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戴德梁行:经济增速放缓 成都楼市探索中前行

2016年01月07日 16:12 公司

昨日,戴德梁行举行了成都2015年年终媒体发布会,总结了2015年成都房地产市场的发展情况,同时与成都的主流媒体一起讨论了成都购物中心差异化竞争模式与目前养老地产的发展,并分享了戴德梁行的经验。

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经济增速全面放缓

在全国GDP增速下滑的大环境下,2015年1-9月成都全市生产总值达到7816.3亿元,同比增长8.0%,经济增长速度放缓,未来经济结构调整将成为成都经济发展的主旋律。成都2015年1-10月录得社会消费品零售总额达4042.2亿元,较去年同期增长10.5%,略高于GDP增速。

主城区住宅成交9,932元/平方米

2015年全年房地产市场利好政策频出,但成都一手房成交量依然出现下滑。1-12期间成都主城区住宅成交面积约823.5万平方米,同比下降12%。但值得留意的是,随着政策的叠加以及实施的深入,成都2015年下半年一手房成交市场小幅回暖,同比去年下半年上涨5%,达到474.2万平方米。另一方面,截止12月成都主城区商品住宅成交价为每平方米9,932元,同比上涨6%。

戴德梁行成都公司总经理巫保民先生指出:“虽然2015年大量房地产利好政策出台,市场环境逐步宽松,但成都楼市并未出现明显的涨幅,全年市场走势平稳,预计明年成都住宅市场将延续这种稳中有升的发展态势。“

甲级写字楼租赁市场平淡

2015年,成都主城区约34.7万平方米的新增甲级写字楼投入使用。需求量的放缓和新增项目的入市,导致甲级写字楼空置率较2014年底攀升3.56个百分点至38.44%。从租户行业来看,金融服务行业依然是甲级写字楼的成交最活跃的企业类型。

空置率的攀升,导致成都甲级写字楼租金出现下跌,同比去年下跌1.27%,至每月每平方米116.72元的水平。戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端女士说:“明年,成都将有超过50万平方米的甲级写字楼的新增供应,这有可能持续推高成都甲级写字楼的空置率,并使得租金上涨持续承压。”

商业物业市场竞争加剧

2015年成都主城区新增7个大型优质购物中心项目,录得667,134平方米的新增体量,租金表现平稳,较去年同期小幅上升1.43%至718.47元/平方米/月。戴德梁行成都公司商业地产部高级助理董事及主管张扬先生指出:“目前,成都商业市场竞争越发激烈,成都商业市场已经开始出现分化,精准的前期定位,良好的招商和后期运营开始显得更加重要。其次,虽然市场竞争十分激励,但随着成都打造国际购物天堂计划的实施,成都零售商业市场依然发展潜力巨大。”

据本行统计,明年成都商业市场将有银泰In99, 领地中心,美美等项目相继开业。成都优质购物中心繁荣发展的同时,激烈的市场竞争亦不可回避,开发商的运营管理能力开始受到考验。

成都购物中心浪潮下差异化竞争之路

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随着成都零售商业项目的剧增,购物中心业态和品牌重复度高,同质化竞争严重。一些优质地段的商业项目依然呈现门可罗雀,无人问津的情况,如何在如此高强度的竞争压力下,成功获得人气、口碑,并最终转换为收益成为各大购物中心关注的要点。

戴德梁行成都公司商业地产部高级助理董事及主管张扬先生称:“差异化和创新将是购物中心未来发展不可避免的话题,通过业态、品牌、小品等方方面面的差异和创新,实现购物中心的独特性,达到吸引客流的目的。另一方面,通过商业地产4.0模式,让商业地产在资本市场作为一种资本那样运转起来,从做商业地产运营,到把商业地产作为一种金融产品来运作的房地产资产证券化、金融化的资本运营模式。最终通过良好的运营帮助开发商实现商业价值最大化。“

养老产业—迎接大变革的到来

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目前,中国已迈入老龄化社会,据统计2014年中国老龄化率为14.9%,到2030年这一数字将达到25%。在传统房地产行业发展速度放缓的今天,众多知名开发商开始先后涉足养老地产,如万科、保利、绿地等等,不仅如此,保险公司、国企也同样纷纷进军养老产业。随着我国老龄化的加剧,未来养老需求与养老设施缺口逐步放大,养老产业发展潜力巨大。 

戴德梁行成都公司策略发展顾问部董事及主管魏晓龙先生表示:“我行通过多年来对养老产业的实践研究发现,养老产业共分6大发展模式,即地产开发、专业运营、医养结合、险资嫁接、候鸟度假、田园休闲等。而在营销手段上则分为5大模式,即保险销售、产权销售、会籍销售、租赁和押金等。以上的开发及营销模式均各有利弊,投资方如何选择,如何运用这些模式则需要根据自身的资金实力、资源储备、开发运营管理经验等多方面综合考虑。”

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