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朗基获外光华23亩住兼商地块 保利起拍价拿下大丰地块

2017年11月30日 17:02 土地

9.7主城大战两个月后终于迎来年底大放量,六宗主城地块一上市即引发众多房企跟进。位于外光华和大丰板块的五、六号宗地,则因起拍楼面价高和竞拍规则等因素备受关注。

五号宗地起拍楼面价达9500元/㎡,排行今年住宅类地块起拍楼面价第二位,仅次于4月6日拍卖的、起拍楼面价10500元/㎡的金牛区百寿路地块。最终百寿路地块以16900元/㎡被融信拍得,五号宗地则拍至限价13800元/㎡熔断,续竞自持租赁住房比例达23%成交,总价4.21亿元。

中成房业策略中心总经理吴江分析认为:“五号宗地具备区域成熟、配套齐全、学区房等优势,预计能够达到50%左右的溢价空间。”

六号宗地为本次土拍唯一采取常规方式拍卖的宗地,即“限价竞买+抽签”的方式,保利经一次举牌即成交,成交楼面地价8100元/㎡,总价6.66亿元。


五号宗地

外光华22.9亩住兼商用地

起拍楼面价9500元/

五号宗地位于青羊区苏坡街道办事处培风社区四组,属外光华板块,占地22.9亩。

观察员实踩地块发现,宗地已实施打围,宗地内无未拆除的建筑物,有少量土方,地块形状方正,周边规划道路部分形成。东侧为清溪雅筑(已入住),南侧为小型批发、制品市场,西侧为光华壹号(待加推),北侧仍为大片空地。

宗地周边交通路桥系统搭建完善,未邻主干道,车流量小,生活界面好。500米可转入光华大道通向三环,一公里半径内地铁四号线中坝站已通车,地铁九号线武青北路建设中,后期板块发展向好。

在商业配套方面,外光华配套正显现雏形。宗地位于鹏瑞利青羊广场区域级商业一公里辐射范围内。

教育配套方面,多个省级重点学校围绕,学区房优势明显。包括成都树德中学、成都三十七中、青羊实验中学、武侯外国语学校、成都实验小学西区、泡桐树小学、成都市绿舟小学、红灵新世纪幼儿园等。

宗地入市时值成都土拍平稳期,但这块“香饽饽”或引年底抢地大战再现,抢进外光华板块核心区未来价值高地。

回顾板块今年供地情况,供地频率低但面积大,两宗合计252.43亩。成交端口,住宅与商业用地命运分化大。9月7日,中房集团成都房地产开发有限公司拍下板块今年唯一上市的一宗141.53亩纯住宅用地,成交楼面价12600元/平米。宗地起拍楼面价8000元/平米,众多开发商举牌争夺,当时推动溢价率到57.5%。

现在看来,该地块依然排行今年上市的住宅类地块起拍楼面价前十之列,五号宗地起拍楼面价翻上9500元/,再次刷新板块住宅类地块出让楼面价记录。

环顾宗地所在区域,仅2个住宅项目在售(绿地新里城、光华壹号),新房售价1.65万元/,二手房单价1.5万元/左右,版块内已经聚集了万科、保利等品牌房企在此布局,宗地具备持续看涨空间。

宗地起拍楼面价9500元/,与现阶段板块土地价值匹配度高,但本身面积较小,不能够实现跳跃溢价。

从出让文件来看,宗地采取“配建自持一定体量租赁住房+限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”方式拍卖。竞得人需基本建设和自持10%的租赁住房,包括配建相应比例的车位。并自持计容商业建筑面积的比例不低于35%,在宗地出让年限内不得整体或分割销售。

虽有严格的自持要求,中成房业仍对宗地预期向好,预计宗地成交楼面价区间或在1.4-1.5万元/,建议打造物业类型为商业占比20%,建议做2-3层独立商业;住宅占比80%,建议纯高层。


