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成都出台房地产新规 严控从土地出让到物业服务各环节风险

2017年11月30日 10:56 政策

11月29日,成都市人民政府办公厅通过官网发布《关于加强房地产领域风险防控工作的意见》文件,旨在加强成都市房地产领域事前、事中和事后的监督管理,将按“属地管理、分级负责”、“谁主管、谁负责”和“一岗双责”要求,建立风险防控工作机制,落实工作责任,化解存量,严控新增。

文件中,关于强化风险防控的工作措施共涉及征收出让、规划及建设、房屋销售、房屋经营使用五个环节,并分为二十三条细则条款。

比如,在土地征收出让环节,禁止“未批先征”“以租代征”等违法用地行为,并引入法律顾问对征地实施中的法定程序履行、协议签订、纠纷调处等进行全程指导;在规划及建设环节,开发企业应在建设行政主管部门办理项目资本金监管手续,在指定的监管银行存入项目资本金,专款专用于项目建设工程款的支付,确保项目建设资金得到落实。

又如,在房屋销售环节落实“信息监测—调查核实—问题处置”常态化联动工作机制,重视从投诉反映中发现违规线索,对发现的违规行为,发现一起、处理一起、通报一起;在房屋经营使用环节,针对住宅小区停车位使用费相关热点、难点、焦点问题及时有效做好法律法规和政策的宣传解读工作,建立住宅小区停车位使用费专项检查制度。

文件原文如下:

成都高新区、成都天府新区管委会,各区(市)县政府,市政府有关部门: 

为进一步加强我市房地产领域涉稳风险防控工作,强化源头治理,提高风险防控能力及化解水平,促进我市房地产行业健康稳定发展,根据有关法律法规和政策规定,结合我市实际,提出以下意见。 

一、明确风险防控工作目标 

在我市房地产领域征收出让、规划建设、房屋销售、房屋交付和经营使用过程中,市政府相关部门和各区(市)县政府(含成都高新区、成都天府新区管委会,下同)应坚持“依法履职、分段负责、主动防范”原则,加强事前、事中和事后监督管理,按照“属地管理、分级负责”“谁主管、谁负责”和“一岗双责”要求,建立风险防控工作机制,落实工作责任,化解存量,严控新增,全力维护社会稳定。 

二、强化风险防控工作措施  

(一)征收出让环节 

1.加强土地征收监管。严格执行“两公告一登记”(征收土地公告、征地补偿安置方案公告、征地补偿登记)制度,禁止“未批先征”“以租代征”等违法用地行为。强化征地补偿资金管理,统一补偿标准,不得降低征地补偿安置标准或推迟执行时间,依法按时对被征地群众补偿安置到位,严禁拖欠、截留、挪用征地补偿费,防止超期过渡安置。做好征地拆迁信访稳定风险评估工作,完善征地补偿安置争议协调工作机制和司法强制搬迁程序机制,引入法律顾问对征地实施中的法定程序履行、协议签订、纠纷调处等进行全程指导。做好群众宣传和解释工作,通过各种形式公开征地补偿安置的法律法规和政策规定。[责任单位:市国土局,各区(市)县政府,排名第一的为牵头单位,下同] 

2.强化房屋征收监管。做好征收项目社会稳定风险评估及突发事件应急预案,完善投诉举报机制、信访接待处理机制。加大政策指导监督和补偿方案审查,确保补偿方案符合现行政策。加强评估备案管理,确保评估结果公平公正。坚持公开公示制度,坚持一个补偿标准、一把尺子量到底的“阳光征收”原则,做好征收补偿政策的宣传解释工作。加强补偿资金的监管使用,确保补偿款专款专户专用。进一步完善房屋征收管理系统,通过系统规范房屋征收程序,强化各个环节的监管。[责任单位:市房管局,各区(市)县政府] 

3.完善土地出让程序。相关部门和属地政府按照职责明确规划建设条件和产业要求等,并纳入《土地出让方案》一并公告。宗地成交后5个工作日内,属地政府(或属地政府指定的部门)与土地竞得人签订《国有建设用地项目履约协议书》。根据土地出让公告约定事项,重点对土地交付、项目开竣工、产业准入条件、未达准入条件罚则、公建配套设施的建设和移交等内容予以约定。明确出让公告约定事项的监督责任主体,依据《国有建设用地项目履约协议书》签订土地出让合同时,约定事项需抄送各责任主体和协助单位,同时在不动产权证书备注栏明确注明自持房屋比例、限制分割转让、公共配套设施的规划用途及权属信息等受让人义务。加大巡查力度,发现问题责令立即整改并抄送相关部门配合执行。[责任单位:市国土局、市规划局、市建委、市房管局,各区(市)县政府] 

