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川籍房企的生死救赎

2015年08月31日 07:13 本土房企

金房集团目前正愁于有限的土地储备,而近两年从达州到成都的蓝润愈发凶猛,今年连拿五块地;曾经的金牌房企置信搞起了专属的产业地产……

一组数据显示, 2014年底,成都备案的开发公司多达2500余家,其中目前仍然有项目的仅有三分之一,约800余家,在这当中发展正常的,仅有三分之一,两三百家,即不到300家。“这其中一部分必然要被淘汰,经济下行将加速这一进程”。

这是川籍房企所面对的现实,白银时代,生死攸关。

倒逼的转型

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向来低调的金房集团董事长王晓白最近罕见的高调了一次,老顽童式的笑脸频繁出现于成都大街小巷。这一次,他为了打响金房三径项目,亲自出马代言了。

不同于广告中的喜笑颜开,日常工作中的王晓白颇为严谨。压在他肩上的担子很重,不仅是手中金房三径及大榕湾项目的销售去化问题,金房的未来命运也一直缠绕心头,他正努力谋求转型。

在楼市这场比拼资金和人才的战争中,本土房企的竞争力日渐低下,乃至悄然退出市场。转型,已经成为众多房企尤其是本土房企寻找出路的路径,他们迫切需要更多“篮子”分散“鸡蛋”。

2014年春节后,一沓由金房的员工写出来的转型思路递交到王晓白手中,王晓白仔细审阅了每一份员工给出的转型建议,并专门开了一次会议来讨论金房转型的问题,员工们各抒己见,有的认为做教育,有的认为可以做医院,还有的认为可以尝试新型农业或者开办养老院。

最终,王晓白定下了农业和成立金房自己的商管公司的大致产业转型方向,他成立自己的商管公司期望能有效管理金房的车位及商铺,并涉足农业来拓展新的业务领域。

但要实现产业转型,这意味着要探索一个完全陌生的领域,王晓白很坦诚地说,目前金房在这两个产业转型中遇到了一些困难。而眼下更为紧迫的是,金房内部管理的转型。

最近,多名在金房工作了10多年的老员工越发清楚的认识到,金房跟别的房企不同,这个不同点最突出的表现在于金房员工的平均年龄可能在成都众多房企中排名前列。

“可能目前公司平均年龄没有比金房高的了。”王晓白已然认识到金房注入年轻力量和新的地产运作思维的紧迫性,这因为金房至今还有数位高层领导都在金房工作了近20年。

前段时间,王晓白已经开始一轮人才招聘,将公司的平均年龄从50岁降到了40岁,他笑言,“蓝光才30来岁的平均年龄,我们的保守和年龄有关。”

金房王晓白曾在一次与蓝光的合作当中看到自身的差距。2008年,金房与蓝光联合拿地开发金楠府项目,但最终,王晓白逐渐撤资仅占有很少的股份,这一次合作并不顺当。

王晓白透露,蓝光的赚钱方式是综合多个项目计算平均利润,而金房的赚钱方式是每一个项目都做好赢得利润,譬如在项目早入市迅速获得及时现金和晚入市赚取更多利润的问题,两家房企曾经有过分歧。

“我们还是太保守了。” 王晓白直言,“蓝光值得学习,我们也时常向蓝光取经,但因不同的企业文化和开发模式,没有实现很好地合作。”

倒逼而来的转型,金房还在努力探索。而在纯粹的地产开发的这件事上,王晓白的事无巨细令人惊讶。

但要实现长远发展,金房并没有太多的土地储备,这是金房卡在当前的一道关口。王晓白未避讳金房与大型房企的差距,但金房要找到自己的生存方式,以产业转型寻找其他的生存端口,但金房也不会放弃地产板块主力业务。未来的金房,将更多的联手其他房企去做联合开发,王晓白认为,这是一种可以控制风险的并且持续地产开发的办法。

土地储备是一家房企得以持续地产开发的前提,但显而易见的是,近几年来的土地市场上,几乎难以见到这些老牌房企的身影。

早年与金房几乎同时起步的,还有齐力、武海、合力达等房企,这些房企也曾在90年代开发地产赚取了第一桶金,但因过于谨慎的发展策略,2009年,武海转战远郊错失市场, 2013年初,齐力地产因资金问题宣告破产,合力达在面对内外房企的夹攻之时,选择进军商业地产做西南食品城,曾经的霸主逐渐失去地位。

