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技术贴:2017版《成都市城市规划管理技术规定》作了哪些重大调整?

2017年11月28日 11:40 政策

近日,成都市规划局公布实施了《成都市城市规划管理技术规定(2017)》(用地与建筑分册),通过对比于2014年公布实施的上一版本发现,新版本对多个细节进行了增减或完善,如所有其他类用地都不兼容住宅用地;住宅、商兼住用地容积率大幅下降;小于1500㎡的土地不得独立开发;层高高于3.6米的住宅,其高于部分应折算计建筑面积……

房观察分别从两家建筑设计公司了解到,新版本将给房地产项目开发建设带来的变化。基准方中对2017和2014版的迥异之处做出了详细的对比分析,中泰设计质量总监张兰将新版变化与具体的开发建设过程相结合,分析了新版规定下项目、产品的不同。

另外,房观察还邀请到中成房业对2017版规定实施后,房地产市场可能出现的变化进行了解析。中成房业表示:“未来住宅市场对物业品质要求更高,住宅不兼容其它物业后,品质、档次、舒适度都将提高;而容积率大幅下降,开发强度降低,有利于成都城市健康发展。另外,对于层高高于3.6米的住宅,要求折算计其高于部分的建筑面积,则意味着未来挑空赠送将从市场上消失。”

变化一

所有其他类用地都不兼容住宅用地

基准方中:

新版本中,所有其他类用地都不兼容一二类住宅用地;除住宅用地和零售商业用地外,其他类用地都可兼容康体用地;新增体育用地、医疗卫生用地和社会福利用地。

中泰设计质量总监张兰:

住宅用地不兼容其他类用地后,便不会再有底商餐饮烟道污染及噪音干扰,提升了住宅品质。

另外,新增的体育用地,可用于建设体育场馆、游泳馆、各类球场、体育训练基地及附属的业余体校等;医疗卫生用地可用于建设医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等;社会福利用地可用于建设福利院、养老院、孤儿院等;未来城市配套将更加全面。

中成房业:

住宅用地不兼容其他类用地,这一点契合《成都市房地产业五年规划(2017-2021年)》中“支持开发企业开发建设大套型、高品质商品房,主要满足改善性需求,确保居住人均住房建筑面积稳步提高”。

未来商品房住宅市场以改善性需求为主,对物业品质要求更高,而住宅不兼容其它物业,保证住宅物业的纯粹性,品质、档次、舒适度都将提高。

变化二

六个分区减至四个

基准方中:

新版本中建设用地划分为四个分区,分别为:核心区,指综合交通枢纽、城市轴线、城市中心区等建设强度相对较高的区域;特别地区,指临历史文化街区、环城生态区、主要山体、主要河道、城市风道区等区域及环城生态区;一般地区,指中心城区除核心区、特别地区以外的大部分一般城市建设区域;特别控制区,指受特别设施影响、景观环境影响或其他特定因素影响的区域。

中泰设计质量总监张兰:

2017年版本不仅简化了分区还放大了区域范围,使得城市核心区域范围变大。

中成房业:

新版本根据区域功能来分区,更合理且有利于城市发展建设。

变化三

容积率大幅下降

基准方中:

对比2014版,新版本中住宅用地、住宅兼容商业用地的容积率大幅下降。

中泰设计质量总监张兰:

容积率降低将带来人口密度降低、开发强度降低。后期,产品设计上将主要以改善性产品为主,户型面积区间变大,梯户比变低。同时,会出现较多联排、叠拼等低层产品,且项目规划会更注重小区的景观、视线品质。当然,后期产品的价格也会偏高。

中成房业:

容积率大幅下降,使得开发商开发强度降低,有利于生态保护,促进城市可持续发展,推动成都城市健康发展。

变化四

删除幼儿园最小规模

基准方中:

新版本中删除了《幼儿园最小建筑规模控制标准》表格。


中泰设计质量总监张兰:

新版本删除对幼儿园的规模要求后,幼儿园的设计将变得灵活,可以将辐射范围变小,减少交通路程。

变化五

小于1500㎡的土地不得独立开发

基准方中:

2017版新增规定:“规划建设净用地面积小于1500平方米(公厕、派出所、街道办事处、幼儿园、农贸市场等服务设施用地除外)的地块,或用地形状未达到20×25米基本要求的地块,不得独立开发建设。”

中成房业:

新增的内容意味着,未来仅有一栋或一个单元成一个独立小区的项目将彻底从市场上绝迹。

变化六

商业应独立设置

基准方中:

之前已经出过新建住宅不得设置底商的通知,新规范中还明确了“商业应独立设置”

中泰设计质量总监张兰:

