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库存 房企的紧箍咒

2015年11月17日 09:05 观点

自2014年以来,“库存”两个字就像紧箍咒一般戴在了每家房企的头上,随时会让人头痛欲裂,不得不向它低头求饶。

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2014年的年报中,包括保利在内的不少房企将去库存作为来年的首要任务;而在刚刚过去的中央财经领导小组第11次会议上,习近平主席再次给楼市定调:要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。

自去年以来,中央层面的领导人多次提及房地产,一方面不断给楼市加油打气,提振信心,一方面政策方面的利好也接踵而来。观察员梳理近几年的楼市政策发现,2010年史上最严厉的楼市调控政策“国十条”出台,2011年“新国八条”出台,2013年“国五条”出台再次加码楼市调控,但2014年之后,发生了戏剧性的转变,之前的限制逐渐取消,从控制消费转变为鼓励住房消费。

从楼市政策层面的变化也能反映出当前的房地产市场正面临的转变。过去房地产市场像一壶不断沸腾的开水一般,发展太过猛烈,使得政府不得不去调控,使其发展平稳;而今的市场更像是一壶久烧不热的水,一旦烧水的柴火抽掉,便随时可能会冷掉。当然,笔者的比喻不一定能非常准确地概括如今的房地产市场行情,但是下面的一组数据,还是能说明一些问题。

国家统计局最新发布的数据显示,1-10月,全国商品房销售增速回落,库存有所增加。10月末,商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米。

相关数据显示,北上广深以及几个重点二线城市的商品房可售面积在10月末为9916万平方米,按照当前的销售情况进行测算,消化这些商品房的时间约为10个月。其中一线城市需要8.64个月,重点二线城市为11.29个月。

从全国整体情况来看,一二线城市的库存压力要小于三四线城市。对于三四线城市来说,将会长期持续处于去库存阶段。“三四线城市不能再建房了”,包括王健林和宗庆后在内的不少业内大佬先后发出这样的言论。目前来看,多数三四线城市处于快速扩张阶段,存在过度开发、有效需求不足等问题。不少地方甚至出现“鬼城”,三四线城市人口平均增量及平均增长率远不及一二线城市,部分三四线城市人口流出现象严重。

当然要改变现状,加快去化库存速度,将房贷违约、房企资金链断裂等行业风险扼杀,离不开“天时地利人和”。“天时”,指的是,新一轮宽松政策的出台,降首付、减税费、提高公积金贷款上限等常规手段都将得到充分运用,从习近平主席首次提到房地产来看,新一轮的利好政策应该已经在路上了。“地利”则是指土地供应,在楼市去库存的压力之下,政府对土地的出让将更加严格。土地上市减少,那么新开工的面积将会得到有效控制,房地产库存的状况也会得到改善。

“人和”包括两方面,开发商和购房者。正如万科郁亮所言,“过多的存货,将不是财富而是负担;鲁莽的投资,将不是机会而是风险。”房地产市场进入新常态时期,一味的追求规模和速度将会加大房企自身的风险和压力,对于企业发展而言十分不利。覆巢之下无完卵,在行业整体下行的态势下,龙头房企受到冲击也是在所难免,鲁莽行事只会让自己陷入愈加艰难的境地,去化库存需要的是创新和策略。

利好政策的出台和开发商的有效手段,或将适当的降低购房者的置业负担,导致短期需求上涨,但市场究竟会如何还有待观察。

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