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『观点』成都中心城区扩大 对房价地价的影响有多大?

2017年07月04日 08:46 城市

7月2日上午举行的“成都国家中心城市产业发展大会”上,成都市决定将中心城区范围扩大至郫都、新都、龙泉驿、双流、温江、青白江等原属于一二圈层的11个行政区,加高新区、天府新区,形成“11+2”的“中心城区+郊区新城”的空间层次。

据悉,这一变化是基于解决成都市“三个圈层的经济结构和环形交通组织方式带来的一系列城市病”而提出,借此“重塑城市经济地理,从优化城市空间开局起步,推动城市发展战略调整,进一步疏解城市核心区非核心功能,带动全域均衡协同发展。”

中心城区范围扩大,会对成都城市和房地产发展带来怎样的影响和机会?房观察致电观察家智库专家及业界人士做了相应解读,其中不少观点认为:短期来看,成都中心城区扩容对成都楼市会有一些影响,但不明显。但对6个郊县区域的未来长期规划、交通、配套等打造标准和呈现度均会提升,地价、房价均亦可能会上涨。

张怀林:主城土地有限 土地供应需将龙泉等纳入中心城区

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(观察家智库专家、成都市楼宇经济促进会理事长 张怀林)

就房地产对城市和国家的发展影响而言,如美国等一些发达国家的房地产开发,为国家前期的发展都做出了重大贡献。

而成都,一方面成都城市的发展趋势已经具备吸引更多人才的能力,国家中心城市的定位,也为城市发展提供了发展机遇。另一方面,成都城市中心区土地已经非常有限,房地产开发扩张向外是必然趋势。

土地供应量需要将龙泉和郫都等纳入市区范围。而这样的变化将更有利于城区资源整合和配置,整体规划更有利。

艾振强:规划、建设会更好 房价、地价也可能会上涨

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(观察家智库专家、明源地产研究院副主编 艾振强)

成都中心城区扩大对楼市,应该会有一些影响但还算不上非常明显。

对房价,温江、郫都、双流、新都、龙泉、青白江等区域划入中心城区,从多个方面看应该是相对共赢的。对于购房者,这些区域划入中心城区,地方财富、资产肯定会上涨,供地也会相应增加,规划、建设、交通等都可能会投入更多资源,变得更好,房价也可能会随之上涨。

对于开发商来讲,是否大批量进入这些新中心城区,因素还是多方面的。首先是根据需求量,看传统主城区土地的供应量、供应速度,如果说传统主城区土地供应足够,暂时不会大量进入新区域。其次,近郊划成中心城区,土地价格可能也会上涨,真正受益的应该是住在那里的人,或者有预见性早早就在这些区域拿地的开发商。再次,还需要看开发商自身的实力和进入的时机。综上所述,大批量开发商涌入拿地的可能性应该会比较小。

罗鸣:配套、规划按照成都标准 于购房者和开发商利好


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(观察家智库专家、中成房业总经理 罗鸣)

成都中心城区扩至“11+2”的结构,对成都楼市应该会有一些影响,但说不上明显,原本这几个区域的联系就很紧密,只是划到成都中心城区后,这些区的配套、规划等可能就会按照成都的标准来,以后配套、学校、交通这些方面,可能按照新的要求会比原来要高一些。

对于近郊区的房价,短期来看可能不会太大的变化,对房客、说开发商都是一个比较利好的消息。

骆玲:疏解城中心压力 呈现多中心、多元化城市发展趋势

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(观察家智库专家、西南交通大学管理学院教授 骆玲)

一方面,中心城区的人口和产业承载空间有限,已快达到饱和状态,需要疏解城中心的承载压力。另一方面,成都目前城市产业布局的同质性较高,通过扩大中心城区,并对产业结构进行调整,有利于提高产业竞争力,改变产业同质化程度较高的现状,可达到优化产业结构的目的。

这一条城市发展的新道路,可以带动城市的均衡发展。在已有双机场、高铁路、高速公路等基础条件下,打破圈层结构有利于改善交通的拥堵,缓解中心城区机动车污染;有利于优化城区环境,做好区域环境保护。考虑外围因素,更有利于构建多中心、网络化、多元化的城市发展框架。


刘璐:中心城区扩大对土地市场没有实质性影响

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(观察家智库专家、西南财经大学经济学院副教授 刘璐)

以后成都市城区格局在三绕以内,以二绕为主。为与二绕边界相区别,成都中心城区范围也要扩大一些。此次打破圈层结构,形成中心城区+郊区新城的城市结构,有利于成都市商业与交通的发展,有利于土地供应增多,发展得更远,是成都市发展的必然结果。

而中心城区本身是一个地理概念,土地市场并不是随着土地地理性的概念变化而受影响,因而中心城区扩大对郊县地价不会有太大的影响。

房地产行业属于宏观经济,价格的波动不仅取决于整个房地产市场的变化,而是取决于整个房地产的市场行情。近郊的房地产价格和该次中心城区扩大是挂钩的,涨跌大致相同,打破圈层结构有利于近郊区的治理,但在房价方面不会有太大的影响。

何虎:近郊市场具有潜力 会对其有所倾斜

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(观察家智库专家、东原地产成都公司总经理 何虎)

中心城区扩大是件好事,这跟“农村到城市”是一样的道理,在中心城市所享受的待遇与农村是不一样的,政策导向和支持以及政府基础投入与产业导入等等都不一样,这对这些行政区未来的好处是毋庸置疑的。

此外,此政策算是对现有政策的支撑,并促使现有政策提出的口号“东进、南拓、西控、北改、中优”成为下一步政策有力的支撑。

由于政策的支撑以及后续的看好等原因,近郊市场非常具有潜力,开发商或将慢慢地增加郊区土地储量,有所倾斜。

谭科倞:成都扩大定位 通过人口规模、城市能级提升产能和经济

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(思源地产西南区域公司市场发展部总监 谭科倞)

成都在2016年5月扩大了定位,成为国家第六个中心城市,进而强调整个中心城区范围的扩大以及城市能级的提升。此政策能够带动城市规模以及产业经济升级。

具体来说,第一,从整个城市空间结构上来看,打破了传统圈层局限,带动传统主城区人口、产业外溢,使区域协同趋附发展;第二,支撑“东进、南拓、西控、北改、中优”政策口号,重点强调“东进”,配合天府空港新城传统的制造业、加工业,为其打造一个全新的产业新区,增加人口的导入。从而全方位带动整个产业结构包括城市空间的重新升级、优化及布局,促进大成都的均衡发展,通过城市人口规模、城市能级等提升经济和产业升级。

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作者:房观察   [私信@TA]
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