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地产观察:资本化尝试催生大地产格局

2016年01月06日 09:46 观点

资本化尝试催生大地产格局,房企地产金融属性在加速释放。

2015年,大规模保险资金进入房地产行业,房企被险资频繁举牌,“资本+地产”加速联姻,深度合作为轻资产、多元化转型创造条件。一方面,为房企主动利用多元资本、加强资本合作创造条件,如碧桂园、远洋、金地等企业在险资入主后,逐渐强化与险资在财务、金融、养老、营销、轻资产运营等层面合作。另一方面,房企积极与险资逆向合作设立保险公司,拓展多元化金融服务体系。如2015年5月,泰禾集团和阳光城联手多家企业设立海峡人寿保险,通过设立保险公司使企业在获得保险牌照的同时取得廉价、稳定的现金流。

同时,随着“大资管时代”迎来集中发展期,房企通过搭建金融平台、推进“资产证券化”等多种方式加速地产金融化尝试。可以看到的是,房企搭建金融平台,通过入股或收购金融机构、成立金融公司、搭建交易平台、互联网金融等路径抢占“大金融”布局的制高点,如2015年绿地、恒大、泰禾等百亿房企纷纷将业务领域渗透至金融业。

此外,房企还积极推进“资产证券化”进程,并在2015年迈出了重要的两步:一是商业不动产的金融化(REITs),如万科联合鹏华基金推出国内首支公募REITs;二是房地产抵押贷款的证券化,即MBS,世茂房地产2015年分别联合博时资本、汇添富资本,推出国内首单物业费资产证券化项目以及购房尾款资产证券化项目。

更重要的是,房企高效盘活存量、优化资源配置,开启行业整合新时代。2015年,房企加速以重组、兼并方式进行资源整合, 以较低成本盘活存量,为房企规模化扩张、进一步做大做强提供契机。比如,百亿房企积极推进内部重组,集中优势资源壮大核心业务。中海、招商等百亿房企通过资产注入、吸收合并的资产重组已经完成,保利、中粮等百亿房企地产业务重组也在进一步推进中。

另外,不少房企借道存量市场兼并收购以扩大业务版图。事实上,房地产进入存量时代,必然伴随着行业兼并。行业持续低利率环境也为大型房企实施兼并创造条件,而房企兼并完成后,对资源、财务和管理的高效整合也能够实现双方资源互补,最大化企业价值。2015年,万科、恒大、融创等大型房企纷纷通过股权收购和项目收购的方式获取资源,增强企业规模化优势,其中恒大年内收并购金额超400亿元。

事实上,面临生存危机的中小房企,正是龙头房企看好的重要标的。截至2015年11月26日,北京和上海产权交易所共计48家房企挂牌转让股权,总权益金额137亿元,其中将100%股权出售的房企有34家,14家房企部分转让股权。在北京、上海、天津及武汉产权交易所,仅11月份新挂牌待售房企股权货值就高达96亿元,显示中小房企的生存压力并未因市场回暖而缓解。

“未来无论是强强联合,还是强弱结合,都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化,达到企业双赢甚至多赢的目标。”中城联盟商管负责人钱凯指出,未来2-5年甚至更长时间内,房地产开发企业的金融化并购将得以延续,以获取资源为目的的并购仍将是主流。

来源/时代在线

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作者:陈钰霜   [私信@TA]
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