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上亿欠资压顶 成都荣盛的另类“支付”

2015年12月24日 08:47 独家

深陷资金短板的成都荣盛最近再遇压力,据不完全统计,早已逾期支付五家总包方工程款结算期的成都荣盛,至今仍有上亿元资金未结清,拖欠工程款费用涉及荣盛•花语城、香榭兰庭、紫提东郡三大项目。

荣盛

无奈的“认购”

这并非突来事件,去年8月底,成都荣盛即遭遇农民工维权。维权农民工正是来自荣盛时下在售的花语城、香榭兰庭、紫提东郡三大项目承建方旗下。事件的背后,指向了承建方和开发商之间的垫资问题。

在2014年7月之前,承建荣盛成都项目的倍特、中天、星大等五家公司仍能从荣盛成都定期获得进度款。而2014年8月的情况出现异常,8月3日、4日,倍特按照惯例向荣盛成都提交了工程款支付申请表,但尽管倍特多次催促,荣盛成都并未确定付款。

其他多家施工方也亦出现相同的情形。按照荣盛与五家承建方的合同规定,荣盛将按照当月工程进度金额的75%付予五家公司,剩余的25%则到完全交房后付清。这意味着,五家承建商面临着或多或少的资金垫付,彼时粗略统计未支付垫资金额就达到了上亿元。

不过,对于工程款的拖欠,荣盛打算用另外的办法解决。去年8月20日,倍特收到了一份异于往日的回复由荣盛成都香榭兰庭项目部发出。荣盛成都表示:如果你司同意在每个季度扣除购买我司500万商品房30%(约150万)的进度款的情况下,我司可根据你司申请的《关于按实际进度支付工程款》中的请求,按实际进度进行核量和支付进度款。

荣盛期望施工方能认购在售物业以抵工程款,但这遭到了五家施工方的反对。

一个背景是,2013年年底,荣盛成都公司为年底业绩冲量,曾要求五家承建商每家以私人或公司名义认购15套所承建项目房源,每家房源总金额约1000万,首付的10%资金由荣盛提前支付工程款,剩下的20%首付则与荣盛签订了借款协议,由荣盛垫付。此后如荣盛销售认购房源,荣盛将房款退回施工方,但最终部分施工方认购的房款并未如愿退回。

反复之下,荣盛在维权事件后支付了施工方部分工程款。时隔一年之后,荣盛旗下三个项目已经全部交付,但成都荣盛拖欠施工方工程款并未因此了结。

总包荣盛香榭兰庭项目建设的倍特仍旧是拖欠资金最多的公司。承建香榭兰庭的倍特负责人告诉观察员,今年七月份就已经将项目交付,但至今办不了结算,被荣盛成都公司以多种理由推诿,工程款加利息及工期耽误,累计金额达7000万元(倍特方数据)左右。

该负责人还透露,荣盛香榭兰庭原本于去年就应该完工,但因荣盛自身的原因,拖至今年7月才完成工程。四家施工方都欠的有资金,拖付的理由是总部要审。对于荣盛提出的用房子抵用工程款的要求,倍特并不买账,他们认为这些房源难以变现用以支付材料供应商欠资。

由克而瑞成都提供的数据显示,荣盛花语城项目自2013年7月到2015年9月,累计销售住宅1220套,成交均价8127元/平方米,累计备案成交金额629931,016元;荣盛紫提东郡自2013年8月到2015年11月,累计销售住宅639套,成交均价8138元/平方米,累计备案成交金额386304,137元;荣盛香榭兰庭自2013年7月到2015年12月成交住宅1115套,成交均价8736元/平方米,成交金额646139,420元。

按上述数据推算,成都荣盛自2013年至今,三个项目仅住宅部分累计备案产值近17亿元。蹊跷的是,荣盛在工程款支付上显得较为困难,并且成都荣盛与其他公司的业务合作的款项,荣盛仍旧是予以拖延态度。

“荣盛这家企业在北方是做得很好的,不知道在成都是什么原因,总部不拨钱给成都公司。这个楼盘(香榭兰庭)已经卖了80%多,结清工程款应该是没有问题的。” 倍特负责人亦猜测成都荣盛在资金链上出了问题。

不仅是倍特,承包荣盛紫提东郡的华海亦面临同样的问题,华海紫提东郡项目负责人透露,11月份就已经过了合同结算期,但还有20%近2000万元未付款,荣盛方面也没有说什么时候支付这笔款项。

去年就已经交付的花语城,总包方星大方面至今仍未得到工程款结算,项目承包负责人告知,成都荣盛目前还有近2000万元未支付。最终,星大在这次不畅快的合作当中有了妥协,荣盛方面提出的用房源抵工程款,星大认购了花语城价值近2000万元的商业。

倍特项目负责人粗略估计,荣盛五家施工方目前累计有1.5亿元仍未完成结算。

荣盛“内忧”

