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三、四号宗地:包江桥上市9000元/㎡ 起拍楼面价地块 能否引发区域土地热?

2017年11月29日 11:13 土地

本次上市的三、四号宗地位于包江桥板块和北湖片区,作为供地均不活跃的区域,本次分别上市58亩纯住宅用地和93亩住兼商用地。

房观察查阅出让文件发现,两宗地均采取“配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”方式拍卖。

值得关注的是,位于包江桥板块的三号宗地本身配套缺乏,但出让楼面价接近周边新房售价,加之宗地需基本移交15%租赁住房比例,起拍价已经处于高位。其处于金融城三期辐射范围的优势,是否能够促使房企投入成本,以时间换溢价,值得关注。

三号宗地

包江桥板块58亩纯住宅用地

起拍楼面价达9000元/㎡

三号宗地位于锦江区柳江街办潘家沟村12组,成龙街办棬子树村2、3、4组,属包江桥板块。

目前宗地已实施打围,宗地内无未拆除的建筑物,无电线电杆,无土方,周边道路已部分成形。

地块周边从交通方面来看,地块未临城市主干道(南三环路),车辆途经少,城市生活空间适宜。暂无地铁等轨道交通规划,板块未来潜力仍需带动。

教育配套上,现阶段教育配套等级参差不齐,学校分布少,盐道街小学锦馨分校相对优质。目前暂无板块未来教育投放相关信息。地块周边医疗配套缺乏,多为社区小型诊所。

在商业配置方面,包江桥板块商业氛围欠缺,但地处锦华万达(商业建面26万㎡)、九方(建面10万㎡)次级商圈3公里辐射圈内。

现阶段,板块土地市场处于低位,中成房业策略中心总经理吴江认为配套不成熟有一定关联。

资料显示,板块供地缓慢,市场期望值低。今年仅完成一宗土地交易。5月上市的39亩商业服务用地流拍,后调整土地用途为商服用地再推,成都东原地产以楼面价3990元/平米底价加仓。

吴江认为:“板块处于高新区与锦江区交接处,未来发展高地。”西侧为创意总部商务区核心区,规划金融城三期,处于辐射范围的包江桥板块,可享经济红利。

本次为板块今年首次供应纯住宅用地。据中成房业数据显示,目前包江桥板块今年住宅新房无供应、无存量。搜房二手房数据显示板块二手房交易并不活跃,共33套在线,售价万元上下。本次宗地起拍楼面价9000元/平米,成交或推动板块新房一定涨幅。

宗地采取“配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”方式拍卖,从地块具体指标而言,本次新推地块占地58.23亩,总体量7.7万㎡,为主城区中等体量规模,打造想象空间较小。按照出让要求,竞得人需基本建设15%的租赁住房,无偿移交。中成房业预估成交价13000-14000元/平米,建议打造高低配产品,配比高层+洋房+别墅的形式以实现较好溢价。

宗地短板在于生活配套缺乏,但出让文件要求:“竞得人作为代建业主需利用宗地西侧16.5941亩土地,用于服务设施项目,建成后无偿移交。”可作为配套商业,满足社区消费需求。

四号宗地

北湖旁“三合一”地块共约94亩

楼面价8750元/㎡起拍

四号宗地由3个小地块共同组成,合计约94亩,包含住宅、住兼商和商业三种用地性质,无偿移交比例为10%。4号宗地位于成华区龙潭寺板块,夹在北湖公园和“中国铁建北湖国际城”之间,起拍楼面地价为8750元/平方米。

四号宗地位于三环路外侧,所处区域情况相对简单,周围有大量土地还未开发,北侧为北湖公园,具有较好的自然环境;南侧为正在建设中的“中国铁建北湖国际城”项目;因此各方面的配套设施还有待完善。

交通方面,宗地四周道路均为新近修建,宗地距离三环路较近,通过湖景三路可直达,另外通过湖秀二路也可通达东西方向,自驾出行相对便利;但可供选择的公共交通有限,直达宗地的公交车仅有社区公交,其余公交线路均在三环路上,数量有限且需要绕行天桥到达,步行距离略长。

配套方面,宗地周围暂无现状配套;在建的“中国铁建北湖国际城”项目后期能够提供社区底商和社区集中商业等基本的生活配套设施;在宗地与湖景四路东侧相对的地块上,正在建设北湖片区配套幼儿园。

目前,宗地最好的配套设施是北湖公园,最近的到达距离仅300米,并且宗地周围自然环境良好,宗地内的小地块之间有河道经过。另外稍远一些,如三环路内侧的成都石室中学北湖校区、龙潭寺商业综合体“上古天地”项目等,可作为宗地的配套补充。

中成房业策略中心总经理吴江分析认为:“四号宗地划分为3块地,地块较碎加上限高要求打造难度较大。”他建议:将限高30m的地块①,打造为8+1层的洋房产品;地块②为纯商业用地,限高30m,可打造4-5层独立商业;地块③无限高,为平衡容积率,适宜打造纯高层产品。

就四号宗地现状条件来看,内部植被茂密,有缓坡、高差,土地处理需要付出一定成本,若用于打造别墅、洋房类产品,则能够在一定程度上利用地形。

届时,这两宗土地都将采取“限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”的拍卖方式,想第一时间获取土拍结果,请关注房观察土拍直播。(注:关注房观察微信公众号,后台回复“进群”,小助手将邀请您进入房观察土地直播群。)

宗地信息

三号宗地

拍卖方式:限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积

宗地位置:锦江区柳江街办潘家沟村12组,成龙街办棬子树村2、3、4组

净用地面积:38820.75平方米(合58.2311亩)

起始楼面地价:9000元/平方米

计算容积率:不大于2(禁止兼容商业)

用地性质:二类住宅用地

配建要求:宗地西侧16.5941亩土地,用于服务设施项目,建成后无偿移交。

无偿移交比例:15%


四号宗地

拍卖方式:限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积

宗地位置:龙潭街办保平社区5组、秀水社区4、5组,秀水社区集体

净用地面积:62553.48平方米(合93.8302亩)

起始楼面地价:8750元/平方米

计算容积率:不大于2.4

用地性质:地块①:二类住宅用地兼容零售业用地;地块②:商业服务业设施用地;地块③:二类住宅用地。

无偿移交比例:10%


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作者:房观察   [私信@TA]
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