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又是一天8块市区优质地块上市

2015年12月04日 09:42 土地

年末果然土地市场上高潮迭起,12月4日又是一天8宗市区的优质地块走上拍卖台!笔者今天拖着疲惫的身躯,晚上坚持把这8块市区优质地块的评估做出来,就是觉得不算一下太可惜了!

为了科学的进行地价的评估和测算,笔者用数年时间研发了“大数据下城市土地评估的LRT法”,从地块位置、规划条件以及成交时间等多个维度用统计方法来计算土地的成交价。去年底笔者曾在锐理数据的一次公开课上向到场的业内人士详细的讲解了这套方法体系和大致的计算方法。这不是一两句话可以说得清楚的,笔者正在写一本专著来详细的阐述该方法及其应用。通过笔者独有的数据库和自创的上万行的大型计算机运算程序,笔者可以对大成都范围内的每一宗土地给出精确的估价。

这8个地块均位于成都主城区,而且都处于三环内外,不可谓不是优质地块。那么,它们有些什么看点呢?

1、JJ09(252):2015-079,锦江区三圣乡(现更名为沙河街道办事处)花果村1组

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起拍价:720万元/亩,楼面地价:3600元/平方米

该地块在行情好的时候,可以达到很高的溢价。高位评估价:1851.3万元/亩,楼面地价:9256.5元/平方米。

笔者也给一个市场冷清时候的低位评估价,为734.9万元/亩,楼面地价:3674.52元/平方米。

点评:

成熟居家的位置,基本算是要啥有啥,面积也合适。总之,该地块的成交概率较大。

2、CH32(21/255):2015-083,成华区昭觉寺横路

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起拍价:1376.67万元/亩,楼面地价:4130元/平方米

该地块在行情好的时候,可以达到较高的溢价。高位评估价:1915.9万元/亩,楼面地价:5747.6元/平方米。

笔者也给一个低位评估价,为1795.32万元/亩,楼面地价:5385.93元/平方米。

点评:

面积小,商业比例有点大哦。面积小的地块往往单价都高,这很正常,总价门槛低嘛,容易引起更激烈的竞争。如果地拿贵了开发难度是有点大的哈。该地块笔者两种方法给出的评估价都较高,看看拍卖现场表现如何了。

3、CH30(252):2015-081,成华区崔家店路52号

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起拍价:754万元/亩,楼面地价:3900元/平方米

该地块在行情好的时候,可以达到很高的溢价。高位评估价:1512.2万元/亩,楼面地价:7821.7元/平方米。

笔者也给一个低位评估价,为912.87万元/亩,楼面地价:4721.73元/平方米。

点评:

崔家店,去年很火的哦。笔者还是希望大家能理性拿地,这次估计按照笔者估算的低位成交的可能性大些。

4、CH31(252):2015-082,成华区龙潭街道桂林社区7、8、9组和社区集体

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起拍价:494.93万元/亩,楼面地价:2560元/平方米

该地块在行情好的时候,可以达到较高的溢价。高位评估价:727.4万元/亩,楼面地价:3762.5元/平方米。

笔者也给一个市场冷清时候的低位评估价,为413.22万元/亩,楼面地价:2137.34元/平方米。

点评:

去年底2700的楼面价流拍了,一年后降了些价又来,诚意还是有的。但是,为什么笔者预感该地块继续流拍的可能性大呢。

5、WH11(21):2015-086,武侯区簇锦街道办事处铁佛村4、5、6、8组

起拍价:550.08万元/亩,楼面地价:2292元/平方米

该地块在行情好的时候,可以达到较高的溢价。高位评估价:855万元/亩,楼面地价:3562.6元/平方米。

笔者也给一个低位评估价,为615.76万元/亩,楼面地价:2565.66元/平方米。

点评:

铁佛村现在确实也逐渐成熟起来了。武侯区实际上现在三环以内的地不多了,武侯立交外侧的这一大片是目前武侯区供地的主力了。看看“武侯新城”今年底的表现如何。这个地方的商业项目不如成都正南方向多,但这块地的面积其实也不小。将近11万方的商业面积,未来好不好消化呢?不过总体来看,笔者觉得该地块成交的可能性大。

6、WH10(252):2015-085,武侯区簇锦街办铁佛村3、8组、簇桥街办七里村4、5组

起拍价:649.98万元/亩,楼面地价:3611元/平方米

该地块在行情好的时候,可以达到较高的溢价。高位评估价:968.4万元/亩,楼面地价:5380.2元/平方米。

笔者也给一个市场冷清时候的低位评估价,为606.69万元/亩,楼面地价:3370.51元/平方米。

点评:

这块地和下面一块地,是这次“武侯新城”真正发力的地方。面积有点大,总价门槛高。估计底价成交的可能性还是有的,但是爆冷流拍也不是不可能。

7、WH12(252):2015-087,武侯区簇锦街办铁佛村3组、簇桥街办七里村4、5组

起拍价:649.98万元/亩,楼面地价:3611元/平方米

该地块在行情好的时候,可以达到较高的溢价。高位评估价:973.3万元/亩,楼面地价:5407.1元/平方米。

笔者也给一个市场冷清时候的低位评估价,为591.03万元/亩,楼面地价:3283.48元/平方米。

点评:

“武侯新城”这次一次性放出两块大的住宅用地和一块中等商业用地,这是要火的节奏哇?面积有点大,总价门槛高。估计底价成交的可能性还是有的,但是爆冷流拍也不是不可能。

8、GX02(21):2015-080,高新区站南组团(原高新区石羊街道丰收村3组)

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起拍价:650万元/亩,楼面地价:3900元/平方米

该地块在行情好的时候,可以达到很高的溢价。高位评估价:1624.3万元/亩,楼面地价:9746.0元/平方米。

笔者也给一个市场冷清时候的低位评估价,为694.72万元/亩,楼面地价:4168.32元/平方米。

点评:

笔者其实也没想明白这个位置的10亩规模的商业用地拿来修啥子。难道修两栋塔楼,一栋写字楼一栋酒店?不过修什么是一回事,最重要的还是控制拿地成本。根据笔者的测算,小地块容易引起疯抢。综合来看,该地块成交的可能性还是大。

需要特别说明的是,以上所述评估结果是基于整个成都土地市场的历史成交数据所做出的客观的计算和评估,不代表笔者本人的任何主观判断。笔者著有《地价的逻辑:大数据时代的城市土地估价》一书(即将出版),欢迎关注。

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作者简介:刘璐,西南财经大学经济学院副教授、博士生导师、美国犹他州立大学经济学博士、房观察新媒体观察家智库专家。对城市和区域经济领域的房地产、环保、能源等问题有着较深入的研究,在国内外知名期刊发表论文多篇。知名财经评论人,与众多业内媒体有着长期和深入的合作。

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