六号宗地

大丰61亩住商用地上市

起拍楼面价8100元/平米

六号宗地位于金牛区天回镇街道万圣社区4、5、7组,属大丰板块,占地61.6亩

目前地块已实施打围,无未拆除的建筑物,周边规划道路部分形成。东侧中南地块正在挖地基,亮相时间未定。

地块周边交通方面,宗地临城市主干道(天斑路),货车小车混流,城市感受较差。地铁五号线在建,九道堰站位于近旁。随着轨道交通的完善,区域未来发展向好。

商业配套方面,目前临近的商业尚未成型,实际上大区域内商业密度较高,包括保利大都汇商业综合体、家乐福、保利爱尚里shoppingmall 、优品道极限购物中心、绿地商业综合体等。

在教育配套方面,现阶段教育配套一般,大部分为普通学校,包括天回小学石门校区、天回第二实验小学、北延小学、成都三十六中等。

板块今年供地量同比再上一个台阶,已达五宗333.86亩。保利、中南、人居等多个品牌房企抢滩进驻,平均溢价率64.56%,高出大成都平均溢价。

目前,城北规划明晰,产业布局落地,区域价值上涨。9.6土拍大丰街道地块创成交价高点,金隅大成以楼面价10950元/拿地,推动板块地价破万。彼时,区域新房销售均价不足八千。

本次宗地起拍价打破八千门槛,定到8100元/,中成房业策略中心总经理吴江分析认为宗地位于金牛和大丰交界处,周边区域价值有待提升,预计溢价率有限。

整体看来,区域交通搭建完善,产业配套西部地理信息科技产业园,区域发展配备势能强。宗地旁的北星城、保利公园里项目,今年初售价均上涨,涨幅在1000-2000元/之间。借助板块产业价值,住宅新房售价达九千高点。

宗地起拍价直追目前板块新房售价。从市场供需来看,大丰板块整体住宅新房供应量较高,成交活跃,成交量排行所有板块前三。今年住宅新房成交均价8164元/,对宗地溢价支撑小。

宗地可开发体量8.2万㎡,划分为两个地块,其中1号地块兼容商业建面小于18054平米。根据出让文件,竞得人须自持计容商业建筑面积的比例不低于35%,在宗地出让年限内不得整体或分割销售;2号地块则为纯住宅用地。

综合宗地指标,中成房业预估成交楼面价为9000-10000元/平米,建议打造方向为:地块一商业占比不超过10%,采用高层+洋房的配比形式;地块二打造高层+洋房的形式。


宗地基本指标

五号宗地

拍卖方式:宗地采取“配建自持一定体量租赁住房+限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”方式拍卖

宗地位置:青羊区苏坡街道办事处培风社区四组

净用地面积:15270.61平方米(合22.9059亩

起拍楼面价:9500元/平方米

计算容积率:不大于2.0(其中可兼容的商业面积比例20%-50%)

用地性质住兼商

配建要求:

商业自持要求:竞得人须自持计容商业建筑面积的比例不低于35%,在宗地出让年限内不得整体或分割销售。

成交楼面地价:13800元/㎡

成交总价:4.21亿元

溢价率:45.26%

自持租赁住房比例:23%

竞得者:朗基地产


六号宗地

拍卖方式:限价竞买+抽签

宗地位置:金牛区天回镇街道万圣社区4、5、7组

净用地面积:41081.26平方米合61.6219亩

起拍楼面价:8100元/平方米

计算容积率:不大于2(兼容商业建面不大于18054平方米)

用地性质:住兼商

配建要求:竞得人作为项目代建业主须利用出让宗地西侧及北侧2宗国有建设用地(未纳入土地出让范围),共31.545亩,出资建设小区绿地、小学,并按公建配套建设管理办法无偿移交。

商业自持要求:竞得人须自持计容商业建筑面积的比例不低于35%,在宗地出让年限内不得整体或分割销售。

成交楼面地价:8100元/㎡

成交总价:6.66亿元

溢价率:0%

竞得者:保利地产


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作者:房观察   [私信@TA]
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