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『商业』商业地产板块拆分 华润商业真的“成熟” 了吗?

2017年06月27日 08:59 城市

早在2014年,华润置地的商业地产总面积就已超过220万方,合作商家超过1000个。彼时,华润置地的相关高层就曾透露,商业地产板块不排除单独上市的可能性。

三年过去了,这个“可能性”随着华润置地宣布拆分商业地产的消息变得更大了。然而,对于成都乃至整个华西大区市场而言,具体到每个商业项目将会受到的影响是否会来得更加迫切且直接?

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华润成都万象城

“成熟”是“独立”的基础

2004年12月9日,第一座华润万象城在深圳开业,也标志着华润置地正式涉足商业地产。如今,拥有十三年历史的万象城已然发展成为华润置地旗下一条足够成熟的产品线,拥有相对完善的运营模式以及稳定的顾客与粉丝群体。并且,以万象城为首,华润置地的更多商业产品也在逐步地发展壮大。

截止2016年底,华润置地已开业12个万象城、8个五彩城/万象汇、和2个其他购物中心项目。

2017年,华润置地预计有5个商业项目开业,分别是西安西咸万象城、上海万象城、北京密云万象汇、深圳万象天地以及泰州万象城。

其中,西安西咸万象城已于2017年4月正式开业,上海万象城将于2017年9月亮相,北京密云万象汇和深圳万象天地也将于2017年下半年陆续现身。

此外,两大新的商业产品“万象食家”和“万象世界”也正在布局之中。

6月12日,有媒体曝出消息,华润置地正式对商业地产组织架构和主要管理人员进行调整,商业地产事业部正式成为华润置地的一级组织机构。

此次组织架构调整还带来了部分高层人事的变动,除了华润置地副总裁喻霖康将全面负责商业地产事业部之外,华西大区商业地产总监杨睿也在6月17日晚间通过微信朋友圈宣布了离任的消息。

据悉,杨睿已经被调回深圳总部,而接棒杨睿的华西大区新任商业掌舵人为华润置地原东北大区的商业总经理吴拯。

拆分商业板块在地产圈并不新鲜,而且这一做法对于已拥有成熟商业产品线的房企而言似乎很有必要。

因为,一方面有利于扩大规模化布局,进一步提升产品影响力;另一方面,当商业地产不再依附于地产开发的节奏与逻辑,不管是出于对项目的打造还是运营的考虑,更大的自主权便于带来更多元的发展空间。

不过,至于落实到拆分商业地产是否会给华润置地的具体商业项目带来影响,观察家智库专家、亚威咨询的策划总监张雨放表示,“作为公司战略层面的调整,虽不能说完全没有影响,但基于各个项目分属于每个不同区域或分公司的具体管理和运营,所以影响不会太明显,即便是有影响也会是积极的影响。”

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华润成都万象城

拆分商业地产是水到渠成之举

房观察就华润置地拆分商业地产一事采访了四川省连锁商业协会会长冉立春,他直言“华润早该这样做了,因为商业和住宅本就是两个不同的领域,成功的标志也不同,商业在乎的是运营成果,前提是要保证持有;住宅则在乎销售成绩,需要快速回款。只有足够专业的团队才能玩儿转商业地产。”

冉立春认为,华润成都万象城的发展在一定程度上受制于地产开发逻辑,如果华润置地的商业板块能实现独立,对于项目日后的运营也有极大利好。其实,从知名度与影响力来看,华润万象城已然是一个独立成熟的品牌,因此,冉立春说,“华润置地的此次动作只是水到渠成之举。 ”

此外,华润置地拆分商业地产,也被诸多业内人士认为是华润商业独立上市的一个征兆和准备动作。而关于拆分商业板块独立上市这种模式的尝试,大悦城地产就是一个很好的例子。

大悦城地产主要从事开发、经营、销售、出租及管理综合体和商业物业,独立上市之后,大悦城地产通过资产证券化,由重变轻。2016年,大悦城以超过90亿元的价格打包出售6个购物中心项目的49%的股权。

成都市场方面,成都大悦城总经理田维龙也曾透露过,未来成都将会有更多大悦城项目,并且都将以合作开发以及项目收购等方式呈现,这也从侧面印证了大悦城地产独立上市后正努力尝试轻资产转型。

华润置地如今的动作,是否也是在考虑效仿大悦城地产的模式,谋求转型甚至上市?冉立春对于这种说法持认可的态度,“做商业地产的房企必然会考虑品牌性发展,譬如万达广场、中粮大悦城,以及华润万象城等。毫无疑问,像大悦城地产那样独立上市也是很多企业在布局商业地产的一个值得参考的方向。”冉立春说道。

但针对上市一说,张雨放的看法是:“商业地产需要通过良好的运营来保证稳定的资金流,华润商业要体现资产价值甚至实现资产证券化的方式有很多种,独立上市只是其中的一种,不排除这种可能。”

成都仍为华西大区核心战场

2016年,华润置地合同销售额突破1000亿元,成功跻身房企千亿俱乐部;

也是在2016年,华润置地完成了一次大区调整,最终确定了华北、华东、华南、华西、华中和东北六大区域;

还是2016年,华润成都万象城也经历了项目开业以来的首次大规模品牌调整,调整租赁面积近3万平米,涉及店铺超过120家,占总店铺数的40%,引入了一批首进品牌与特色品牌。

据项目方公布的数据,华润成都万象城2017年第一季度业绩与客流的涨幅都达到了60%,这与其2016年销售额仅3.8%的同比增长率形成了明显的对比。

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数据为项目方公开数据

华润置地在四川地区已经开业的商业项目包括成都万象城、泸州万象汇、华润熙悦广场,以及与住宅配套的社区商业产品华润幸福里和华润凯旋天地等等。

去年5月,华润时隔五年再次在成都拿下商业用地,也曾被业内猜测有可能将打造旗下有着“mini万象城”之称的产品1234space。

成都乃至华西区的下一个华润商业项目到底是什么尚不得而知,拆分商业地产会给华润相关的商业项目带来哪些具体的变化也尚待时间考证。

但可以确定的是,至少在华西大区,成都一直并且将长期担任华润商业的核心战场角色。并且,华润商业已经发展到一个相对成熟的阶段,也具有一定的能力独立参与更多市场竞争。

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