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中海合能分摘武侯老旧社区两宗小地块

2015年11月27日 11:01 土地

武侯区上市的两宗用地,均处于老旧社区之中,且地块面积小,开发商拿下难度不大,最终两宗地块分别被中海以溢价96.70%,合能溢价10.09%摘得。

今日上市拍卖的一号宗地来自于武侯区机投桥街道果堰村11组,地块面积大约为27.7953亩,起拍楼面价为3000元/平米,用地性质属于二类住宅用地兼容零售商业用地,兼容商业用地面积比例不大于计入容积率总建筑面积的50%。限高方面,建筑物最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程的558米。

土拍.png

一号宗地实景图

从本次出让宗地位置来看,地块位于果堰街道旁,属于果堰区域内,生活配套、交通配套相对齐全。不过该地块周边大多为老旧社区,同时还有不少早期居民自建房,以致片区品相低,陈设较为落后。

四川中原地产战略发展部研究主管鲁敏分析该片区现状,认为目前该片区内老旧小区居多,房地产开发呈点状分布,开发项目小、规模小,给人以城乡结合部的感觉,区域内目前尚无大型商业生活配套。

不过,好的是该地块与9月30日中海在该片区拿下的地块相距不远。中海地块位于果堰村4、10组内,面积约32.0602亩,起拍价楼面价为3258元/平米,最终成交价飙升至6060元/平米,刷新该片区土地成交价格,无形中抬高该片区后期上市土地价值。

综合来看,本次出让的地块起拍价比中海地块低,从地块面积和商业配比来看,要想再创中海地块价格纪录,可能性不高。开发商如若拿下该地块,后期项目打造既要受到面积小所带来的挑战,同时还得面临周边品相拉低项目品质的风险,接近50%的商业比例也为开发打造增加难度。

本次出让的二号地块面积相较于一号地块更小,仅17.1246亩。该地块位于武侯区晋阳街道办事处沙堰村一组,用地性质属于服务设施用地和二类住宅用地,其中公共服务设施用地与二类住宅用地比例为2:8。限高方面,建筑物最高点高程不大于航空限高绝对海拔高度573米,建筑物最高点相对地面高度约65米。

土拍.png

二号宗地实景图

从具体位置来看,该地块位于五大花园区域内,地块三面临近老社区,另一面与成都康华医院仅一条马路相隔。周边已经有泰逸花园、清沙苑、中央花园等小区,这些小区多为早期安置房。

从打造角度分析,该地块最大挑战便是地块面积太小,而且仅有约17亩的地块兼容20%的商业,后期打造难度不小。

克而瑞成都区域市场部研究经理曾巾津即分析,地块太小后期项目难成规模,很难树立标杆,难以打造有特色的项目,难以拔高后期售价。

曾巾津针对本次武侯区出让的两宗地块分析,均位于三环路内侧,且附近较多老旧社区,生活配套完善,不是生地,待开发时间短。从目前整个城西的供地情况来看,三环路范围内较少,本次武侯区出让的两宗地块均位于三环路内侧,虽然从地块周边现状来看打造项目有一定挑战,但还是有一定购房群体。

曾巾津建议,开发商拿下地块后需迎合区域特征,如果有老旧社区就存在一定换房人群,而客户存在地域性,可根据区域内客户未来需求打造,做刚改首改类产品。

土地信息

一号宗地:武侯区机投桥街道果堰村11组

面积大小:合27.7953亩

容积率:计入容积率总建筑面积不大于55590平方米(其中可兼容的商业面积比例不大于计入容积率总建筑面积的50%)。

规划用地使用性质:二类住宅用地,兼容零售商业用地

起拍楼面地价:3000元/平方米

成交价:5900 元/平方米

溢价率:96.70%

竞得者:中海佳诚(成都)房地产开发有限公司

计算容积率: 3

二号宗地:武侯区晋阳街道办事处沙堰村1组

用地面积(平米): 11416.43

用地面积(亩): 17.12

土地用途: 住宅兼容商业

容积率: 不大于27399平方米(公共服务设施与二类住宅建筑面积比例为2:8)

起拍价(万元/亩): 465.08

成交单价(万元/亩):512

成交总价(万元):8765.44

楼面价(元/平米):3200

竞得者: 成都进达合能置业有限公司

溢价率: 10.09%

计算容积率: 2.4

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