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高新土地年底降价回锅 蓝光低溢价首次入驻中和板块

2014年12月04日 18:18 独家

房观察12月4日讯 先前于8月上市遭遇流拍的三宗大源二类住宅用地虽于今日再次降价上市,但其中两宗仍旧难逃流拍命运。另一宗位于高新区中和组团的用地在今日降价再上市交易后被蓝光低溢价竞得。

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高新区中和组团的土地图片

原计划于今年8月中旬上市交易的高新区大源组团3宗二类住宅用地,在上市交易的前一天发布公告终止交易。上市的交易的3宗用地本为今年大源截止目前唯一出让的用地,在最初上市交易便备受关注。据房观察数据研究中心监控近年来大源板块上市交易宗地的信息来看,最初大源三宗用地的起拍价也是迄今为止大源起价最高的土地。不过从今年的市场来看,下滑趋势明显,土地市场更显低迷,首次上市交易的大源宗地因为6500元/平米的起拍楼面价而被传恐怕价格太高,开发商难以下手。 

在大源宗地首次遭遇流拍时,房观察采访成都一知名开发企业副总经济师,他即表示,导致本次大源土地终止的原因可能是因为参拍的开发商不够而提前终止,至于为什么为造成参拍开发商不够可能是由于起拍价太高而导致没人接招。

在土地上市交易之初房观察曾前往土地现场查看,上市交易的三宗大源宗地相距不远,一号宗地位于天府二街与天府三街之间;三号宗地及四号宗地比邻位于天府三街及天府四街之间。目前周边呈现的项目已经有时代晶座、世豪广场、锦城南府、保利星座、合能璞丽,相对较远位置有复地复城国际等大体量商业项目。

然而从相关机构得到数据显示,目前该片区周边在售住宅价格保持在8500——11000元/平米左右。早前以高溢价拿下该片区宗地的项目如今开盘入市大多处于保底销售的状态。房观察此前也对大源片区进行综合分析报道,由于近年来大源片区呼声持续高涨,始终保持较高的市场热度,然而随着市场的波动,该片区存量大、去化慢的情况凸显。在这种情况下,相对起拍价较高的土地开发商的入驻更显谨慎。

一位不愿具名的上市公司土地投资部经理分析,首先就开发商而言本身楼面价太高,开发商不赚钱,与此同时现阶段楼市低迷,开发商资金紧张,融资成本高,在市场不好的时候金融杠杆用不起来。二,政府终止肯定是报名不够,如果上市交易流拍的话二次上市就得降价,还不如终止。

正如该名经理所分析的那样,如果首批次上市交易便遭遇流拍那还不如提前终止来避免后期可能只得降价上市的风险。不过从目前来看该宗用地依然难逃降价的命运,从最开始的6500元/平米楼面积降至5000元/平米。

另一宗来自于高新区中和组团的二类住宅用地几乎与大源宗地同命相连。该宗用地最初以3600元/平米的楼面价上市交易,本次每平米直降800元至2800元/平米。不过该宗用地相较于大源宗地,虽然周边的住宅氛围逐渐完善,不过由于周边相对较为缺乏生活配套,土地价值空间不大。房观察监控该地块周边在售项目价格,目前在售的司南、南阳盛世、江宇天府城等项目均价均保持在7000元/平米左右,切在售的均为刚需产品,本身较高的起拍价,如果开发商以溢价拿下,后期打造难度便会提升。在这种情况下开发商也只得放弃多地。

今日拍卖五宗土地位置图

一、宗地编号:GX02(252):2014-063

宗地位置:高新区大源组团西片区(高新区桂溪街道办事处大源村2组、铜牌村4组)

宗地净用地面积:26371.63合39.5574亩

宗地使用性质:二类住宅用地,兼容不大于20%的商业设施用地

宗地起拍楼面地价:5000元/平方米

成交楼面价:5200元/平方米

竞得者:成都旭和房地产开发有限公司,自然人 

溢价率:4%

二、宗地编号:GX03(252):2014-064

宗地位置:高新区大源组团西片区(高新区桂溪街道办事处大源村2组、铜牌村4组)

宗地净用地面积:24015.24合36.0229亩

使用性质:二类住宅用地,兼容不大于20%商业设施用地

起拍楼面地价:5000元/平方米

成交结果:流拍

三、宗地编号:GX04(252):2014-065

宗地位置:高新区大源组团西片区(高新区桂溪街道办事处大源村1组、铜牌村4组)

宗地净用地面积:39589.87合59.3848亩

使用性质:二类住宅用地,兼容不大于20%商业设施用地

起拍楼面地价:5000元/平方米

成交结果:流拍

四、宗地编号:GX05(251/211):2014-072

宗地位置:高新区中和组团(中和街道新华社区6组,应龙社区8组)

宗地净用地面积:22835.35合34.2530亩

使用性质:住宅用地(兼容不大于10%商业)

起拍楼面地价:2800元/平方米

成交地价:2920元/平方米

竞得者:四川蓝光和骏实业股份有限公司

溢价率:4.28%

五、宗地编号:DJY09(252/211):2014-135

宗地位置:都江堰市幸福镇联盟村一、二组

宗地净用地面积:64175.90合96.2638亩

使用性质:二类居住用地(可兼容商业用地,商业建筑兼容比例不得超过该宗地计入容积率建筑面积的30%)

起拍地价:160万元/亩

成交结果:流拍

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