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富力地产第五次回A:筹资350亿

2015年11月30日 08:21 公司

证监会11月初宣布完善新股发行制度重启IPO给港股房企回归A股再次带来了希望。11月下旬,在回A路上已经屡遭挫折的富力地产在证监会官网上挂出A股招股说明书,再次宣布重启回A步伐。

房观察

对于富力地产而言,回A已成为一个必须逾越的门槛。自2005年赴港上市之后,富力一直未能获得港股市场良好的估值,其负债率偏高的问题也未能够通过境外资本市场得到妥善解决。因此,富力从2007年开始就启动了回归A股的计划,然而在这前后8年时间里,富力一共四次回A的努力都因种种复杂的原因而以失败而告终,这一次,富力能够借助政策的春风实现夙愿吗?

筹资350亿

根据富力地产公布的《首次公开发行A股股票招股说明书》,此次计划公开发行新股数量不超过107000万股,约占富力地产发行后总股本的24.93%,富力发行后总股本为4292367344股,其中H股为1015258400股。

在定价方面,新发行的每股面值人民币为0.25元,但具体发行价格还要结合市场和公司实际情况,由公司董事会根据股东大会授权,与主承销商协商确定。

如果此次发行新股计划能够实施,富力预计将筹得大约350亿元的现金,成为2010年之后国内A股市场最大一桩IPO。在扣除发行费用后,富力拟按轻重缓急投资旗下正在发展的9个项目,其中北京富力通州运河十号项目40亿元、上海虹桥项目55亿元、天津富力新城项目70亿元、北京富力新城项目90亿元、梅州富力城项目30亿元、哈尔滨富力城项目25亿元、南京富力尚悦居项目20亿元、无锡富力十号项目10亿元以及佛山富力广场项目10亿元。

“此次A股发行将为公司的业务发展提供新的融资渠道,并为所述项目提供财务资源,可以提升公司的持续发展能力和核心竞争力,符合股东的整体利益”,富力方面表示,虽然此次发行A股已获得股东会通过,但最终是否发行仍需要取决于证监会等相关监管机构意见以及资本市场状况。

这已是富力地产港股上市之后第五次冲刺A股市场。最早在2007年,富力就已经有了回归A股的设想,然而由于当年资本市场环境的急剧变动,富力回A一事最终落空;2008年5月,富力再次启动回A计划,却不料房地产宏观调控不期而至,受此拖累富力再次无功而返。

但富力并未因此放弃回归A股的打算。2010年5月,富力地产股东大会通过将发行A股计划有效期再延长一年的决定,这是其第三次延期回归A股。2012年,准备充分的富力地产又一次向国内A股市场发起冲击,不幸的是国土部门的相关政策如影随形,富力又一次进入了证监会的终止审查名单。

在此之后,富力对于回归A股保持审慎低调的态度,一直未有披露再次申请的时间表。一直到今年年中,政策环境的变化才让富力重燃了回归A股的信心。

今年8月,在香港召开的富力年中业绩发布会上,富力地产董事长李思廉明确表示,“证监会已经明确国内上市房企再融资不再需要国土部门事前审查,H股公司回归A股已有可行性,公司正在积极寻求A股上市方案,并重新获得了股东授权。”

“A股估值再怎么不好,都比港股要好”,在李思廉的解释中,回归A股是为了让富力获得一个更好的估值。比较H股与A股上市的多家房企可以发现,A股市场对房企的估值明显更高,尤其是市盈率方面,以万科、绿地、恒大、碧桂园、保利等几家千亿房企为例,目前H股上市的千亿房企普遍市盈率在5~7倍左右,而在A股上市的同等规模房企市盈率均普遍在10倍以上,其中绿地控股更是高达30倍。

“富力在2005年上市时股价是9.037港元,如今十年过去了,其股价仅有8.71港元,已跌破发行价,这恐怕是富力所难以接受的”,克尔瑞分析师认为,随着近年来富力净负债率较高的问题不断凸显,回归A股也能帮助富力改善债务结构、缓解资金压力。

负债难题

作为行业内财务杠杆率较高的房企之一,近年来围绕富力高负债的质疑一直未有停止。根据富力招股书披露的信息,至2015年6月30日,公司合并资产负债率达到73.26%,母公司资产负债率为79.37%,扣除预收款项后合并资产负债率为68.65%。

富力并不否认公司的资产负债率处于较高的水平。在富力看来,这主要是因为近几年公司加大银行借款规模,并积极发行公司债及境外债券增强资金实力,因此使得公司负债规模有所上升。

截至2015年6月30日,富力的长期借款余额达到371.32亿元,一年内到期的非流动负债235.80亿元,应付债券96.61亿元,短期借款43.58亿元,其面临的长期和短期偿债压力可见一斑。

“这是富力回归A股最大的难点,过高的负债水平,包括永续债问题能否通过相关监管部门的审查,将决定富力回归A股之路是否顺畅”,长期跟踪富力的一名港股分析师告诉记者,缓解高杠杆的资金压力也是富力多年来坚持回归A股的重要目的之一。

事实上,较高的负债以及融资成本已经在吞噬富力的盈利能力。2014年,受毛利率下滑以及永续债付息的影响,富力的核心净利率从一年前的16%快速下滑了5个百分点至11%,这也导致富力上市十年来首次宣布不派息。

为了降低融资成本,借今年内地债市放开之际,富力地产7月份成功发行了一笔65亿元的公司债券,票面利率低至4.95%,与此同时,富力还计划在2016年上半年进一步发行多达130亿元人民币的境内公司债,目前相关方案已经获得了富力股东会的批准,如果该笔债券成功发行,富力的平均加权债务成本有望降至7%以下。

诚然,公司债能帮助富力尽快降低融资成本,但要快速降低财务杠杆比率,回归A股才是富力的长远之计。“如果A股能顺利发行,富力地产H股股东将从中受益,对H股股东来说是一次增值而非稀释,富力的净负债率也将由2014年底的174%改善至80%左右。”中银国际分析师田世欣在其研报中表示。

目前看来,随着国内地产企业融资渠道的放开以及股票首发的松动,富力此次回归A股的可能性也在提升。“相信此次富力回归A股成功是大概率事件,中长期来看,会有更多的房企步富力之后尘。”易居房地产研究院副院长丁祖昱认为。

数据显示,截至2015年6月末,富力的土地储备总面积已经达到4031.9万平方米,其中28%左右的土地储备位于一线城市,其后续项目的开发仍需要持续的资金支持,此次A股冲刺能否帮助富力完成惊人一跃?

来源:中国经营报

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