14713453位行业地产人入驻 智库专家409 专家讲师261 意向培训填报表

西溪里销售惨淡 朗诗面临前所未有的发展瓶颈

2014年12月04日 16:36 公司

房观察11月4日讯 进入成都市场4年的朗诗地产仍未度过水土不服的阵痛期。继朗诗·绿色街区之后,放弃打造绿建的朗诗·西溪里销售一度陷入缓慢停滞,连续7个月销售业绩呈个位数,加上公司营销线高层频繁流动,整个朗诗成都面临着前所未有的发展瓶颈。

销售惨淡 月均去化个位数

刚刚过去的10月,朗诗西溪里的销售状况仍然冷淡。即便与伊诚地产合作的团购活动已持续了一段时间,目前在售54-88平方米房源均价由13000元/平方米降为11000元/平方米,但降价与团购并未指向业绩的上升。10月的销售业绩仍为3套,销售面积仅为230.99平方米。

来自成都透明房产网的数据显示,2013年12月底开盘时西溪里共285套住宅房源可售,但截至2014年10月,该楼盘仍有199套房源可售,这意味着,在过去10个多月时间中,西溪里仅销售了86套房源。中成房数据统计显示,自2014年4月开始,西溪里每月销售房源套数皆在个位数徘徊。尤为典型的,2014年6月和8月,单月皆仅销售1套房源。

据西溪里售楼部现场销售人员介绍,2013年12月底开盘以来,一号楼对外销售,二号楼房源还未开始销售。按照规划,西溪里共492套住宅房源。从施工现场的情况看,两栋住宅房源皆已修建至10楼以上,西溪里面临着较大的库存压力。

公开资料显示,朗诗西溪里占地约24亩,位于成都城西一二环之间的白果林片区,周边以上个世纪90年代末期的老旧小区为主。项目由住宅和商业组成,两栋住宅为54-88平方米的套二、套三、套四,皆为33层3梯8户产品,为刚需定位。除新风系统之外,无任何绿建相关技术引入。除两栋住宅外,有三栋独立商业及一栋后期需移交政府管理的农贸市场和老年活动中心。

业内知情人士表示,西溪里所处位置的尴尬直接导致其销售缓慢,周边为老旧小区,没有优质或知名楼盘,地块面积也小,楼下是农贸市场和老年养老中心,这会影响楼盘的销售。

“现在不是所有的刚需都能走的快,同样做刚需产品,有走的快走的慢,朗诗西溪里只是属于走的慢的一批。开发企业卖得不好,不一定是产品的问题,有可能是定价、营销、合作伙伴等多方面的问题。12000元/平方米的价格,在那个片区还是较高。” 锐理数据品牌营销中心总经理郭洁就此称。

长于绿建却做刚需 迷茫的产品方向

业界对于朗诗更多的诟病指向朗诗的拿地策略和产品定位。公开资料显示,2013年4月17日,朗诗地产成都公司以7100元/平方米的楼面地价拿下位于青羊区大庆路74号23.57亩二类住宅用地可兼容商业≤10%,溢价率达37%。即西溪里项目。

由于地块位于成都老旧小区中,周边有加油站、菜市场等设施,同时,地块较小。由于诸多此般因素,在朗诗拿地之初,就有诸多业内人士不看好该地块的后期打造,对朗诗的拿地策略也感到莫名。

“拿下西溪里地块,属于机遇性质,拿地的时候朗诗在成都的第一个项目基本上已经结束,需要解决有无的问题,没有地块就没有事情做。当时参加了很多招拍挂。当时拿地的标准仍是以适合做绿建为考核的。做完前期之后,我就离开了朗诗。”时任朗诗成都营销总监江涛表示。

尽管拿地之初以绿建标准为考量,但实际情况是,当2013年12月中旬朗诗·西溪里对外开盘时,定位完全不提绿建,所有的重心转移至户型设计的功能性。“54平方米套二、70平方米套三、88平方米套四”成为核心推广内容。仅有新风系统等常规技术应用于项目。刚需成为了西溪里的全新定位。

全国范围内,朗诗地产是一家以绿色建筑著称的房地产开发商。在南京、上海、苏州等多地以打造绿建而闻名。为大力发展绿建,朗诗地产在浙江长兴建有朗诗绿建研发基地,并着力推动被动式建筑的发展。显然,朗诗的特长在于绿建。