商业单独设置后,住宅将更加纯粹,会催生新的城市居住组团形态。同时,集中修建的商业品相会变好,会改变传统社区商业街道的现状,也可控制过剩的商业量。虽然业主很多时候依赖于底商,但电商的普及会解决这一问题,这样只会带来更好的居住品质。

中成房业:

在这份文件出来之前,已经有过新建住宅不得设置底商的通知,当时引起很多关注,比如住户觉得不方便,或者商铺销售在鼓吹产品绝版。但此次文件特别说明了商业是独立设置,并非单个项目就不设置商业,只是与住宅分隔,不会引起住户的不方便,也能保证住宅的舒适与品质需求。另外,成都目前商业存量巨大,去化周期还很长,这一新规也避免了大量的新增商业出来。

变化七

商业办公建筑3栋、住宅建筑6栋及以上建筑外观不宜重复

基准方中:

新版本对建筑外观做出了补充性规定,要求:“商业办公建筑不宜出现3栋及以上相同重复。住宅建筑不宜出现6栋及以上相同重复。”在2014版的要求基础上,明确了具体执行的数量。

中泰设计质量总监张兰:

一般情况下,项目内的楼栋都会选择“同款设计”,但2017版本增加了具体的数量要求,强制性的要求建筑外观设计的多样性,同时也会增加开发商的设计成本。

变化八

住宅层高高于3.6米的部分须计算面积

基准方中:

2017版加强了对住宅层高的管理:“住宅建筑层高一般不应高于3.6米。局部层高高于3.6米的跃层式住宅,其高于部分应按其自然层高度折算层数计算建筑面积(不足一层的按一层计算),住宅坡屋顶部分除外。”

中泰设计质量总监张兰:

对层高的规定意味着起居室挑空赠送不能实现了,对于较高品质的住宅,若要实现客厅两层通高,需要付出更多的金钱代价。

另一方面,目前市场上,石材主要应用于底商、单元入户门装饰或底层基柱,涂料主要应用于建筑的外墙。随着设计日趋提高,底层商业能设计的很有特色,运用石材装饰不再必要;涂料本身材质的研究有所提高,能够做出很好效果,因而删除了对外立面材质的硬性要求。

中成房业:

新版本对层高的详细规定,意味着未来挑空赠送将从市场上消失。从建筑规范来说,当层高大于标准层高,比如有些达到6米,实际上会增加小区建筑面积,增加容积率,降低小区品质,也带来了后期一些不可预知的问题。

变化九

严控商业、办公类项目形态层高

基准方中:

新版本中,对商业、办公类建设项目的平面布局、造型设计、层高均做出了严格而详细的规定。

中泰设计质量总监张兰:

商业、办公类项目不能通过阳台、花槽、飘窗实现面积赠送了,附加值减少,商业建筑将回归原本属性。

中成房业:

从对商业(不含酒店)、办公类项目的设计要求看,目前市场4.5米层高以上的LOFT产品即将绝迹,现有市场在售的将是卖出一套少一套。

变化十

删除针对建筑项目围墙的一系列规定

基准方中:

新版本删除了针对商业建筑项目、商务建筑(办公楼、酒店等)、住宅、学校、幼儿园等需要明确空间界限的项目围墙形式的规定,以及“临街商业用房不应设置封闭式卷帘门”的规定。

中泰设计质量总监张兰:

取消对商业街隔离部分的界定设置,可使得城市空间收紧且开放变得灵活自由。

变化十一

删除“商住楼”一词

基准方中:

在2014版中,描述“商住楼”为“住宅楼的一种形式,是由底部商业营业厅与住宅组成的多层、高层建筑。”2017年版本取消这一名词。

另外,明确了成都中心城所包含的行政区。

中泰设计质量总监张兰:

取消了“商住楼”这一概念就等于“不得设置底商”,代表未来住宅将更加纯粹,品质感更高。

中成房业:

在名词解释里取消“商住楼”这一名词,与前面已经提到的“新建住宅建筑不得设置底商”符合,也就是取消了商住楼这一类建筑形式。

另外,对于中心城组成的变化,根据《成都市新型城镇化规划(2015—2020年)》可知,未来5年,成都的城镇布局将不再有圈层概念。

到2020年成都将形成以“双核共兴、一城多市”网络城市群为特征的大都市区城镇形态格局,城镇化率达到77%,常住人口规模约1650万人。未来5年成都将逐步打破单中心和圈层发展模式,构建1个特大中心城(双核)、8个卫星城、6个区域中心城、10个小城市以及68个特色镇和2000余个农村新型社区组成的市域城镇体系。成都主城区、天府新区直管区、近郊各区都属于中心城区的范围。 


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作者:房观察   [私信@TA]
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