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『市场』我们为什么要关注写字楼与仓储物流地产的LEED认证?

2017年07月24日 09:38 产品

我们关注食品、医疗、运动等领域的健康问题,却很少关注建筑与人的健康问题,尽管我们89%左右的时间都是在建筑中度过的。

建筑承载着一座城市的面貌,这个庞大的建筑群落在人类的使用中,被关注的点更多是炫酷的外形,华丽的装饰与背后的开发企业,却忽视了建筑的可持续发展,节能环保,以及建筑与人的健康问题。

自 2000 年美国绿色建筑协会设立LEED 绿色建筑评分认证系统以来,在全球超150个国家均有应用。在第21届联合国气候变化大会上,中国承诺,至2030年,国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降60%至65%。所以绿色建筑追求节能环保也是配合国家发展的方向。

截止2016年,中国LEED认证项目注册数达到924个,成为全球第二个拥有最多LEED项目的国家。美国LEED认证面积占美国市场的77%,目前在中国仅占7%,也即是说,我国绿色建筑的认证占比还相对较低。

健康及节能环保与建筑环境之间,LEED认证已成为衡量绿色节能建筑认证的风向标,越来越多的企业也逐渐关注到建筑环境的改善和生活方式呈现的多元化。

LEED认证更具有抗压性 

租金溢价达10-30%

房观察智库专家、世邦魏理仕大中华区资产服务部资深董事谭健雄对房观察表示,LEED认证甲级写字楼较非LEED认证样本的租金溢价大多达到10-30%。

目前成都写字楼市场存量较大,而获得LEED认真的写字楼在应对市场的变化上具有一定的抗压能力,而在租金溢价方面达到10-30%。而从全国获得LEED认证的写字楼城市租金溢价情况来看,香港55%、杭州19%、深圳23%。

来自世邦魏理仕的数据显示,成都写字楼获得LEED认证数量由2011年的8%上升至2016年一季度的21%。按建筑面积来算,成都LEED认证在全国排名第五。

这一现象背后反映了,成都写字楼市场在增强自身竞争力的情况下,所做的改变。谭建雄说,LEED认证也是市场的调节工具。

获得LEED认证的写字楼级别较高,一般属于或者超甲级的写字楼,近年来成都写字楼市场对于高端写字楼的需求持续上升,在具备同等级别的写字楼物业中,获得LEED认真的写字楼显然更具竞争力,在租金上同样如此。

截止2016年末,成都共有有78个注册LEED的项目,其中32个项目已拿到了认证。其中包括,IFS、九龙仓·时代1号和时代8号等写字楼项目。

事实上,一栋绿色建筑(美国 LEED 认证建筑)比一栋传统建筑的能耗量少 25%-30%。不仅仅对整个城市环境有利好因素,对在写字楼办公的人有一个良性的影响。尽管这一切改,变置身于其中的人无法直观的感觉到。

谭健雄称,LEED认证的建筑除了提高租金溢价外,还在节水、节电等节能环保上以及室内环境改善上有着突出表现,有效的节能设计能够减轻其运营压力,而改善室内环境则能为其创造更多效益。

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如上图所示,获得认证的写字楼在提高工作效率及身体健康方面有积极的影响,这些对于人身体机能的影响是潜移默化的。

LEED对绿色建筑的评选有一套成熟的机制,一套综合的评分系统,除了节能外,“还涵盖了其他评价因素如,可持续场地,节水效率,材料与资源,以及室内环境质量。”谭建雄表示。

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数据来源:世邦魏理仕

面对目前写字楼市场的情况,开发商更应该将在建筑设计之初就融入节能环保的理念,而不是后期改造或再认证,从内到外全面考虑建筑的环保问题。除写字楼市场外,仓储物流绿色环保的发展也备受关注。

成都仓储物流开发总量达267万㎡  

环保 绿色仓储成未来发展方向

根据世邦魏理仕统计,截至2017年上半年,成都高标准仓储物流开发总量达到267万平方米,与2015年上半年相比,总存量翻番。自“一带一路”建设及四川自贸区的批复将成都与国际市场更为紧密地联系起来,从而带动仓储物流需求增长。

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数据来源:世邦魏理仕

由于电商产业对仓储物流有刚性需求,随着京东,菜鸟等大型电商平台的兴起,将持续释放更多的仓储物流需求。而未来对于仓储物流需求在节能,环保,智能等方面将加深。值得一提的,成都市场电商和保税类型的公众仓及冷链和医药等门槛相对较高的专业仓需求,将进一步扩大。

成都市口岸与物流办公室副主任张弛表示:“成都将输出国际贸易的标准,环保物流,绿色仓储将成为未来发展方向之一。”

成都作为西部重要的城市,经济发展的桥头堡,在此背景下,成都的城市定位将从一座服务性的城市往国际化创新制造型的城市转变,未来成都的城市空间格局将更辽阔。

由于成都地理位置没有大型河流及海洋港口,由空中航线和路上交通带动的仓储物流,将成为城市补给和物质运输的重要途径。

而仓储物流获得LEED认证同样有利于资源的合理利用,同时对于置身于其中的工作人员来说也是利好的。尽管在获得LEED认证上需要增加成本,但是从长线的发展来看,LEED认证具有可持续发展的优势,同时也符合国家对于节能减排的大政方针。

对于仓储物流获得LEED认证的标准问题,谭健雄对房观察表示,整合过程、选址与交通、可持续场址、节水效率、能源与大气、材料及资源、室内环境质量、创新设计、地区优先,主要从九个方面来评测。

对于LEED认证在仓储物流项目中的意义,谭健雄说,“以冷链仓库为例,如何降低碳排放和运营成本,让仓储变得更智能环保,提供更好的环境以留住人才是仓储开发企业的主要目标。同时也能体现差异化。”

进年来全国认证的项目越来越多,也有观点认为,地产开发商以LEED绿色认证为产品的附加值,如果流于形式LEED认证成为商业目的,就失去了其真正的意义。

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