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【专栏】2015年最后一拍!龙泉优质地块又来了!

2015年12月23日 22:13 观点

圣诞节要来了,就当这篇土地评估是笔者送给大家的节日礼物吧!辛苦一年了,欢迎大家常来我的公众号看看!

12月4日土拍的火爆还让人记忆深刻,但冷热不均的成交结果同样让人感慨。人们明显可以感觉到:高单价小地块,被市场冷落了,商业地块也不受欢迎。相反,适合深度居家的改善型置业的地块,受到市场的热捧,普遍高溢价成交。

刚才说的是市区的情况,那郊区的情况又如何呢?在12月8日走上拍卖台的5宗郊区土地中,流拍比例很大。特别是最受关注的龙泉二中旁的地块,虽然条件不错,但仍然惨遭流拍。当然,这块地的返迁要求很高,这可能是造成开发商不敢轻易举牌的重要原因。

12月25日是圣诞节,成都的土地市场将迎来今年的最后一次拍卖,这也是全年的最后一次公开土地交易。这次放出了两个地块,其中龙泉地块非常符合“深度居家”的要求,相信也聚集了市场的较多关注。

为了科学的进行地价的评估和测算,笔者用数年时间研发了“大数据下城市土地评估的LRT法”,从地块位置、规划条件以及成交时间等多个维度用统计方法来计算土地的成交价。去年底笔者曾在锐理数据的一次公开课上向到场的业内人士详细的讲解了这套方法体系和大致的计算方法。这不是一两句话可以说得清楚的,笔者正在写一本专著来详细的阐述该方法及其应用。通过笔者独有的数据库和自创的上万行的大型计算机运算程序,笔者可以对大成都范围内的每一宗土地给出精确的估价。

那么,龙泉地块有些什么看点呢?

LQ08(252/211):2015-08,龙泉驿区大面街道金枫路以东、西干道以南。净用地面积142.6亩,容积率2.5到3,二类住宅用地(最高商业占比10%)。

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起拍价:350万元/亩,楼面地价:1750元/平方米。

该地块在行情好的时候,可以达到较高的溢价。高位评估价:562.19万元/亩,楼面地价:2811元/平方米。

笔者也给一个低位评估价,为395.08万元/亩,楼面地价:1975.4元/平方米。

该地块的成交溢价率评估在12.88%到60.63%的样子。

点评:

该地块的位置不用多说,一翻地图即可一目了然。龙泉的大面板块早已今非昔比,有逐渐融入成都主城区的发展趋势,甚至比龙泉城区更受市场关注。该地块的交通条件自然是方便,周边干道较为密集,四通八达,上绕城也方便。离该地块西侧仅约一公里的位置就是天鹅湖公园,而离该地块东侧不到两公里的位置就是川师大新校区这个“超级配套”。

该地块的缺点也不是没有,就是离地铁稍微远了一点点,测量的最近直线距离约两公里。但是比起很多周边5到10公里范围都没有地铁覆盖的地块而言,这块地还是可以算地铁概念的。毕竟两公里的距离,走路也不是太远,坐“耙耳朵”也很方便。另外,该地块周边目前的商业配套虽然还不多,但是该地块周边在开发甚至已经交房的项目众多,所以商业配套必然是会逐渐起来的。

虽然12月8号的土拍惨遭流拍,但实际上今年以来龙泉的土地市场是屡屡有大牌进驻的。比如今年3月27日,江苏新城首次进入成都楼市,就选中了龙泉新城区域龙工北路北侧的181亩地块,彼时以320万/亩的地价成交。在今年的7月23日,同样是在龙泉新城,绿地首次进入龙泉市场,拿下了龙工北路以南的134.7亩地块,彼时的起拍价是290万元/亩,成交价是400万元/亩。

而去年8月15日的土拍,保利拿下了大面街道车城西三路以西、经开区南一路以南的106.35亩地块,彼时的起拍价是360万/亩,成交价420万/亩,折合楼面价1575元/平米(规划的是3到4的容积率)。

特别值得一提的是,保利的玫瑰花语项目就在本次土拍的地块紧邻的东侧,极具参考价值。其目前网上报出的清盘均价约5800元/平米(之前曾卖过均价6500元/平米)。该楼盘在2013年6月开盘时曾引起过“3天5000人到场”(据相关媒体报道)的热销,可见该区域的市场区域认知还是好的。

毫不夸张的说,笔者经过近十年的长期积累,目前已经建成了成都土地市场最全的数据库。只要是公开成交的土地,都逃不出笔者的“法眼”。经查,保利•玫瑰花语的地块就是当年编号LQ11(252/211):2012-297的地块,拍卖成交时间是2013年1月8日。彼时,起拍价高达520万元/亩,而成交价更是高达665万/亩。该地块规模达113.7亩,最高容积率4.5。按这个容积率测算的楼面地价为2216.67元/平米。

客观的说,本次土拍的地块条件比保利拿地的条件更好一些。更关键的是拿地时机,去年8月正是楼市开始下行不久愁云惨淡的时候,而目前至少处于回暖期,整体市场环境比去年8月好多了。而且,玫瑰花语项目的地块容积率高达4.5,规划上就给了偏刚需的定位。而本次土拍的地块,容积率为2.5到3,明显走的舒居和改善型置业路线,显然定位可以更高端。最最最关键的是(重要的事情说三遍?),本次土拍的起价比邻居可是实实在在的低了170万/亩啊!虽然容积率低了很多,但楼面地价反而还低了一些。

应该说,龙泉的土地市场总体来看还是比较受到业内关注和看好的。所以不要被12月8号那宗地的流拍吓到了,2015年末最后一次吃肉的机会,该出手时就出手!

综合来看,该地块的性价比是很高的。反正都是2015年的最后一次公开土地交易了,笔者大胆预测:该地块的成交概率较大,甚至以较高溢价率成交!要是笔者预测错了,笔者马上把自己名字的拼音缩写倒着写(“LL”)!甚至,不排除保利继续拿地的可能性。显然,保利拿下该宗地将享受到规模经济的福利,起码节约1000万以上的营销、策划、市场研究等成本,甚至售楼部都不用修,就用以前的。另外,经过笔者的长期研究和测算,保利拿地的价格平均来看就是要比“其他人”高30%左右(同等条件下),这现实出不同开发企业在内部成本控制和利润率预期等方面的个体差异。

需要特别说明的是,以上所述评估结果是基于整个成都土地市场的历史成交数据所做出的客观的计算和评估,不代表笔者本人的任何主观判断。笔者著有《地价的逻辑:大数据时代的城市土地估价》一书(即将出版),欢迎关注。

笔者天天吃稀饭,偶尔买个肉锅盔,帮你们免费算动辄几亿、几十亿的土地大买卖,都又辛苦一年了!求猛烈点赞!


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