实际上,朗诗地产进入成都之初,打造的首个项目朗诗·绿色街区定位于绿建。但由于诸多现实及选择因素,该项目并未取得预期的成功。绿色街区的先例失败被视为朗诗·西溪里转型刚需的一大原因。

“西溪里由于地块比较小,做绿建的成本较高,这块土地的底价较高,加上市场的整体环境刚需更好卖,所以这块地最终定位为刚需产品,而没有做绿建。”朗诗地产的一位接近者表示。

“绿色建筑需要花成本,现在房子都不好卖,很少会有人再花成本去做绿色建筑。同时,很多人的生活习惯还是把窗户打开,但绿建要把窗户关着。现在的市场来说,只有花钱少或者不花钱的绿建才会被接受。如果要花很多钱来做的绿建,那这个绿建就要打个问号。”成都基准房中建筑设计事务所建筑师李迅涛解释。

锐理郭洁则称,“这是市场的问题,现在对于企业来说,要生存下去,唯一走的动作就是刚需,之前交大、朗诗、万科做绿建。国家政策说是要有补贴,退税,但结果没有退也没有补贴。所以企业要活下去,企业只有做卖得动的房子,减少成本的投入。”

水土不服 初尝随大流的代价

受制于市场大环境影响,朗诗·西溪里定位刚需快销似乎无可厚非。但市场的效果却并不理想:自2014年12月开盘以来,10个月仅销售86套,本预期快销的项目,却销售缓慢。

“本来做产品的公司因为市场原因随大流改作快销,没有其他一直走快周转路线的公司经验丰富,自然也要为随大流付出代价。今年一年,在现在的市场环境下,一直走快销路线的开发商也无法像往常一样开盘销售过半或清盘,更何况是现在才开始随大流的开发商。”金网络总经理吴明表示。

实际上,自朗诗进入成都市场以来,刚需还是绿建的问题一直困扰着开发商。2010年11月,朗诗地产以4450元/平方米拿下位于城东迎晖路片区32亩地块后,引入绿建产品,打造绿色街区。但由于户型以120平方米以上的套三、套四为主,加上绿建成本,销售价格较高,恰逢国九条落地,改善型需求被遏制。朗诗·绿色街区销售惨淡。进入2012年,项目进入调整,绿建减配、降价、缩小户型面积,最终均价8800元/平方米的销售价格促进了一定成交。

知情人士表示,降价减配之后的绿色街区虽然销售数据上过得去,但前前后后开发商在这个项目上并未怎么盈利。同时,以绿建著称的朗诗也未在成都市场上打响其绿建的名号。

此外,人员频繁流动成为束缚朗诗成都发展另一大因素。自2010年进入成都市场后,朗诗成都已有先后三位营销总监上任与离开:蒋弋、江涛及云鹏。最新消息显示,由于个人原因,云鹏已于朗诗地产成都公司离职。

“频繁的操盘手变动,并不利于项目的定位与销售,而且朗诗地产作为外来开发商,接地气非常重要,与其说是开发商的水土不服,不如说是操盘手的本土化运作出现了问题。”不愿透露姓名的业内人士表示。

曾供职于朗诗成都的江涛称,外地企业进入一个新的市场都会水土不服。朗诗最开始没有把绿建与本土的实际情况相结合。因为绿建的核心是提高人在房子里的舒适度为核心。成都的居住感觉与南京、上海、武汉等地不同。未来绿建会是一个趋势,但是每个地方因为气候不同,也需要本地化,所以这是最大的问题。目前来说,朗诗需要一个比较大的项目来证明自己。 

“在调控政策放开,政府政策明朗的情况下,绿建这种改善产品是未来发展的必然趋势,但是这种绿色产品也是一种小众产品,这种小众产品的客户相对还是比较少,所以做小众产品的项目,走量会更慢一些。”郭洁称。

公开信息显示,尽管过去几个月成都土地市场大肆放量,截至目前,除之前打造的绿色街区、西溪里两大项目外,朗诗成都仍未有任何土地上的斩获,持续开发的可能性无从得知,朗诗成都的未来也越发难以论断。

已有0人打赏
广告招商
关注房观察
地产人
· · · ·
热门文章
房观察是中国领先的房地产大数据分析引擎。她集全行业资讯、数据为一体,深度发掘数据点值,形成多维度,立体纵深的数据体系,为房地产市场中的各业务板块提供最具价值的数据分析服务。
蜀ICP备14008968号-3 ©2014-2018 房观察新媒体 版权所有
意见反馈 联系客服