另类模式

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最近的蓝润,正在为冲量做出努力。蓝润城北某项目置业顾问涂刚(化名)在7月份接到降价通知后,每天给潜在客户打不下50个电话,不过明显的变化是,降价后,他的客户成交量提升了好几倍。

项目去化的要求来自于蓝润今年重金拿下5宗地块对资金需求的压力。

频繁活动于成都土地市场的齐青(化名)曾多次在土拍现场观摩了这家来自达州的房企与大牌房企的“较劲”,今年1月蓝润与恒大的一次正面交锋让她开始注意到蓝润。

已经流拍两次的川棉厂地块,恒大早已视为己有,尽管面对的是恒大,齐青早前就知道,其实蓝润此前已经多次看地,进行周密测算,且拿地意图并不比恒大的决心小。

1月8日的土拍现场,与恒大十多次轮番加价之后,最终蓝润落败,被恒大以单价5640元/平方米、总价20.76亿元拿下,溢价18%。

“要按照蓝润今年之后的拿地风格,或许川棉厂地块的东主是蓝润了。”齐青紧密关注蓝润的拿地动态,她注意到,今年开始,蓝润的拿地甚至是有些不计成本。川棉厂地块的失手或许让蓝润有了教训。

数据显示,仅2015年上半年,蓝润即拿下了5宗地块,以36.2亿元的总金额排名位居拿地榜首,值得注意的是,其中三宗地块为商业地块,春熙路地块以高达17073元/平方米的楼面地价位列榜首。

齐青曾有耳闻,蓝润拿下的春熙路一医院地块一度被称是苏宁的意向用地,苏宁此前已经多次对土地进行测评,甚至有人说这块地就是苏宁了,但最终成了蓝润囊中之物,拿下的人民南路地块也曾是联想的意向用地,由此可见蓝润的资金实力与雄心。

不惜高价拿下主城商业用地,此时的蓝润给业内最为直观的判断是,蓝润要涉足商业地产,大肆插旗了。这样的推断有据可循,齐青接近的蓝润内部人士曾透露,蓝润去年就已经开始组建商业团队,且是单独组建的一个商业团队,去年即已开始发起招聘和高端人才的挖掘。

某商业地产人士印证了蓝润在商业地产的人才筹备,“蓝润挖走了很多五大行的商业地产人才,但遗憾的是,人才流失也很快。”

而现实是,关注度极高的春熙路一医院地块至今尚无动作。

一接近蓝润的人士透露,在蓝润拿地后不久,就已经多次发动资源对土地行进前期策位,因一医院土地面积的限制,这块纯商业用地的规划无法过多的施展,脱离不了裙楼加塔楼结构。

“一医院17000的楼面地价,如果楼板地价加上建安成本和运营成本包括内装,大概的成本是25000元/平方米,如果卖,利润点不会很高,如果持有,可能会拖累整个项目的现金流。”

该人士分析,从战略上来看,蓝润暂时不会先动这块地,楼面价达15600元/平方米人民南路地块亦是如此。

不同于蓝光,背负蓝光影子的蓝润并没有蓝光来的稳健,虽都是拿地快速开发变现,但蓝润拿下的多宗高价商业地块,上市的蓝光也未有这样的雄心。此时,蓝润的一切动作有了一个最好的解释,上市。

“它(蓝润)拿的很多土地和项目都是利润很低的,甚至不能达到20%,其实就是要做成资产包,蓝润未来要做一个IPO,在资本市场上形成一个规模,所有的商业形成一个资产包来上市,应该来说,蓝润不是一个纯粹的二级开发项目。”上述商业地产人士如是认为。

蓝润的急速手法,在成都房地产发展史上,没有类似的案例。

“不做房地产”

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7月,在温江国色天乡鹭湖畔,置信.鹭湖健康公寓的产品揭幕仪式正式举行,这是置信旗下投资发展医养产业的成都和思康健公司首个与地产项目相结合的养老产品。

