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『重磅』成都2022年全面进入成品房时代 对购房者及行业影响到底有多大?

2017年11月22日 14:42 政策

10月17日,成都市政府官网一则《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》(以下简称:《意见》)发布,刷屏成都房地产圈的同时,也意味着到2022年底,成都将全面实现住宅产品结构从清水房为主到成品住宅为主的根本转变。

成品住宅是趋势 成都在内的全国近十个省市推行

《意见》内容显示,2017年至2020年底,成都全市新开工商品住宅(三层及以下低层住宅除外)和保障性住房,中心城区(成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流区、郫都区)成品住宅面积比例逐步达到100%;郊区市县(简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县)成品住宅面积比例逐步达到80%。

到2022年底,全成都市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%,全面进入成品住宅时代。

《意见》明确,成品住宅是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成,套内管线及开关插座、厨房和卫生间设备全部安装到位,基本达到入住条件的住宅。

观察家智库专家、中成房业总经理罗鸣分析,“大力建设成品住宅或者装修房,某种程度上说是一种大的趋势,从年初开始,便有一些政策出台了。”

房观察查询资料显示,早在2016年12月,成都市建委官网便发布了《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见(征求意见稿)》提到,到2020年,成都中心城区、天府新区成都直管区的成品住宅面积比例平均达到80%。

2017年8月15日,成都市建委再一次在报请审定《进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见(送审稿)》(以下简称《意见》)时透露,未来成都新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%。正如罗鸣所言,成品住宅和装修房正在成为一种趋势。且这种趋势正在全国范围内进行。

梳理全国推广成品住宅的发展历史发现,最早可追溯到1999年,国务院首次提出要“推广”一次性装修和菜单式装修模式;2008年住建部明确提出要实现“逐步达到取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房”的目标。

据明源地产研究院统计数据显示,到2025年包括北京、郑州、浙江、上海、山东、海南、河南、四川、江苏等近十个省份和城市,都将不同程度的布局全装修或成品住宅产品,进一步实现住宅产品结构从清水房为主到成品房为主的的转变。

观察家智库专家、上海易居房地产研究院总监严跃进认为,向全装修住宅或成品住宅项目转变,充分体现了住房市场供给侧结构性改革的导向。原因可从两方面理解,一方面,当前一些省会城市的购房需求不断扩大,对房屋交付要求愈加严格;另一方面,环保、节能、绿色建筑理念不断发展,成品住宅项目建设对其有利。

的确,《意见》中明确指出,成品住宅建设实现了土建工程和室内装修的设计施工一体化,可大幅度减少建筑垃圾、粉尘和噪音污染。推进成品住宅建设,有利于提升城市环境品质,推动建筑节能减排和绿色发展,促进建筑业、房地产业转型升级;有利于优化住宅产品结构,减少投资性购房,促进房地产市场平稳发展。

其中,对“成品住宅推广有利于优化住宅产品结构,减少投资性购房,促进房地产市场平稳发展”的观点,罗鸣给出的解释是:“购房成本的提高,一定程度上会影响到投资客的决定,不会将其作为优先选择。”

新政推出对开发、装修单位提出了更高要求

具体到细节,《意见》还从主要任务、运行机制、保障措施、责任监督多个方面提出了具体的执行条款。

需要提出的是,相关部门将制定完善成都市成品住宅建设技术标准;加快成品住宅建设;结合建筑工业化大力推进装配式装修;建立成品住宅土建和装修工程设计、报建、施工、监理、质监、安监、验收一体化的建设管理机制。所有住宅工程实行分户验收,未实行分户验收或分户验收不合格的住宅工程不得进行竣工验收。

运行机制方面,推行成品住宅绿色环保装修;强化成品住宅工程质量保修;积极引导、鼓励开发企业投保工程质量潜在缺陷保险等。

并推行成品住宅菜单式装修,要求开发企业应以菜单方式,为购房者提供多样化的装修风格选择,满足个性化需求。具体要求为,成品住宅建筑面积5万平方米(含)以内的,菜单式装修方案不得少于2个;成品住宅建筑面积超过5万平方米的,菜单式装修方案不得少于3个。

罗鸣认为,全成品住房和运行、管理机制等细节的提出,对购房者来说更加贴心,但房价也会相应提高,对购房者的支付能力要求也会更高。

严跃进则认为,过去交房之后,购房者的装修周期很长,过程中产生的矛盾、时间成本都不小,小区物业管理也较为困难,成品住房的推广,业主将不再需要耗费太多精力进行装修,居住体验感会更好,同时也有助于物业管理品质的提升。

除了购房者,成品住房的全面推进也势必会对开发企业、装修公司、设计公司等相关行业带来影响。

“目前成都市场的精装房产品已经越来越多了,对开发商来说,这方面影响并不是太大。”海伦堡地产成都区域营销总监胡振军告诉房观察,但此政策的出台对开发商也提出了更高的要求,未来开发商会更加有选择的和下游产业链的相关企业、供货商、建筑方等进行合作,这就要求开发商拥有更强的资金实力和更专业的团队。规模较小、实力偏弱或没有丰富经验的部分开发商会面临更多的挑战。

而对影响比较直接的装修公司和设计公司而言,罗鸣表示影响较大,“如原来买清水房的购房者会自己去找装修公司和设计公司,现在由开发商批量去找,相当于批量生产,利润会受影响;且某种意义上来说,一些装修设计公司业务量会减少。但这种影响主要体现在固定装修部分,对后期装饰公司影响不会太大。”

点击文件名,查看《成都市人民政府办公厅关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》原文内容。


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作者:谢嘉   [私信@TA]
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