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睿意得张建华:企业基因决定战略差异

2014年12月09日 13:00 人物

张建华,现任RET睿意德西南大区总经理。拥有丰富的商业地产全程运作经验,推动诸多项目成为区域楷模,成绩斐然。除北京西单美晟广场、瑞安沈阳天地、贵阳万科项目等广为人知的项目外,张建华更因山西滨河世纪城而广受业内关注。 

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RET睿意德西南大区总经理张建华

9月16日,大连万达集团旗下万达商业地产前晚向港交所递交上市申请。中国商业地产仍处于快速发展期,近两年,其投资速度明显高于住宅类物业。但是商业地产涉及投资额度大,投资回报周期长,因此几乎所有公司都面临持有压力。目前IPO是解决房地产企业融资的重要的渠道。

万达的负债率一直较高,达到51.6%,主要依靠快速周转来弥补现金流正常运转。高负债扩张是在市场高速增长情况下的进取作法。但在目前销售放缓情况下,对于庞大持有物业的万达而言,是一个非常不好的消息,需要尽快找到新融资平台,而上市是最好的办法之一。

香港市场国际资本更活跃,相比国内严格的审批制度,本次万达在香港IPO通过率较大。

此次万达招股书中显示IPO的资金将用于位于三四线城市的10个万达广场的开发。目前三、四线城市的商业地产,表现出市场容量小,波动以及风险明显较大,对于个人投资者而言,其吸引力不足。不过对资本市场来说,还是有较强的吸引力,但仅依靠持有物业的财务数据并不理想,必须提升销售物业在资产的比例。

万达上市融资最核心是增加资产的流动性,避免现金流短缺影响开发物业的进展,从而影响持有物业运营。最终目的是资产证券化,解决固定资产流动性差,从而影响财务平衡。

9月19日,作为美国史上融资额最大的IPO,阿里巴巴将实现220-250亿美元的融资额。上市后的阿里巴巴,既定的发展战略将得以快速推进。同时基于投资市场的逻辑,势必推出新的概念与题材。

未来的阿里巴巴在与零售商业相关的领域,可能存在三个层面的动向,其一,打破瓶颈(国际化逊于亚马逊、移动端逊于腾讯系),这有利于加速其针对境内消费者的跨境零售电商的平台搭建,此外还利于在移动互联接口持续发力,加大导流与体验的竞争力。其二,强化优势(菜鸟物流、阿里云两大战略布局),可进一步完善菜鸟物流的布局与落地,优化现有在线零售服务的用户体验,完善阿里云以此挖掘大数据价值,促成其商业行为的结构性优化。其三,边界渗透(实体商业、硬件终端的切入),延续O2O策略,在实体商业资源的捆绑与利用上,有更为深入的合作;为实现数据抓取与客户导流,不排除拓展在硬件终端领域的尝试与合作。

那么万达、阿里巴巴相继上市,两者在零售商业将的竞争格局会怎样呢?虽然万达及阿里的相继上市,但企业基因决定了其战略路径的差异。两者目标均是成为平台服务商,其中,万达将侧重于打造线下生活及娱乐的本地综合消费平台;而阿里则将侧重于打造横跨线上零售及贸易的全球电子商务平台。

整体而言,零售商业将继续成为两者存在竞争的聚焦点,两者的上市均带来的更大的想象空间。与之前不同,万达广场有望凭借联姻腾讯、百度,以及固有的实体商业基因与规模,更快的实现整合,寻找到可复制的O2O模式,在这一点上,万达的上市势必加速这一进程。而阿里巴巴面对移动互联带来的消费变化,强化线上布局线下,则成为未来的必然选择。面对目前线下资源的碎片化,阿里巴巴要实现可复制的O2O模式,并保持其控制力,则仍有较长的道路要走。

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