(二)规划及建设环节 

4.提高项目规划及建设监管力度。核发《建设工程规划许可证》后,开展建筑项目报建方案证后抽查工作,抽查中发现有违法违规行为的,依法进行处罚,将处罚情况通报企业信用信息平台,推行规划诚信报建。在建设项目开工之前,开展坐标放线验线工作,监督建设单位严格按照规划许可实施建设。加强施工图管理,施工图设计必须符合规划许可。加强规划核实管理,在规划核实阶段发现不按规划许可进行建设的违法违规行为,督促建设单位限期改正,无法采取改正措施的,依法进行处罚、处理,并将处罚情况通报企业信用信息平台。对于存在的违法违规行为,责任单位将处理或处罚结果抄送相关部门按照相关规定暂停办理施工许可、预售或现售、土地使用等。(责任单位:市规划局、市建委、市房管局)

5.加强用地过程监管。规划、建设及相关产业部门与属地政府按照各自职权抽查或监督项目规划建设过程中,发现土地受让人存在涉嫌违规用地的情况,及时抄送国土部门按照相关规定核实处理。在建设项目用地情况竣工核验阶段,发现超规划许可范围修建的,不得通过竣工核验,不得办理不动产首次登记。[责任单位:市国土局、市规划局、市建委、市房管局、市商务委,各区(市)县政府)] 

6.建立项目资本金监管制度。开发企业办理项目施工招投标备案前,应在建设行政主管部门办理项目资本金监管手续,在指定的监管银行存入项目资本金,专款专用于项目建设工程款的支付,确保项目建设资金得到落实。(责任单位:市建委) 

7.强化开发企业信用管理。将发生群体性事件、拖欠农民工工资等行为纳入企业信用扣分管理。禁止信用等级差或达到信用预警被纳入重点监管的开发企业及其主要股东,或主要股东是其他重点监管开发企业主要股东的企业在我市参与土地竞买。清理信用不良的开发企业,防止新增房地产项目烂尾工程。(责任单位:市建委、市工商局、市房管局、市国土局) 

8.健全项目施工监管和纠纷调处机制。开发企业应在建设地点醒目位置上墙公示项目用地、规划、建设等项目建设的主要内容以及纳入项目出让条件的公共配套设施示意图。建立施工安全隐患防控长效机制,定期开展安全专项检查,严肃查处生产安全事故,倒逼企业完善安全管理体系。完善开发企业、施工单位和农民工三方纠纷协调工作机制,防止出现因施工纠纷引起的工程停工、烂尾等问题。(责任单位:市建委) 

(三)房屋销售环节 

9.深化商品房销售监管制度。建立商品房预售征询机制,在申请预售许可前属地政府应对开发企业信用、项目配套建设等情况进行研判并提出是否办理的征询意见。在商品房销售现场进一步推广使用商品房销售信息公示系统,为购房群众提供房源销售及权利限制情况的查询和核验服务。系统监测房产市场异动情况,落实“信息监测—调查核实—问题处置”常态化联动工作机制。规范监管检查制度,实行抽查执法人员和监管对象(项目)双随机,完善跟踪监管制度,确保在售商品房项目监管全覆盖。重视从投诉反映中发现违规线索,对发现的违规行为,发现一起、处理一起、通报一起。(责任单位:市房管局) 

10.完善预售资金监管制度。尽快出台预售资金监管办法,加大监管力度。建立健全预售资金监管平台,监管账户开立、预售款监管协议网签、预售款入账、拨付使用、账户注销以及预售款监管银行变更、退款、违规记录等具体工作在平台上完成,并实现信息共享,形成监管合力,提高监管效率。(责任单位:市房管局) 

