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沉默换不来金子 12月龙湖绿地保利倾巢拿地

2016年01月06日 11:58 土地

此前的11个月,一直按兵不动的品牌房企沉默了太久,但在这个月,因各路房企杀入,让12月成都土拍市场呈现颇多看点。12月有不少主城区优质土地入市,引来开发商争抢,创造高溢价;也有被诸多业内看好的地块,最终遭遇爆冷流拍;也有今年多番上台的地块,在2015年的最后一月仍然未能改变自己的命运……

多家知名房企年底补仓

根据统计,12月有3780.46亩合计51宗土地供应入市,为今年以来供应总量和次数最高的一月。

其中以拍卖方式出让地块占35宗,挂牌方式出让地块为16宗。最终成交35宗合计约3209.92亩地,土地成交率为68.63%,延续近月来的土地高成交率。接近年尾,加之本月优质地块较多,万达、绿地、保利、中铁建、龙湖等知名开发商出手拿地补仓。

表一:每月土地成交情况

土地成交情况.jpg

万达:“大胃王”拿下两地 总面积超570余亩

万达一出手,就知有没有!2015年,中国首富王健林将目光凝聚到了家乡四川,从4月份他在成都便消费了1020亿。就12月来看,万达于12月14日和12月30日分别以挂牌和拍卖的方式拿下570余亩地块,其中金堂地块面积合73.1581亩,天府新区地块面积合500.0097亩。而天府新区这块地位于双流县东升街道葛陌社区5、7组地块,地处新双楠核心腹地,紧邻星空路、航港路,东面与佳兆业威登郡一街之隔,西侧则为国奥村。据了解,该宗土地将用于修建万达电子商务物流仓储基地和万达国际医院。

绿地:首入龙潭寺区域 

2015年对于绿地来说,也是丰收的一年。去年8月份,绿地借壳金丰投资实现整体上市,并以2300亿元的销售额位列2015年典型企业年度销售金额榜单第二位。就成都市场而言,绿地成都在房联发布的《2015年房地产企业全域成都(备案金额TOP20)》中,位列第七名。

2015年绿地共拿下4宗土地面积合352.45亩土地,其中,12月拿下的土地位于龙潭寺街道,这是绿地集团首次进入该区域。2015年12月4日,绿地以底价2560元/平方米拿下成华区龙潭街道桂林社区7、8、9组和社区集体地块,面积合111.3846亩。该地块为二类住宅用地,其中可兼容的商业建筑面积比例不大于计入容积率建筑面积的10%。

成华区龙潭街道所辖北湖片区,是成都市政府着力打造的北湖公园和198生态旅游综合功能区。区域内有中国铁建北湖国际城、蓝润V客尚东、蓝光乐彩城、电建地产美立方、保利林语溪等在售项目,从项目成交来看,今年6月开始呈现逐渐下滑态势,10月稍显上浮,龙潭寺板块内项目均价约为7500元/㎡。

中铁建:绝对“饿疯了” 月入三块地

12月,中铁建绝对是土地市场的大赢家,一月内便在武侯、龙潭、天府新区三地拿下3宗地,总面积约377.3101亩。12月1日,中铁建以250万元/亩底价拿下天府新区合57.1910亩商业服务业兼容住宅用地,其中兼容住宅建筑面积比例不大于30%。三日后的土拍市场上,中铁建再次出手拿下武侯区簇锦街办两宗二类住宅用地,面积合约320.1191亩,值得一提的是,这两宗地块均是以超过70%的溢价拿下。

就地块价值而言,该地块交通便利,并且规划有地铁3号线延长线,未来升值潜力大。配套方面有汇点、中粮大悦城等多个大型商业项目。但地块周边多工业和物流产业园区,周围的环境比较差,且目前并无市政公园或者搬迁工业区的规划,居住环境较差无疑会削弱地块价值。

保利:再次布局新都大丰 打造大型城市综合体

保利在成都依然保持高速扩张的节奏,2015年共拿地962.01亩。继拿下金牛区天回镇万圣社区142亩地块、温江区永宁镇新庄社区132亩地块之后,保利再入城北大丰区域。12月2日,保利以溢价30.95%、440万元/亩拿下新都区大丰街道高家社区2社及社区集体,甫家社区1、2、3、4社及社区集体地块,面积合283.5356亩。

