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『重磅』金融调控加码楼市:消费贷买房被严控 二手房贷款将以网签为准

2017年11月09日 17:51 特稿

11月6日,住房城乡建设部会同人民银行、银监会等部门联合发布文件,加大规范购房融资行为和反洗钱力度。仅三天时间,成都部分银行开始执行二手房贷款按“网签价”计算,严控消费贷流入楼市等金融新政,从资金源头规范市场秩序。

随着更多银行定向调控政策的相继执行,购房者购买成本和融资难度将大大增加,购房者热情或将降低。

二手房按“网签价格”计算贷款

房观察从成都多家银行处获悉,截至11月9日中午,关于房产贷款金融政策仅中信银行做出了调整。招商银行、上海银行、东亚银行等继续执行现有的购房贷款政策,一手房根据房管局备案价格、开发商定价计算贷款;二手房取评估价和成交价中的低值计算。

数据统计:房指数

而工商银行、华夏银行、建设银行等则纷纷表示:“暂不方便透露。”

一位知情人士透露,此次政策调整是基于住建部、人民银行、银监会等部门的联合部署指导,各大银行应该都会做出相应的金融政策调整,只是时间不同。“目前中信银行成都的分行已经接到中信银行总部文件,这一文件对房屋价格的认定会有一些变化,且主要体现在二手房交易方面。”

房观察获悉,以往二手房交易贷款,更多是以房屋评估价格为贷款参照,因为避税或其他综合因素,买卖过程中往往会出现不同房价的“阴阳合同”,以降低税费和购房成本。而11月7日,成都市城乡房产管理局、成都市发展和改革委员会发布《关于进一步加强商品房销售价格行为联合监督检查的通知》明确规定,严查为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的,就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的行为。

该知情人士表示:“现在中信银行计算贷款的标准,更多是按照二手房交易时网签价格,即房屋在房管局备案的价格,而网签价格一般都是网签、评估、成交三个价格中最低的。”

购房成本增加 降低购买热情

二手房贷款按照“网签价格”计算,被认为很大程度上是“关掉资金水龙头”的方式来管控市场。

有业内人士分析:“这一政策的执行,最初的影响是购房者获得贷款的额度会更低,首付需要承担的费用会更高。长期的影响是,往后网签价格会逐渐接近成交价格,购房者购买二手房要承担的税费会变多。因此,一方面首付标准提高;另一方面所需交易的税费提高,长期来看购房成本增加,购房者的热情也会受到影响,二手房交易热度亦一定程度会下降。”

而二手房市场往往是新房市场的一个重要参考,中信银行相关人士表示,“如果二手房购买热情降低,二手房市场热度就是降低,那么二手房价格也可能随之降低。若价格和市场热度持续降低,就很有可能间接影响到新房市场,影响新房购房者的购买和投资热情。”

新房方面,房观察获悉目前有传言称,购买一手房,银行或可能会执行“项目封顶之后再对购房者放款”的政策,但目前还在讨论阶段,尚未下定论。

对此,东亚银行工作人员表示,东亚银行一直按照新房封顶后再给购房者发放贷款的原则。建设银行相关人士亦表示,“有消息传以后将这样执行,目前还未收到文件通知。”

观察家智库专家、明源地产研究院副主编艾振强认为:“此举是进一步落实楼市调控政策。对开发商和购房者的影响要分开看,若预售也要求封顶才能预售,那对开发商来说资金压力就变大了,对购房者就没明显影响;若预售规则没变,银行要到封顶才给贷款,那购房者的支付压力就大了,对开发商的去化速度也是有影响的。”

消费贷、信用贷等流入楼市将严控

而针对目前市场上较为常见的全款购房。有知情人士透露,目前市场上流通的购房高额首付资金、全款资金较多来自于消费贷、信用贷、经营贷等等。

房观察查阅相关资料及政策发现,消费贷指的是用于留学贷款、房屋装修、购买耐用品乃至买车等消费方面的个人贷款。早在今年4月12日,成都市房管局就曾联合四川银行监管机构下发《关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》,提出严禁购房者通过首付贷、个人消费贷、个人经营性贷款等加大购房杠杆、变向突破住房信贷政策的行为。

东亚银行相关人士透露:“近日有客户将消费贷款7次转入楼市,贷款银行就被处罚。因此,针对此类贷款的去向,贷款银行会监控,人民银行也会监控。”

中信银行、上海银行相关人士也表示,国庆之后办理消费贷,均要求客户签署贷款去向不用于房贷的协议。如果客户通过消费贷等方式进行贷款,同时把自己流向购买房产,银行可以通过消费记录进行拦截,提前收回贷款。但如果客户直接把银行贷款取出来再进行交易,流出银行体系就没办法监控了。

值得一提的是,目前多家银行不管是接受的贷款金额,还是受理的量都在收紧。有业内专家表示,这一系列政策的收紧,对于房地产这个靠资金推动,且大多资金都来自于信贷的的行业而言,相当于“关水龙头的作用”,从资金源头管控市场秩序,这个政策的管控力度可以说比限贷等都要大。

该业内人士认为,这一系列措施的逐渐作用,变相的会扩大到新房市场,未来一方面要求全款的项目会逐渐减少。另一方面,购房者的购买热情也可能没那么高了。


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作者:谢嘉   [私信@TA]
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