众多房企早已看到养老地产的商机和潜力,但终究没有多少房企愿意花费精力去做养老服务项目运营这样一件事情,因为这付出的代价不仅仅是时间的问题,更需要耗费财力物力去探索一个新的领域和组建专业的团队。

早在五年之前,置信就已经将发展目光投向了医疗养老领域。仅是团队组建,管理团队到日本、台湾考察,派遣员工到北京、上海驻地学习,后回收团队开始组建成都和思康健投资管理有限公司,这中间就花了三年时间。成立初期,和思康健走了很多弯路,因为没有一个健全的规划,成都和思康健投资管理有限公司总经理兰波带领团队一直边探索边实践。

现在,兰波主导下的置信医疗健康领域已有成效,成都和思康健公司已经初显规模,业务板块包括慢病管理、养老服务和医疗服务,其中部分项目已经投入运营。

但是,在兰波的看来,被神化的养老地产其实是一个伪命题,他认为地产仅是养老的一个载体,置信想要做真正意义上的养老产品,而不是以地产开发为目的的养老地产。

最终,置信选中了位于成都温江的国色天乡国际旅游度假区,这个区域已经是一个配套健全的游乐旅游主题产业小城镇。在兰波看来,不应该把老年人列为孤立生活群体,而是在鹭湖全龄社区引入和思康健的养老服务。将养老产品嵌入一个有旅游和生活配套设施全龄社区,在适老建筑里提供和思康健的健全养老服务,这才是老年人需要的养老产品。

和思康健投资管理有限公司独立于地产开发,又为地产板块服务,这仅仅是置信近年来转战于产业地产的一个缩影。

最新发布的成都房联2015年上半年房地产企业全域成都(备案总金额TOP20)中,置信10.94亿元排名第14位。而在2014年房地产企业全域成都(备案总金额TOP20)中,置信以35.92亿元备案金额排名第8。

业界惊讶于日渐低调的置信,在脱离主城区商品房开发后仍有如此成绩。而这,均来自于置信走出的一条专属模式——产业地产。

2012年11月,成都土地供销持续升温,各大房企纷纷加大了拿地力度,诸如保利、万科、龙湖、华润、蓝光等品牌房企都积极投身土地市场。其中,“热得发烫”的华府板块就是近期几大地产巨头联手拿地的结果。

早年在主城区项目比比皆是的置信,在置信丽都花园•丽府之后战略性退出了主城区土拍竞争。而在成都温江、蒲江、彭州、双流乃至崇州项目均是以大型产业园区呈现。

“和竞争对手在城里抢地的话,无非就是比代价,而这种代价必然转嫁给消费者”,和思康健公司总经理助理张伟认为,置信早已失去了对主城区高价地的兴趣,“置信并不关心土地的现有价值,而是关注未来土地变成产品后的盈利空间,置信一直在寻求这种价值空间。”

相比其他四川房企,置信的优势在于更擅长大规模用地的开发,包括温江国色天乡、成都国际医学城、青羊总部基地、青羊非遗项目等,置信已经有包括省内外合计20个左右的产业园区项目。置信强大的“造城”能力成为地方政府乐于牵手的房企。

“我们每一个项目前期都是很困难的,像这种大体量的土地,刚开始的时候绝对不是大众公认的好区位。”兰波说。但这样的土地成本较低,置信的做法是,将一个配套功能齐全的产业集群打造起来,再享受项目成熟后的物业升值。

如今一片繁华的青羊总部基地,在多年前启动的时候还是一片农田,兰波回忆。在为这个上千亩的产业园区的失地农民修建安置小区时,置信打造了一个成都绝无仅有的英伦风情大型安置小区----英国小镇,与园区连接,商业氛围培育起来,与园区内员工实现互通,园区内也不仅仅是纯粹办公,包括餐饮、健身、休闲等一系列配套设施,青羊总部基地,实际就是一个配套齐全的办公产业园,是一个生态的产业链条,而不是纯粹的售卖办公楼。

可以肯定的是,以“城市运营服务商”和“城市系统生活服务商”为角色定位的成都置信产业地产走出的模式,的确是不可复制的。

“一个人”的跨界

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转做博物收藏后的建川实业董事长樊建川每天的行程被安排的十分紧凑。刚从长沙回到成都,樊建川正在他的仓库里分类查看刚刚花了100万买下的2000来件“宝贝”。这些具有年代感的东西成为了樊建川博物馆的珍品,一些拥有抗战经历和时代记忆的前辈们在樊建川的私人博物馆里慢步缓行,无限感概。