成都荣盛资金乏力或许可以从荣盛地产上半年业绩报告中透露端倪。

公开资料显示,今年上半年,因结算减少,荣盛发展实现营业收入915221.62万元,同比下降10.02%,营业利润133798.77万元,同比下降27.70%,同时预告,1-9月公司可结算项目的数量与结构有一定的变化,结算收入及利润较上年同期有小幅下降。

2015年年中,荣盛持有资金72亿元,公司有息负债率57.25%,有息负债合计人民币192.22亿元,高于公司货币资金总额,短期偿债压力较大。

巨大的债务负担使得荣盛必须实现融资,10月13日,荣盛发展拟非公开发行60亿不超过5年期限公司债,拟用于偿还公司借款、调整公司债务结构;并拟用剩余部分资金补充公司营运资金,改善公司财务状况。

业绩方面,荣盛上半年内完成情况不甚理想,实现了销售回款83.45亿元,仅完成年初回款计划305亿元的27.36%。荣盛并未在项目的销售上获得更多的现金流。    

成都公司也并不太平,频繁的人事变动使得成都荣盛颇为动荡。去年8月底农民工维权事件发生后,时任荣盛发展成都公司总经理王建新在去年10月左右即已离职,原荣盛成都营销总监张鹏也相继离开创业。

22日,观察员电联原荣盛发展成都公司副总经理王洪铎,其也表明离开荣盛很久,并不了解成都公司情况。目前,由万科跳至荣盛的陈良良担任荣盛发展成都公司总经理。

频繁的人事变动正是成都荣盛“内忧”的表现之一。此前,荣盛旗下成都三个项目在交房时均有爆发维权事件,对荣盛在售项目销售影响明显。

尤为典型的是,荣盛香榭兰庭项目自2013年7月开盘至2014年9月,销售价格保持在9000元/平方米上下的销售均价,但在2014年10月开始,售价陡降至8341元/平方米,此后销售均价浮动于8550元/平方米,降幅超过周围项目平均水平。

原荣盛内部工作人员还透露,今年以来,成都荣盛的几个项目都处于尾盘销售,住宅量很少,且都是刚需产品,底商存量产品从设计端来讲问题比较大,并且,荣盛作为一家上市企业,对业绩指标的关注度非常强,工作强度也很大。

项目接近尾盘、无土地储备和高工作强度使得成都荣盛难以留住人才。

紧要的现实是,荣盛花语城和紫提东郡均已售罄,荣盛成都公司仅有荣盛香榭兰庭项目在售。

而在荣盛半年度业绩发布会报告中显示,荣盛通过股权收购、招拍挂等多种方式,先后在多个城市获得土地25宗,规划权益建筑面积324.04万平方米,完成年初计划获取建筑面积750万平方米的43.21%。截止今年年中,荣盛土地储备建筑面积1994万平方米。

过去一年,荣盛在成都市场并未有政策性倾斜,成都方面,荣盛目前并无土地储备,今年的土拍市场上,荣盛甚少参与土地拍卖,并没有获取土地以便后续开发。

不过,荣盛陈良良透露,接下来荣盛将在成都砸重资,明年会有大动作,会在成都拿地开发,并且还是拿几个比较大的住宅项目,目前已有计划,但是现在还不太方便透露。

对于拖欠工程款一事,陈良良否认了事件的存在,并称荣盛成都公司按照协议付款,没有问题。他还补充,荣盛是一家上市公司,不可能会有资金问题。

不久前,倍特负责人收到了一份由荣盛发出的《香榭兰庭结算及结算备案补充协议》,结算备案说明中表明,“由于双方就本项目最终结算金额目前还存在较大争议,为确保项目及时竣工备案的需要,双方同意按已经达成共识的部分结算金额,进行竣工结算备案。”

并在第三条中补充,“本协议签字盖章后,双方达成共识部分的结算款应付金额为万元,其中乙方采用工程款抵房方式抵扣额不少于2000万元,甲方于本协议签订后15个工作日内支付乙方X万元,剩余款项于2016年5月30日前分两次付清。”

智库专家、北京安博(成都)律师事务所陈军认为,荣盛预期付款存在违约现象,要求用房抵工程款,若施工方不同意,可拒绝这个要求,开发商就只能付工程款,这个需要双商协商。如果工期延误导致垫资产生的利息,合同中有约定就要按照约定执行,如果开发商已超过合同约定付款期限,拖延结算就要承担相应的违约责任。

荣盛用房抵工程款,这一次倍特并不愿意接受,他们并未签署协议盖章,计划通过法律途径和向相关部门反映情况以收回工程款。

作为荣盛花语城承包方的星大负责人已经不记得是第几次来成都荣盛公司了,剩下的近2000万元结算款还未拿到手,时至年底,又将是难熬的年关,他已疲于向材料供应商再次拖延欠款,这一次,他得到了荣盛的回复是,两个星期后给予答复……

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