保利成都公司在大丰的布局始于6年前的保利城,而12月拿下的283亩地块定位于大型城市综合体,打造方式将与此前的保利城、公园里项目不同。

龙湖:拿下大面优质地块 打造改善型产品

在圣诞节当天,龙湖以350万元/亩底价拿下龙泉驿区大面街道金枫路以东、西干道以南的142.5984亩地块。这是继9月份之后,龙湖再次在成都土地市场上出手。该地块土地用途为住宅兼商业,地理位置优越,属于成都龙泉驿区大面板块,地块公共交通便利,紧邻地铁2号线,周边配套完善,是近城区优质地块。预计打造改善型产品。

新希望:年内首秀 高溢价拿下三圣乡优质地块

本月土地溢价最高的土地非新希望拿下的三圣乡地块莫属。12月4日,在经过80多轮的竞价后,新希望以103.05%高溢价、7310元/平方米拿下锦江区三圣乡(现更名为沙河街道办事处)花果村1组地块,该地块地理位置优越,为二类住宅用地,其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率总建筑面积的10%。

成都天投地产开发有限公司:尤爱天府新区

12月的第一天,成都天投地产开发有限公司以150万元/亩底价拿下天府新区兴隆街道三根松村三、五组约189.1514亩地块。在2015年天府新区的土地拍卖市场上,天投集团频频出手,截至目前天投集团共拿地600.31亩。

港中旅海泉湾(成都)置业有限公司:金堂起家 一口气“吃下”4宗土地

12月3日,港中旅海泉湾(成都)置业有限公司拿下金堂县官仓镇白马泉村3宗地块,合计250.6307亩。而在2015年12月25日这天再次出手,拿下金堂县官仓镇白马泉村合73.2309亩。可以看出,港中旅海泉湾(成都)置业有限公司对金堂的特别偏爱。资料显示,2015年7月29日,港中旅海泉湾(成都)置业有限公司在金堂县顺利落户,据悉,港中旅海泉湾(成都)置业有限公司的落户得到市局外资处鼎力支持和耐心指导,市局外资处专对该企业开通绿色通道,实行专人负责其注册登记工作,历时1天即完成整个登记程序,企业负责人当天即领取营业执照。 

12月土地之“最”

对于房地产市场而言,前期的土拍是最能反映市场走势以及开发商们的态度。而开发商们用钱创下的这些“最”记录,让土拍市场更有看头。

最高溢价

在本月成交的35宗土地中,其中有3宗地实现溢价成交,其中最高溢价为103.05%,为成都新希望置业有限公司以7310元/平米拿下的锦江区三圣乡(现更名为沙河街道办事处)花果村1组地块;其余两宗高溢价地块被中铁建拿下,其中武侯区簇锦街办铁佛村3、8组、簇桥街办七里村4、5组,溢价率为71.7%;武侯区簇锦街办铁佛村3组、簇桥街办七里村4、5组,溢价率为75.85%。


而锦江区三圣乡地块实现高溢价成交并不难理解,该地块位置优越,周边配套较为成熟,小区林立,地块北侧为万科金润华府、华宇广场,南侧为沙河壹号,万科城市花园。片区已经发展成为一个宜居居住片区。

最易流拍

“雄飞地块”继9月24日被流拍后于12月3日再次回锅,却因人数不足而流标。该地块位于锦江区一环路以东,东大街以南,起拍价6950元/平方米。之前曾有传闻称,该宗地块将会被雄飞转让于恒大,但最终却是以拍卖的形式出售。该地块合45.6149亩,为商业服务业设施用地、商业服务业设施兼容二类住宅用地。2013年,该地块就开始进行拆除。目前来看,该地块大小相当,内部平整,现被用作临时停车场,周边被老旧小区包围,配套成熟,是二环内不可多得的地块。