11.加强广告和合同管理。强化房地产广告内容监管,严肃查处对规划或建设中的交通、商业、卫生、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传,承诺升值或投资回报、为入住者办理户口、就业、升学事项,违反国家有关价格管理规定等违法行为。完善行业合同示范文本并进一步推广使用,加大房地产企业自制合同格式条款监督力度。严厉查处房地产经营企业利用《认(定)购协议》《商品房买卖合同》及《补充协议》的不公平不合理格式条款免除房地产企业责任、加重购房者责任、排除购房者权利的违法行为;严厉查处通过伪造、变造合同,盗用、冒用他人名义订立合同,提供虚假担保,以作废文件、证照、印章骗取购房者订立合同等扰乱市场经济秩序的合同欺诈行为;严厉查处违背购房者意愿,捆绑销售、搭售商品或附加其他不合理条件等强制交易行为。在监管过程中发现开发企业涉嫌分割销售、返本销售、售后包租行为,以及散布涨价信息、恶意炒作、哄抬房价、制造销售紧张气氛等违法违规行为的,通报相关部门。(责任单位:市工商局) 

12.加大非法集资防范处置工作力度。协调金融机构在严格执行大额可疑资金报告制度基础上,对房地产企业、中介机构账户交易中具有分散转入集中转出、近期批量小额转出等特征的资金异动进行分析识别,及时提醒提示广大群众,防止风险积累,发现问题及时处理。规范商业、办公用房的分割和转让行为,应当符合建筑设计规范要求,禁止以任何虚拟、划线等无实体墙的形式进行分割和转让,减少非法集资隐患。充分发挥民间调解、行政调解、司法调解的作用,积极引导进入民事仲裁或民事诉讼,依法化解矛盾纠纷。对确需经过刑事处置的案件,公安机关依法立案侦查,及时移送审查起诉,推动案件依法及时处理。(责任单位:市金融工作局、市公安局、市房管局) 

(四)房屋交付环节 

13.防止开发企业强制交房。新建商品房交付使用前,加强对项目竣工验收情况,水、电、气、排污及公建配套、绿化、道路、物业用房、通讯等涉及住宅正常使用的各类条件是否达到基本使用要求进行监管。对交付使用条件不符合规定及合同约定的,责令开发商限期整改,逾期不改正的,依法进行行政处罚,并予以信用记录。(责任单位:市建委、市房管局)

14.防范和调处逾期交房纠纷。对因停工、延缓施工,或因水电气配套设施等无法达到交付使用条件而存在逾期交房隐患的项目,相关部门根据各自职能,主动开展针对性协调,防止逾期交房纠纷的发生。对已经形成逾期交房纠纷的项目,相关部门积极协调解决问题,促进项目尽快达到交付条件。对购房人因逾期交房提出的赔偿要求,引导购房人依法向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。(责任单位:市建委、市规划局、市房管局) 

15.建立完善房屋交付质量纠纷调处机制。建立房屋质量投诉受理机制,完善房屋质量投诉处理流程,设立房屋质量投诉公告牌,明确房屋质量投诉处理的范畴,妥善处理房屋质量投诉。对购房人因房屋质量问题提出的赔偿要求,引导购房人依法向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。(责任单位:市建委) 

16.加强商品住房交付流程管理。开发企业不得在房屋交付环节和首次登记前代收办理不动产权证的各种税费。在项目首次登记完成后,买卖双方可共同申请办理交易登记手续,选择委托开发企业代办的,双方需签订委托协议。落实交付现场信息公示制度,加强巡查,及时纠正开发企业交房流程不规范的行为。(责任单位:市房管局、市国土局) 

17.规范不动产办证流程。办理不动产登记受理时严格履行一次性告知义务,按照法定要求收取登记资料,并按照法定程序办理登记。(责任单位:市国土局) 

完善长期无法办理权证的处理机制。建立不动产证信息提示机制,及时通知开发企业按照合同约定办理不动产权证,对逾期不申报的,登记部门发出整改意见。对因主体灭失、资金困难、因债权债务关系被法院查封等长期无法办理不动产登记而影响社会稳定的情形,区分情况,专题研究,形成处理意见报市政府批准后实施。(责任单位:市房管局、市国土局) 

(五)房屋经营使用环节 

18.严格查处改变房屋用途的行为。改变小区物管用房、门卫室等项目配套设施用途的,纳入社区治理管理范畴。对房屋使用过程中住改商及违章搭建的,规划执法监督部门严格按照相关法律法规进行查处,将违法信息同步抄送房管部门,同时做好风险评估,并可同步引导投诉人依法向法院起诉。(责任单位:市规划局、市国土局、市房管局) 

