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『土地』成都中心城区土地供应下降20% 天府新区或将接棒

2017年04月20日 08:32 土地

4月19日,成都市政府正式批准了市国土局关于《成都市中心城区2017年度国有建设用地供应计划》。报告显示,2017年度成都中心城区国有建设用地供应总量控制在730公顷以内,而这个数值在去年可是915公顷,同比足足下降了20%。
值得注意的是,这730亩土地里并没有包含天府新区,那么是否也预示着今后政府建设的重心将向天府新区转移呢?土地供应量又将如何变化?土地高溢价趋势如何,地块指标有何特点?为此,房观察整理2012-2016年的5年地块信息,分别从土地的供销存及量价关系进行分析。

整体土地市场:供应量下降  政府去库存意图明显

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(2012-2017年度土地供应计划,数据来源于房观察数据库)

结合2012-2017年度土地供应计划数据统计表可看出,成都市主城区(不包含天府新区)整体土地供应呈现下降趋势,供应量从2014年以来逐年递减。

去年,成都中心城区土地供应量为915公顷,而到了2017年,该数值下降到730公顷,同比下降20%。而商业类用地及住宅类用地更是整体呈现出明显下降的趋势,尤其是商业类土地供应,逐年缩减的幅度更大。

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(2012-2016年度土地供应占比及净用地面积,数据来源于中成房业)

土地供应明显减少,净用地面积逐渐下降,政府的去库存意图明显。从2012-2016年主城区整体土地供应量可看出,虽整体处于稳定阶段,但供应土地的年均净用地面积呈下降的趋势。

2015年底,政府出台去库存政策后,政府明显减少了土地供应量,也就从源头上控制了房地产企业的开发量,遏制了房地产库存的来源。

区域土地市场:主城区用地逐步减少 天府新区或成未来供应主力

2012至2016年5年时间,主城区(包含天府新区)土地成交共计381宗,成交容积率逐步下降,溢价率却逐年攀升。同时,虽然成都每年土地供应量稳定在70宗左右,但由于单宗土地缩小,导致整体供应量逐年下降,而在这其中,天府新区的土地供应量是在各城区中最大的。

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(2012-2016年度区域土地供应量及占比,数据来源于中成房业)

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(2012-2016年度分区域土地供应量,数据来源于中成房业)

2012-2016年5年间,成华区、天府新区土地供应量分别为21%及20%,青羊区供应量相对较低,仅占比8%。自2014年开始天府新区供应量持续加大,成华区供应量逐步减少。

通过数据不难看出,政府发展重心侧重于天府新区,相应的土地供应量也持续加大。成都市天府新区设立于2010年,2014年开始供应量明显增加,年均供地量20块以上,也就表示,目前政府的发展重心侧重于天府新区以及整个城南区域的建设中来。天府新区自设立以来,加上政府政策扶持,新区未开发地块较多,相对于成都其他几个成熟的区域,它的发展潜力也就更大。

地块情况:低容积高溢价  改善产品大量入市5.jpg

(2012-2016年度成交土地容积率<商住>,数据来源于中成房业)

不仅是供应量出现了变化,土地市场整体的容积率也发生着改变。从数据来看,历年土地的容积率呈现下降趋势。而从年度成交土地溢价率分析,土地溢价率从2014年以来持续走高,2016年达到5年内最高58%的溢价率,相比13年整体上涨9%。

中睿营销总经理何良栩告诉房观察“一方面目前市场供应不足情况下开发商大量抢地,成为很多开发公司特别是大型开发公司必须要做的事情,市场需求旺盛,加上投资客的大量进入,房价推高就相对比较严重。另一方面现在拿出来的地块都比较优质,地块容积率比较低,地块优质的情况下起拍价就比较高了”。

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(2012-2016土地年度成交均价及溢价率<商住>,数据来源于中成房业)

从年度成交土地楼面均价分析,房企拿地价格也持续走高。成交均价从2014年开始持续上涨,加上2016年底成都市场持续高涨,各开发商看好市场情况下,争相抢地,土拍频现地王。

房观察智库专家、西南财经大学副教授刘璐告诉房观察:“地价房价有关联,又是相对独立的市场,房价受宏观和货币等因素影响,地价宏观上讲取决于开发商对市场的预期,开发商觉得市场会继续火下去,所以开发商就敢于去拍地”。

而地价的高昂加上大量低容积率的土地入市,这也就意味着低密产品大量入市,改善性产品竞争激烈。从年度成交土地容积率分析,容积率总体呈下降趋势,这也和现阶段目前市场上出现大量改善低密产品有着密不可分的联系。

房观察智库专家、中睿营销总经理何良栩说:“由于前两年限购,基本上都是以刚需为主的产品,优秀的舒适型产品,在市场上并没多少,随着大家生活品质提高,需求量一度上涨。现在二胎政策,对优质房源的追求,也是一个决定因素,所以现在目前市面产品打造上来看,很多都是针对二孩时代的来临,加上现在人们日益丰富物质文化生活,追求生活品质的进一步提升,改善产品大量面世也是有必要的,改善舒适度产品居多的现象,也就符合人口结构上的变化。

免责声明:文中所示数据基于房观察指数系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确,分析结果仅代表数据趋势,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。
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作者:不二   [私信@TA]
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