总价20亿:这可能是多数本土房企的拿地极限

2017年12月04日 14:10 土地

“其实在今年以前,有人甚至认为本土房企要销声匿迹了。”在谈及刚刚过去的11.30土拍上本土房企的活跃表现时,一直关注成都土地市场的西南财经大学经济学院副教授刘璐感慨道。

在这场有6宗土地上市的土拍上,除1宗土地因报名人数不足终止交易外,其余5宗土地中有4宗由四川本土房企收入囊中。实际上,在房地产行业高度集中、强者恒强的市场环境下,本土房企的生存现状并不乐观,但依托今年市场行情的利好,本土房企返回市场参与竞争的意图和动作均十分突出。

成都中成房业总经理罗鸣认为,虽然当前市场对本土房企来说很难做,但相对于其他行业依然属于盈利较高的。

资金有限 本土房企“难为无米之炊”

房观察发现,无论土地有着怎样的位置、规模或附加条件,土地总价总能成为本土房企拿地最主要的影响因素之一。即便是已经在截至今年11月底获得了14宗土地储备的“大胃王”人居,其最高成交单价也没有超过10亿元。

从11.30土拍结果来看,其中成交总价最高的包江桥58亩纯住宅用地,是经过5家房企、27轮的举牌竞地之后,才被新希望以总价9.08亿、楼面地价11700元/㎡拿下的;出钱之外还需出“力”,宗地须无偿移交“西侧16.5941亩土地建成的建设服务设施项目”、“15%租赁住房面积”。

而朗基拍获的土地,在开拍前已经以起拍楼面价达9500元/㎡,排行今年住宅类地块起拍楼面价第二位;即便如此,却成为当天竞拍时间最久的一宗土地,拍至“熔断”价13800元/㎡,继续竞自持租赁住房比例至23%才成交;不过地块规模较小,仅有22.9059亩,成交总价4.21亿元。

人居以总价14.85亿元包揽的东客站旁两宗合计约83亩的住宅用地,均竞价至12000元/㎡熔断,一宗续竞配建并无偿移交租赁住房面积比例至28%成交,总价6.7亿元;另一宗地则续竞至33%成交,总价8.15亿元。

曾有一家本土开发商向房观察透露,他们所能承受的最高总地价是15个亿,有限的资金对本土房企的发展来说意味着“巧妇难为无米之炊”的窘境。

新希望可以说是本土房企中最不缺钱的房企之一了,去年和今年分别拿过总价超20亿元的土地,只是拿地的频次不高。去年获得一宗土地,位于锦江区牛王庙板块,仅45.6亩,总价23亿元;今年已是第2次拿地,首次是龙泉驿大面板块的144亩土地,总价26亿元。

据刘璐观察,新希望在去年开始的时候拿地就很活跃了,很多场土拍都有参与,但依然收获不多。

只要有地 在市场就有声音

从本土房企在11.30土拍中拿下的土地条件来看,土地规模不大,位于三环路一带,属于传统的五大主城区,就当前市场来说,并不是土地供应的热门区域;参考本土房企以往的拿地经验发现,两类土地最受追捧,分别为成熟区域的小规模地块,近郊如郫都区、龙泉驿的百亩土地。

市场经验显示,一般总价低的土地或规模不大,或不是核心地段,加上配建移交、或自持运营的限制,项目打造对本土房企的考验依然很大。

罗鸣乐观地表示:“各有各的做法,规模大的土地也是分期开发,配建或自持的成本虽然高一些,但只要项目做经典一样盈利。”比如朗基拍获的22.9亩外光华地块,在拍卖之前中成房业策略中心总经理吴江分析认为:“具备区域成熟、配套齐全、学区房等优势,预计能够达到50%左右的溢价空间。

(朗基拍获的22.9亩外光华地块)

罗鸣还补充道:“房地产开发还是盈利的。本土房企受资金制约,确实无法开发规模大的地块,但对成都市场依然看好,所以才会去拿地。这并不是贸然地拿地,当前政策已经对房企提出了更高、更多的要求,因此很多房企在转变,寻求合作或成立相应的运营公司,这是现在市场变化带来的趋势,房企内部的经营范围也在发生转变。

刘璐亦认为:“当前,央企和上市公司始终在成都土拍市场中占据绝对主力,本土房企也在寻求新出路,从一些项目中退出或是寻求合作伙伴,比如今年已经第2次拿地的朗基就和远洋有合作。本土房企只要有了资金支持就会拿地、做项目,单靠自己还是有困难。”他还谈到金房拍下的红牌楼地块:“虽然单价高,但总价门槛低,本土房企就愿意参与。”


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作者:房观察   [私信@TA]
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