樊建川的人生如戏,他担当过多种角色,知青、士兵、大学教师、副市长、地产商人、收藏家、文人,其中地产商从业经历为后来的博物收藏事业打下了基础。

如今,建川博物馆的营收不仅包括门票,还有自营的特色旅馆、饭店、商业等,在樊建川的规划中,未来还将会修建会客中心,曾经的地产开发经验运用于博物馆产业打造,博物馆成为了一个全配套的商业地产。

“你可能不会想到,明天将开业的宜宾李庄博物馆在建立初期,没有一件藏品,我们捐献了1600多件文物。”樊建川说。

“博物馆提供商”,这是樊建川正在努力建立的一个新的盈利模式,他将利用建川的博物馆打造经验,来为地方博物馆的建立提供前期策划、博物展品甚至为其他博物馆运营。现在,建川实业已经实现了为十多家博物馆提供服务,业务扩展至四川其他城市、青岛、陕西、云南等地。

“转行当然是转型。”以樊建川如今再博物收藏的成绩来看,他的私人博物馆已经在全国范围内无人匹及了,对于在楼市制高点时期淡出房地产转行做博物收藏事业,樊建川从无后悔之意。

在提出修建博物馆之后的2004年,建川实业实际上还并未有完全脱离地产板块的决心。这一年,城南地王即将走上拍卖台,樊建川决定尝试一把,但却没有想到来自香港的和记黄埔成为了他的竞争对手。

“68号,120万”“18号,180万”……“8号,190万”……“18号,200万”……“18号,206万”,城南地王的拍卖现场,樊建川至今记忆犹新,“我们举到200多万差不多十个亿,但是我们举到20多亿的时候,举不动了。”

一场土拍场上的较量让樊建川看到了外来房企的实力,在土拍之后,樊建川见到了和记黄埔的人,并被告知,不论其他企业举多少,和记黄埔都会拿下这块地。

淡出房地产圈多年的建川实业,实际上并未完全脱离房地产行业。就在紧邻建川博物馆一片近700亩的土地上,一片民国风的私人公馆已经呈现。“住在镇上”,是安仁新公馆的打造理念,镇没有围墙,建筑院落围墙高筑4米,近80来套的民国时期私宅大院在并无营销推广的情况下已经销售八成。

建川实业常建伟介绍,安仁新公馆是成都首个“公馆”项目,为传统2层楼建筑,户型区间面积从60平米两层小公馆到上千平米,项目与建川博物馆无缝连接,博物馆的公园绿化将成为新公馆住户的森林公园。

这是建川实业与川报集团联合打造的旅游地产,然而,虽然地产开发的利润能够为建川实业带来不少资金来源,但樊建川并不打算自己来主导开发。安仁新公馆的合作模式,也仅仅是由建川来提供土地,由川报集团来主导开发和营销,此外,建川实业还与三盛集团在牧马山合作的翡俪山项目,建川实业也并不参与地产开发环节。

对于安仁新公馆剩下的几百亩土地的未来计划,他打算先拿出88亩来打造一条街坊式商业街,“这条商业街会有餐饮、茶馆、旅店、古玩店,呈现出来是一种古镇或者古村落的感觉,来弥补目前博物馆周边的商业缺失。”

“把项目卖给别人也可以,别人愿意来赚钱的,只要是专业的。” 尽管建川实业拥有一些的土地储备,但樊建川的心思并不在地产开发上面,樊建川更享受自己跨界于博物产业的乐趣,并庆幸于提早脱离了楼市这场混战。

实际上,也有不少本土房企早在多年前也有同樊建川一样,脱离房地产业务,跨领域做并在相应的领域做出成绩。如天宝姜晓文,退出楼市后成为摄影界的著名艺术家,万博置业米瑞蓉亦投身文化产业,又在今年,铸信转让郫县项目后,暂时退出房地产市场,专注集团干细胞生物科技产业。

“转行就等于转型,”樊建川认为,“在市场下能不能长期生存,是每个企业都需要思考的问题,但形成自身核心竞争力才是成功的转型。”

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