另一宗最易流拍的地块是2015年12月4日上市拍卖的,位于成华区昭觉寺横路的8.0748亩商业服务业设施用地兼容二类住宅用地,该宗地曾于今年8月4日上市拍卖,但最终地块还是流拍。该地块起拍价为3600元/平方米,面积小且商业比重过大,打造难度较大。

最高单价

12月4日,新希望拿下锦江区三圣乡(现更名为沙河街道办事处)花果村1组地块,面积合44.6138亩,该宗地起拍楼面地价为3600元/平方米,最终成交价为7310元/平方米,溢价率高达103.05%,获得本月最高溢价和最高单价的双料冠军。

最高总价

12月2日,保利拿下新都区大丰街道高家社区2社及社区集体,甫家社区1、2、3、4社及社区集体地块,面积合283.5356亩,成交价为440万元/亩,总价约12.47亿元,为本月土地成交总价之最。

最“意外”

早前便有传闻称,银泰在新都大丰将建成银泰Mall,而银泰Mall作为配套,直接被标在周边多个在售项目沙盘之上。而12月2日保利拿下的这一宗283.5356亩地块,从标记位置与银泰Mall几乎一致。银泰Mall至此变保利Mall。如今该地块被保利拿下,除了大量的住宅,更值得关注的无疑是数十万方的商业,这对于长于打造住宅项目的保利而言是个挑战。

热门行政区域

观察家综合各项数据发现,12月有不少主城区好地上市,且多为二类住宅用地和商服用地。从行政区划上来看,12月都江堰和金堂出让土地宗数最高,为7宗,其次为天府新区6宗。在本月,近年来受到市场追捧的大面板块,也在本月推出2宗地块,其中一宗位于保利玫瑰花语旁的优质地块被龙湖拿下,欲打造改善型产品。

表3:各行政区成交情况

成都各行政区域土地成交概况:.jpg

本月最热行政区域当属天府新区,6宗土地出让面积达1353.3553亩,最终实现100%成交。其中,万达于12月30日,拿下天府新区天府新区正兴街道秦皇寺村五、六组,田家寺村六组,华阳街道香山村一组地块,面积合500.0097亩。12月1日,成都天投集团拍下天府新区兴隆街道三根松村三、五组合189.1514亩地块,同日,中铁建以250万元/亩拍下天府新区正兴街道秦皇寺村五组、凉风顶村六组,兴隆街道罗家店村二组合57.1910亩商业服务业设施兼容住宅用地。

而另外三宗土地于12月7日以挂牌的方式被成都易龙仓储服务有限公司、戴卡凯斯曼成都汽车零部件有限公司、中建科技成都有限公司分别拿下。

而向来是土地市场常客的双流却在本月缺席,无一宗土地出让。而就在12月,一张网络流传的《国务院关于同意四川省调整成都市部分行政区划的批复》 文件图片,让双流县变身为双流区,这位百强县如今更是升级为高富帅,走上人生巅峰。

下月土拍看点

据统计,2016年1月将有2019.4259亩合计18宗土地供应入市,主要为拍卖方式。从行政区域来看,1月出让土地为成都周边区县,主城区未有土地出让。其中,都江堰有5宗合计212.3221亩,新都4宗合计602.8958亩,崇州市2宗合计32.2855亩,天府新区3宗合计亩,郫县3宗合计390.9407亩,青白江1宗合计6.3975亩。

综合来看,2016年1月的土地市场有两大看点:

1、1月18日,天府新区出让天府新区兴隆街道罗家店村五、六、七组,万安街道高饭店村二、三组,华阳街道香山村五组城镇混合住宅用地、文体娱乐用地,该宗地与2015年12月成都天投集团拿下的地块位置相近。不知道钟爱天府新区的天投集团是否会再次出手?

2、天府新区另一宗1月15日出让的天府新区正兴街道田家寺村三、四、五组城镇混合住宅用地、商业用地(幼儿园),与上月中铁建拿下的地块相邻,但该宗地起拍价为300万元/亩,与中铁建拿下的地块起拍价高了50万元/亩。不知中铁建是否会再次出手拿下一起开发打造?抑或是有其他的开发商进入,与中铁建做邻居?              


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作者:陈钰霜   [私信@TA]
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