19.加强住宅小区周边市政设施建设的信息公示工作。对可能影响小区周边环境的垃圾站、变电站等市政配套设施建设的信息,规划部门应在规划条件阶段及时通报属地政府。属地政府及时告知并要求开发企业或物业服务机构,在项目销售现场或小区内公示周边市政设施建设情况及环境测评报告。[责任单位:市规划局、市环保局,各区(市)县政府]

20.加强房屋安全使用管理。加大房屋使用安全知识的宣传、教育,督促、指导物业服务企业或者其他管理人将房屋装修的注意事项、禁止行为等书面告知房屋使用安全责任人及其委托的装修企业并加强日常巡查,发现违法违规行为的,及时予以劝止,劝止无效的应当及时向有关部门报告。加大对房屋装修、改造和维修加固现场结构安全的监督检查力度,对擅自拆改房屋主体承重结构影响房屋安全的违法装修行为,依法严肃查处。[责任单位:市房管局,各区(市)县政府]

21.强化停车位价格行为监管。针对住宅小区停车位使用费相关热点、难点、焦点问题及时有效做好法律法规和政策的宣传解读工作,建立公平合理的车位议价机制。畅通价格投诉举报渠道,引导消费者向属地相关部门依法理性表达诉求或通过司法途径解决。建立住宅小区停车位使用费专项检查制度,依法从严查处未按规定明码标价、串通涨价、涉嫌暴利经营等行为。开发企业办理商品房预售许可或现售备案时,需在预(销)售方案中包含配套地下车位的租、售服务内容,承诺严格执行明码标价规定,并在销售现场公示上述承诺及停车位销售、出租价格等信息。(责任单位:市发改委、市房管局) 

22.规范业主大会、业委会工作。切实引导业主依法履行设立业主大会的法定职责和义务;依法指导、监督业主大会、业主委员会设立、选举和换届,切实履行职责。在社区居委会设立环境和物业管理委员会,加大社区居委会对业主大会设立、业委会成立、换届、履职的监督指导力度。对业主大会作出选聘物业服务机构的决定违反法律、法规的,应当责令限期整改或者撤销其决定,并通告全体业主。[责任单位:市房管局,各区(市)县政府] 

23.加强对物业服务机构日常服务行为的监管。加强对物业小区的日常巡查,要求物业服务机构及时发现和报告问题,及时查处物业服务机构和从业人员违法违规行为,并按照相关规定予以信用记分。对应当退出物业管理区域而未按照相关规定退出的物业服务机构,应依法责令限期退出,逾期拒不退出的,应立案调查并依法作出处理,并将该物业服务机构的失信行为纳入征信系统,记信用减分。[责任单位:市房管局,各区(市)县政府]

三、保障风险防控工作要求 

(一)房地产领域风险防控工作是促进我市房地产行业健康平稳发展,维护我市社会稳定大局的一项重要工作,各区(市)县政府和市政府相关部门要高度重视,狠抓落实,严格按照本意见要求切实落实具体防控措施,强化事前、事中和事后监管,推动防控工作深入开展。 

(二)建立纵向贯通、横向衔接、整体联动、高效运转的联动工作体系。各区(市)县政府要加强统筹安排,充分发挥基层作用,加强排查、巡查力度,及时发现和报告问题,属地政府和相关部门及时处理问题,建立属地政府和相关部门问题发现处理联动机制。市政府相关部门要按照各自职责,加强监督指导,加强与其他部门联动,协调配合,形成合力。属地政府和相关部门要加强信息共享,将本辖区或系统内相关项目及企业异常情况、处罚情况及时抄送相关部门,相关部门录入信息平台,建立跨区域联动机制。 

(三)严格按照我市房地产领域涉稳问题协调处理相关工作要求,落实好涉事企业的直接责任、属地政府的主体责任和相关部门的指导责任,依法依约妥善处置,积极做好调处化解工作。 

(四)各区(市)县政府和市政府相关部门要严格按照本意见要求,落实防控责任。对防控工作落实不到位,导致发生群体性事件的,按照相关规定严肃问责追责。 

本意见自公布之日起施行,有效期5年。  


成都市人民政府办公厅

2017年11月22日

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